[克而瑞]廈門、福州二輪集中供地未見“暖意”，建發(fā)成為兩城土拍大贏家

??和首輪土拍相比，廈門第二輪集中土拍熱度明顯降溫，9宗成交地塊中僅觸頂成交1宗，平均溢價率僅為1.4%，較首輪下降了5.4個百分點；福州土拍也涼意十足，整體溢價率降至2%，達(dá)到集中供地以來溢價率最低水平。

??廈門：二輪土拍熱度較首輪降溫

??拿地房企清一色為央國企

??由于廈門2022年第一輪集中土拍熱度較去年第三批次明顯回暖，因此廈門并未選擇進(jìn)一步放松出讓規(guī)則，且在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上更偏向于島外。受此影響，廈門第二輪集中土拍熱度較首輪出現(xiàn)下滑，10幅地中有1宗流拍，成交的9宗地中搖號成交1幅，其余多為低溢價或底價成交，平均溢價率僅為1.4%。值得注意的是，本次拿地企業(yè)也全部以央國企為主，民企未競得任何地塊。

??一、第二批次僅1幅地塊搖號成交，整體熱度較首輪明顯下降

??從最終成交表現(xiàn)來看，廈門此次集中供地?zé)岫容^首批次降溫顯著。推出的10宗地中僅搖號成交1幅，溢價成交3幅，平均溢價率為1.4%，較首批次下降了5.4個百分點。

??不過，分區(qū)域來看，島內(nèi)地塊競拍熱度仍要稍高于島外。具體而言：

??島內(nèi)出讓地塊均溢價成交，仍留有一定競拍熱度。其中湖里P09、P11地塊成交溢價率較高，分別為4.3%和4.2%，思明湖濱P12地塊因為有一定的商辦比例要求，成交溢價率較低，僅有0.5%。值得注意的是，和首輪相比，島內(nèi)二輪競拍熱度明顯下滑：3幅地?zé)o一宗地觸頂成交，平均溢價率僅為2.1%，較首批次島內(nèi)平均8.6%的溢價率大降6.5個百分點。

??島外地塊競拍熱度分化明顯，多數(shù)地塊以底價成交，僅1幅地溢價成交。6幅成交地塊中，翔安區(qū)3宗、海滄區(qū)2宗地塊均為底價成交，溢價成交的地塊僅有1幅，為集美新城2022JP10地塊，亦是此次廈門唯一搖號成交的地塊。該宗地吸引了14家房企參拍，是廈門此次出讓地塊中參拍房企數(shù)量最多的地塊。該宗地之所以競拍熱度較高，除了優(yōu)越的區(qū)位外，還和其周邊樓市表現(xiàn)相對較佳有關(guān)。宗地所在的集美文教片區(qū)是廈門島外置業(yè)熱點片區(qū)之一，片區(qū)內(nèi)置業(yè)需求比較活躍，在售新房項目較少，且一二手房價格有一定的倒掛空間，未來入市去化壓力較輕。同時，該地塊體量小，開發(fā)周期短，更容易實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，因而備受房企青睞。此外，位于同安西湖片區(qū)的同安區(qū)T2022P04地塊因地理位置較偏、周邊配套有待完善而無房企競拍，最終遭遇流拍。

??二、盈利空間保持充裕，警惕成交放緩帶來的去化隱憂

??盈利空間方面，由于廈門此次土拍規(guī)則仍較為寬松，加之競拍熱度下滑，拿地成本也在降低。因此，此次集中供地的利潤空間也較2022年第一批次有所提升。具體來看。此次廈門成交宅地的平均地房比為0.57，較首輪下降了2個百分點；房地價差也進(jìn)一步拉大至19777元/平方米，項目利潤空間維持在充裕水平。

??以島內(nèi)3幅成交地塊為例。除湖里區(qū)P09地塊因須配建1.08萬平方米租賃住房導(dǎo)致拿地成本上升、實際地房比達(dá)0.73以外，湖里區(qū)P11地塊和思明湖濱P12地塊的地房比均未超過0.7；且從房地價差空間來看，3宗地的房地價差均在2萬元/平方米左右，利潤空間十分充裕。

??但需要注意的是，當(dāng)前廈門商品住宅去化仍存在一定的挑戰(zhàn)。與去年第四季度月均成交規(guī)模相比，2022年前4月廈門商品住宅月均成交規(guī)模仍僅有13.9萬平方米，較去年第四季度約有26%的差距。在此影響下，廈門的商品住宅去化周期也明顯拉長：至4月底，其商品住宅消化周期達(dá)27.5個月，較去年同期大幅攀升。

??也正因此，廈門于土拍前夕放寬了購房政策，本地戶籍二孩以上家庭可購三套房，非本地戶籍繳納6個月社保即可在島外購房，條件較此前明顯松動。但由于具體細(xì)則尚未落地，加之近期因疫情影響、居民購房觀望情緒濃厚，政策實施效果仍有待評估。

??三、二輪拿地房企清一色為央、國企，建發(fā)成為兩輪土拍最大贏家

??和首輪集中土拍相比，廈門第二輪集中土拍民企仍然未有絲毫起色。首輪土拍中尚有2幅地由民企競得，而第二輪集中成交地塊的拿地企業(yè)均為本地國企或央企，央國企占比100%。其中，本地國企為拿地主力，9宗成交地塊中6宗由本地國企競得，由軌交、建發(fā)、國貿(mào)和聯(lián)發(fā)分食，總金額達(dá)146.4億元，占成交總金額的74%。余下3幅地則由保利和華潤分別競得，其中保利以17.9億元的總價拿地翔安區(qū)X2022P01，還以10.3億元的總價成功搖中集美區(qū)2022JP10地塊。

??綜合前兩輪集中土拍企業(yè)拿地情況來看，建發(fā)成為最大贏家，成交金額和拿地幅數(shù)均位列第一，以145.3億元的總價成功斬獲5幅，持續(xù)深耕廈門，本土規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。

??福州：整體溢價率降至集中供地以來最低

??民企持續(xù)“隱身”

??福州土拍熱度延續(xù)了去年第三輪以來的低位，盡管晉安區(qū)出讓多宗優(yōu)質(zhì)宅地，對房企拿地的積極性也并未產(chǎn)生明顯提振，3宗小型宅地?fù)u號成交，3宗地塊流拍，地塊間冷熱分布不均；拿地房企仍然以國企央企和地方平臺公司為主，民企持續(xù)隱身。

??一、第二輪供應(yīng)總量下調(diào)但質(zhì)量較優(yōu)，晉安區(qū)成為供地主力區(qū)域

??福州本輪含宅用地供應(yīng)量與今年首輪相比有所下調(diào)，本輪共掛牌14宗含宅用地，較首輪減少4宗，總建筑面積約為82萬平方米，較首輪下降32%。

??從區(qū)域分布來看，老五區(qū)中僅有晉安區(qū)和倉山區(qū)有宅地供應(yīng)，晉安區(qū)本次供應(yīng)含宅用地達(dá)10宗，總建面接近50萬平方米，占本次出讓含宅地塊總建面的60%，成為本次土拍的主力區(qū)域；而馬尾、臺江和鼓樓區(qū)本輪無土地供應(yīng)，另外長樂區(qū)本次出讓2宗地塊，其中1宗為含宅用地。

??而本輪福州供應(yīng)地塊整體質(zhì)量較優(yōu)，14宗含宅地塊中有11宗位于福州三環(huán)內(nèi)，位置相對較為中心，其中5宗位于晉安湖公園旁，周邊已有較多住宅項目在售，包括建發(fā)養(yǎng)云二期、中海晉安湖叁號院等，板塊內(nèi)居住氛圍濃厚，且有晉安湖公園、鶴林生態(tài)公園等景觀資源加持，是本次供應(yīng)宅地最受關(guān)注地塊。

??值得一提的是，晉安湖公園周邊的2022-18號地塊在福州的首輪土拍中撤牌，本輪重新再掛牌后，起拍價從32.51億元下降至24.56億元，最高限價28.24億元，比首輪起拍價還低，起拍樓板價也從29973元/平方米降至22644元/平方米。優(yōu)質(zhì)地塊價格下調(diào)，可見福州政府出讓誠意之足。

??二、整體溢價率降至集中供地以來最低位，地塊熱度分化加劇

??本輪福州土拍延續(xù)了去年第三輪以來的低位運行，且整體溢價率僅有2%，較首輪再降2.2個百分點，也是福州集中供地以來整體溢價率最低的一次。

??從地塊表現(xiàn)來看，地塊之間的分化情況也較為嚴(yán)重，雖然整體熱度處于低位，但本次仍有3宗宅地經(jīng)過觸及了最高限價、競首付比例至100%和搖號環(huán)節(jié)才得以成交，分別為晉安湖周邊的2022-25號和2022-26號地塊，以及2022-29號純租賃用地。

??本次搖號成交幾宗地塊，不但具備區(qū)位優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，且總價較低，晉安湖兩宗地最高限價分別為4.43億和4.6億元，對房企來說即使一次性付清土地款，現(xiàn)金流壓力也較低；29號純租賃用地總價僅為0.49億元，樓板價僅為2865元/平方米，即使作為自持的租賃物業(yè)，其后續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正所需要的周期也較短。

??與此同時，本輪還有3宗含宅地塊遭遇流拍，分別為2022-19號、2022-21號和2022-28號地塊。這三宗地塊從條件并無明顯弱勢，21號地塊還位于晉安湖周邊，出讓樓板價與本次同板塊內(nèi)的地價相近，10號、28號地塊雖然有商業(yè)、安置房配建要求，但是政府回購價格與土地成本之間仍有8000元/平方米的價差，足以覆蓋建安成本。因此這三宗地的流拍，一方面原因可能是總價較高（19號和21號地塊起拍價分別為17.53億和13.35億元），另一原因則還是目前市場熱度低迷、房企信心不足。

??三、房地價差全部高于萬元，項目盈利空間較高

??本輪成功出讓的11宗含宅用地中，除1宗純租賃用地和1宗長樂區(qū)宅地?zé)o銷售指導(dǎo)價以外，其他9宗地塊均有銷售限價。

??整體來看福州本輪土拍的盈利空間較高，對比土地成交樓板價與銷售指導(dǎo)價來看，普遍地價房價比都在0.4以上，但房價與地價差都超過10000元/平方米，足夠覆蓋建安成本。

??其中晉安區(qū)2022-27號地塊，成交樓板價僅為6206元/平方米，地塊商品住宅銷售指導(dǎo)價為26000元/平方米，需要配建的59575萬平方米安置型商品房由政府以14178元/平方米均價回購，回購價與土地成本之間也有8000元/平方米的價差，雖然地塊還需要配建20000平方米的自持租賃用房，但整體盈利空間較為可觀。

??四、國企與地方平臺繼續(xù)托底，民企存在感微弱

??拿地房企方面，福州本輪土拍也延續(xù)了此前國企央企與地方平臺公司托底的格局，民企存在非常微弱。本輪成交的11宗含宅用地中，僅有長樂區(qū)1宗宅地由本土民企福建迪鑫正東啟辰置業(yè)競得，而主城區(qū)4區(qū)中的所有宅地，均被國企央企和地方平臺公司競得，未來民企在福州市場要分一杯羹的難度持續(xù)增加。

??來自廈門的國企建發(fā)、國貿(mào)在本次土拍中表現(xiàn)突出，廈門建發(fā)搖號競得兩宗晉安湖周邊宅地，總價9.03億元，成為本次土拍最大贏家；廈門國貿(mào)拿下晉安湖周邊另一宗宅地，總價24.56億元，是本次土拍中總價最高的地塊；此外龍頭房企保利以8.12億元競得晉安區(qū)2022-24號地塊，溢價率6%。

??地方平臺公司中，福州市城鄉(xiāng)建總集團(tuán)、福州左?？毓筛髂孟?宗宅地，福州新區(qū)發(fā)展和榕發(fā)置業(yè)各拿下1宗宅地，從幅數(shù)來看，地方平臺公司拿地占比超過50%。

??綜合而言，廈門和福州的第二輪集中供地?zé)岫入p雙下降，廈門主要是受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，島外用地對房企吸引力明顯不如島內(nèi)地塊，而福州在出讓了部分優(yōu)質(zhì)地塊后，依然產(chǎn)生流拍現(xiàn)象，土地市場涼意更加明顯。兩個城市拿地房企都以國企央企、地方平臺為主，廈門建發(fā)在兩城土拍中均成為最大贏家。

??雖然近期不少城市在樓市、地市方面都釋出一定的利好，限購條件多有放寬，但是在近期疫情影響下，經(jīng)濟(jì)形勢仍不樂觀，客戶、房企的投資信心都仍需要時間修復(fù)，短期內(nèi)政策利好對土地市場的影響還未能體現(xiàn)。