??過去幾天，深圳寶能城市公館一起車位糾紛最終演變成了社會廣泛關(guān)注的公共事件，頻上熱搜。圍繞事件的關(guān)鍵詞也從“賓利和勞斯萊斯車主大戰(zhàn)”“50輛賓利搶車位”發(fā)展到“深圳國企書記夫人涉車位糾紛”。

??6月7日，深圳市國資委發(fā)布通報稱，工作專班進行了核查，暫未發(fā)現(xiàn)深圳市振業(yè)（集團）股份有限公司（以下簡稱“深振業(yè)”）與涉事張某某及其名下企業(yè)有經(jīng)濟聯(lián)系和業(yè)務(wù)往來。

??這一回應(yīng)，為持續(xù)數(shù)天的身份討論畫上了休止符，但關(guān)于車位權(quán)屬的紛爭卻仍在持續(xù)。

??此次事件的矛盾點在于，當初開發(fā)商為了推銷公寓，實施了買公寓送車位營銷，將住宅區(qū)域部分停車位贈送給了公寓業(yè)主；又因深圳停車位不可銷售，因此業(yè)主無權(quán)主張固定車位為己所用，引發(fā)矛盾。更深層次來看，則是城市停車位不足問題的引發(fā)。

??公開資料顯示，深圳寶能城市公館開發(fā)商為寶能地產(chǎn)股份有限公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為寶能集團下屬的深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團有限公司寶能公館分公司。

??6月9日，記者致電深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團有限公司寶能公館分公司了解情況，接線工作人員告訴記者，事情發(fā)生后公司上級領(lǐng)導一直在跟政府部門就車位問題進行溝通和協(xié)商。不過，具體進展還需要等官方消息。

??爭端始末

??6月4日，寶能城市公館公寓業(yè)主張某某（女）與住宅業(yè)主龐某某因地下二層B2-464車位使用發(fā)生糾紛，龐某某認為自己停在公共車位上，但張某某認為該車位是開發(fā)商贈與自己的固定車位，雙方由此產(chǎn)生爭執(zhí)，引發(fā)業(yè)主圍觀并拍攝。

??事件發(fā)酵于6月5日。

??有業(yè)主將車位爭執(zhí)的過程拍攝后發(fā)布于網(wǎng)絡(luò)，視頻中張某某聲稱可以調(diào)來“50輛賓利車”等說法引發(fā)輿論強烈反響。此后，網(wǎng)友開始挖掘張某某身份，并發(fā)出其與深圳市振業(yè)（集團）股份有限公司高管疑似婚禮照片?！吧钲趪髸浄蛉松孳囄患m紛”的說法也不脛而走。

??當天，深圳市國資委發(fā)布通報表示，針對網(wǎng)民反映“深圳國企書記夫人涉車位糾紛輿情”，我委高度重視，正在了解核實。

??6月6日，深振業(yè)董事會秘書在接受媒體記者采訪時表示，根據(jù)公司初步調(diào)查，車位糾紛中的國企書記確實是深振業(yè)的高管張曉中，不過張曉中目前是離異單身狀態(tài)，賓利女車主是張曉中正在交往的對象，不是家屬。

??6月7日，深圳市國資委發(fā)布通報稱，經(jīng)民政部門核查和個人事項報告核對，張曉中于2017年離異后未再進行婚姻登記。經(jīng)工作專班核查，暫未發(fā)現(xiàn)深振業(yè)與涉事張某某（女）及其名下企業(yè)有經(jīng)濟聯(lián)系和業(yè)務(wù)往來。如后續(xù)發(fā)現(xiàn)張曉中存在其他問題，將依法依規(guī)嚴肅處理，并向社會公布。

??張曉中在接受深圳特區(qū)報記者采訪時表示，其與張某某于2021年9月經(jīng)人介紹發(fā)展為情侶關(guān)系，寶能城市公館公寓和涉事車輛均是女方資產(chǎn)。

??張某某則稱，“50臺賓利車”為糾紛過程中情緒失控下的氣話，并不是自己家里有，而是可以調(diào)50輛過來。

??上述回應(yīng)，為持續(xù)數(shù)天的身份討論畫上了休止符。另一個核心問題卻再次引發(fā)爭議。在這次因“車主大戰(zhàn)”上熱搜之前，寶能城市公館就曾多次因車位權(quán)屬問題引發(fā)糾紛。

??據(jù)了解，寶能城市公館項目包括三種產(chǎn)品：商品住宅、公寓和保障性住房，建成后共1701戶。其中，住宅于2018年底交房入住，商務(wù)公寓在2020年下半年入市。

??此次的車位糾紛就源于寶能方面在銷售公寓產(chǎn)品時“買公寓送車位”策略。

??停車位權(quán)屬之辯

??據(jù)寶能城市公館住宅區(qū)業(yè)主此前透露，該小區(qū)住宅、公寓兩個區(qū)域地下停車場是共通的，之前住宅區(qū)一直都是公共停車位，先到先停。寶能地產(chǎn)在出售公寓時卻附贈車位使用權(quán)，通過“買公寓贈車位”方式共贈出324個停車位，并在《車位使用權(quán)贈與合同》中明確了附贈停車位號碼。

??同時，有住宅區(qū)業(yè)主提出質(zhì)疑，在該項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中，2127個地下車位是被明顯劃分在了住宅部分，公寓部分整體上不包含地下停車位。

??在“賓利與勞斯萊斯車主大戰(zhàn)”糾紛發(fā)生前，物業(yè)公司曾兩次封鎖部分停車位，并安裝地鎖作為僅供公寓區(qū)業(yè)主使用的“專用車位”，引起住宅區(qū)業(yè)主反對，被住宅區(qū)業(yè)主拆除地鎖，這其中就包含涉事女車主車位。

??住宅區(qū)業(yè)主也曾將車位使用權(quán)問題訴諸法律。

??據(jù)深圳特區(qū)報報道，針對車位使用權(quán)問題，此前已有業(yè)主就寶能地產(chǎn)附贈停車位行為的合法性提起訴訟。福田區(qū)人民法院2021年12月23日判決原告敗訴，認定開發(fā)商簽訂《車位使用權(quán)贈與合同》未侵權(quán)。

??其依據(jù)為《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款及《中華人民共和國民法典》第二百七十五條均規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。而雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同附件中補充約定，未列入共有建筑面積分攤部分如車庫、車位等所有權(quán)和收益權(quán)均屬于賣方，賣方有權(quán)自主確定上述物業(yè)出售、出租或附贈。

??依據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會出具的寶能城市公館項目《房屋建筑面積總表》和《公用建筑面積分層匯總表》，地下車庫未列入公用建筑面積分攤。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第一直屬局于2015年8月12日為寶能城市公館項目頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許字ZS-2015-0023號)上備注：停車位2127個(公用160，自用1967)。

??值得注意的是，該判決結(jié)果和深圳市此前試圖推行的政策方向有所不同。

??2014年12月，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會曾經(jīng)發(fā)布過《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》，其中規(guī)定，配建車位歸全體業(yè)主所有且禁止買賣，不過此后卻未出臺正式文件。

??2020年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，則對存量車位、車庫建立了使用、管理規(guī)則。明確物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫應(yīng)當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要；對于新出讓項目，要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權(quán)屬，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

??目前，深圳還沒有對停車位核發(fā)獨立產(chǎn)權(quán)證，車位界定并不清晰。

??在寶能地產(chǎn)與該項目公寓業(yè)主簽署的車位使用權(quán)贈與合同中也寫著，本合同僅為車位使用權(quán)贈與合同，無法辦理相關(guān)的權(quán)屬登記手續(xù)。

??深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團有限公司寶能公館分公司相關(guān)工作人員表示，目前公司正在與政府部門就車位問題進行溝通和協(xié)商，具體進展還需等官方消息。

??就上述判決結(jié)果，中國房地產(chǎn)報記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正表示，住宅區(qū)業(yè)主作為原告要舉證自己對僅供公寓區(qū)業(yè)主使用的“專用車位”擁有產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，如果住宅區(qū)業(yè)主不能完成舉證，則要承擔敗訴后果；開發(fā)商做法并沒有違反法律的強制性規(guī)定，且贈與了公寓業(yè)主地下車位使用權(quán)，沒有產(chǎn)生地下車位買賣，也沒有轉(zhuǎn)讓地下車位所有權(quán)，公寓業(yè)主也是小區(qū)居民，住宅區(qū)業(yè)主敗訴并不意外。

??同時，齊正認為，“車位爭奪戰(zhàn)”事件中的糾紛停車位于住宅樓下，開發(fā)商將住宅樓下的停車位贈與給了公寓業(yè)主，住宅區(qū)業(yè)主不滿是正常的。小區(qū)停車位本就不夠用，住宅區(qū)業(yè)主購買了地上房屋，主觀認為地下車位應(yīng)當優(yōu)先滿足自己，從而引發(fā)矛盾。此次事件也提示，應(yīng)從法律法規(guī)上對此進行規(guī)范，有規(guī)矩則成方圓，沒有相對應(yīng)的明確的法律法規(guī)是此類糾紛頻發(fā)的主要原因，也說明深圳車位管理規(guī)則存在問題。

??頻發(fā)的車位糾紛

??困擾深圳多年的房產(chǎn)項目停車位問題爭議從未停過。

??權(quán)屬問題，是停車位糾紛的核心。目前，對停車位權(quán)屬的主要觀點有二：一是認為停車位屬于項目配套的公共設(shè)施，屬于物權(quán)法第三款占用業(yè)主共有的其他場地建停車位的情形，且成本已經(jīng)分攤進了房價，開發(fā)企業(yè)約定歸其所有不合理；二是認為車位的所有權(quán)屬于建設(shè)單位，只有法律另有規(guī)定及建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄的除外。

??權(quán)屬問題不明晰的結(jié)果，就是糾紛頻發(fā)。

??2018年8月，售價在10萬~17萬元/平方米的南山蛇口某豪宅業(yè)主因車位問題集體維權(quán)。業(yè)主稱，開發(fā)商要將一樓架空層600多個車位作為商業(yè)用途，和原來賣房時候宣傳的車戶比2：1比例不符合，業(yè)主們堅決反對開發(fā)商如此做法。

??2021年4月，羅湖區(qū)名仕閣業(yè)主也因小區(qū)二層到四層停車場被拍賣給第三方一事訴諸媒體。

??2020年5月，深圳半山海景蘭溪谷二期亦發(fā)生“停車位”糾紛。“買房時承諾的車位比1:1.4左右。小區(qū)共686個標準車位，二期共有537戶，固定車位共460個，剩下226個原本是共享車位，但有部分無協(xié)議或協(xié)議‘沒章’的業(yè)主占據(jù)了車位，之后買二手房的戶主完全沒有車位了，現(xiàn)在無車位的戶數(shù)有128戶?！?/p>

??在業(yè)主與開發(fā)商的車位權(quán)屬之外，深圳車位供需失衡問題也十分明顯。

??2022年1月，高德地圖與清華大學交通研究所聯(lián)合發(fā)布的全國停車場分析報告顯示，深圳是全國出行最難找停車位的城市，排名第二位的是南京。

??該報告稱，深圳停車難指數(shù)為11.6，表示深圳車友平均每100次駕車導航，約有11.6次到達目的地后未能成功停車，需要再次查找停車場，比全國主要城市停車難指數(shù)高14.1%。

??“停車難”也是導致糾紛一大關(guān)鍵。

??為解決“停車難”問題，深圳羅湖區(qū)在2020年開展了積極探索老舊小區(qū)與周邊商業(yè)停車場錯峰共享停車模式，白天寫字樓車位緊張時讓車輛停進住宅小區(qū)，夜間小區(qū)車輛停進周邊樓宇停車場。

??2021年深圳兩會期間，深圳市人大代表蘇毅等也發(fā)出建議，將解決“停車難”問題納入城市治理體系，編制全市“十四五”停車場專項規(guī)劃，把停車場建設(shè)作為每年市區(qū)的民生實事，鼓勵社會力量投資興辦停車場和立體停車庫，爭取到2025年基本解決停車難問題。

??深圳市交通運輸局在建議答復(fù)中表示，根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，深圳市將再增加100萬個以上停車泊位，基本接近小汽車保有量。

??此類規(guī)劃是否能有效減少當?shù)剀囄患m紛需要時間給出答案。