??時(shí)隔一年，中國宏泰發(fā)展還是“易主”了。

??6月10日，中國宏泰發(fā)展復(fù)牌跳空高開22.28%，報(bào)2.25港元/股，目前盤中成交金額已超4000萬港元。

??消息層面，中國金茂和中國宏泰發(fā)展于今日聯(lián)合宣布，擬以協(xié)議安排方式私有化中國宏泰，并撤銷中國宏泰上市地位。

??根據(jù)中國金茂發(fā)布的私有化計(jì)劃顯示，將注銷于公告日期已發(fā)行中國宏泰股份總數(shù)約60.2%股份，包括非控股股東計(jì)劃股份及控股股東計(jì)劃股份持有的所有中國宏泰股份，分別約為26.02%和34.18%。

??若上述計(jì)劃生效及實(shí)施，以換取支付非控股股東計(jì)劃股份注銷價(jià)為每股2.4港元，較中國宏泰停牌前報(bào)價(jià)1.84港元溢價(jià)30.43%。所有控股股東計(jì)劃股份注銷價(jià)為每股2.13港元。中國金茂購股權(quán)要約及可換股票據(jù)要約所需要的資金約為25.65億港元。

??待股份注銷完成之后，中國宏泰將向中國金茂發(fā)行新股，最終中國金茂將持有中國宏泰股份的90.1%，其余9.9%將由利東（中國宏泰控股股東及中國金茂一致行動(dòng)人士）持有。

??對(duì)于私有化原因，中國金茂認(rèn)為，由于中國宏泰主要從事土地開發(fā)及大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)及運(yùn)營，中國金茂可通過中國宏泰私有化增加其控制權(quán)并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)投資中國宏泰的利益，即實(shí)現(xiàn)多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目的收購，獲得相關(guān)資源以提升產(chǎn)業(yè)園吸引商業(yè)及投資能力，并進(jìn)一步加強(qiáng)政企合作，均符合中國金茂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展。

??中國金茂入主中國宏泰發(fā)展可追溯至2021年。

??2021年6月28日，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰發(fā)展29.9%股權(quán)，成為中國宏泰發(fā)展的第二大股東，持股約合4.94億股。賣方中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍及其妻子趙穎仍為中國宏泰發(fā)展控股股東，所持股份減至約7.28億股，占已發(fā)行股份的44.08%。

??同日，中國金茂還與中國宏泰發(fā)展訂立可換股債券認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購后者本金約1.23億美元的可換股債券，這筆債券最終可轉(zhuǎn)換成中國宏泰發(fā)展股份約3.14億股。如果這些債券全部轉(zhuǎn)換為股票，中國金茂持股比例將超過“王氏家族”，成為中國宏泰發(fā)展控股股東。

??彼時(shí)，中國宏泰發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，宏泰引入金茂戰(zhàn)投入股是雙贏合作。金茂戰(zhàn)投是對(duì)宏泰產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力和投拓能力的認(rèn)可，雙方的戰(zhàn)略性組合一定是在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上做增量。宏泰方面只要按期還債，這筆債券就不會(huì)轉(zhuǎn)成股份，也就不存在控股權(quán)易主問題。

??20天后的7月19日，中國金茂首度向中國宏泰發(fā)展派駐管理人員。宋镠毅獲委任為中國宏泰發(fā)展董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事；趙磊獲委任為中國宏泰發(fā)展首席財(cái)務(wù)官、執(zhí)行董事。

??自此，中國金茂與中國宏泰便在多方面展開合作。

??公開資料顯示，去年8月27日，中國金茂總裁李從瑞帶隊(duì)攜中國宏泰發(fā)展與廊坊市政府領(lǐng)導(dǎo)共同探討龍河高新區(qū)未來發(fā)展，并與廊坊市政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。今年2月，雙方共同打造的龍河新區(qū)廊坊覽秀城商業(yè)綜合體及其配套城市客廳項(xiàng)目開工，建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額超過12億元。

??此外，中國金茂攜宏泰發(fā)展與中國藍(lán)星商討通過協(xié)助導(dǎo)入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，盤活中國藍(lán)星閑置工業(yè)用地，并希望中國藍(lán)星產(chǎn)業(yè)落地包括廊坊龍河園區(qū)在內(nèi)的宏泰園區(qū)。之后，雙方還前往中國民族衛(wèi)生協(xié)會(huì)康養(yǎng)旅游項(xiàng)目基地、中國水環(huán)境集團(tuán)總部考察中國水環(huán)境等環(huán)保健康產(chǎn)業(yè)。

??標(biāo)普認(rèn)為，中國金茂對(duì)龍河高新區(qū)的持續(xù)直接投資將穩(wěn)定中國宏泰發(fā)展的土地開發(fā)業(yè)務(wù)。2021下半年，中國金茂在龍河高新區(qū)收購了5宗地塊，按價(jià)值計(jì)算，這些地塊占了中國宏泰發(fā)展在龍河的土地銷售額80%以上。中國金茂計(jì)劃在園區(qū)內(nèi)收購更多土地，為中國宏泰發(fā)展產(chǎn)生現(xiàn)金流提供一定可視性。

??對(duì)于此次收購，中國金茂相關(guān)人士給予中國房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)，稱私有化宏泰公司，將使宏泰公司業(yè)務(wù)管理與中國金茂合作更具靈活性。同時(shí)，中國金茂可以納入多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)園招商和投資能力，進(jìn)一步加強(qiáng)與地方政府合作，這也符合中國金茂城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。

??作為香港主板首家以區(qū)域開發(fā)和運(yùn)營為主業(yè)的公司，中國宏泰發(fā)展主打以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建和城市建設(shè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)生態(tài)圈，探索了以產(chǎn)城一體為目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展模式；因其定位、發(fā)展模式等都與華夏幸福類似，外界通常稱這家產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展商為“港版華夏幸?！?，也有稱“低配版華夏幸?！?。

??但與大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商一樣，中國宏泰發(fā)展也陷入了營業(yè)收入和利潤雙降“怪圈”，讓市場(chǎng)對(duì)其轉(zhuǎn)型盈利能力提出了質(zhì)疑。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年中國宏泰實(shí)現(xiàn)收入15.27億元，同比減少36.3%；毛利9.79億元，同比減少41.4%；歸屬股東凈利潤1.71億元，同比減少79.76%。

??5月5日，標(biāo)普將中國宏泰長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，其認(rèn)為該公司疲軟的流動(dòng)性不太可能在未來12個(gè)月內(nèi)得到實(shí)質(zhì)性改善，因龍河高新區(qū)的土地銷售前景面臨挑戰(zhàn)，這將限制中國宏泰發(fā)展通過產(chǎn)生運(yùn)營現(xiàn)金補(bǔ)充流動(dòng)性的能力。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，從營業(yè)收入角度看，中國宏泰占金茂比例不到2%，盡管中國宏泰自去年下半年以來利潤增速出現(xiàn)階段性下滑，但總體對(duì)金茂的拖累力度不大。金茂在當(dāng)下選擇私有化宏泰是起到緩解現(xiàn)金流和償債壓力，緩釋房企區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，目前大盤不振、個(gè)股低迷，正是以最低代價(jià)私有化業(yè)績較差且無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的中國宏泰的最好時(shí)機(jī)。私有化后，企業(yè)即期業(yè)績壓力解除，有利于進(jìn)行更長遠(yuǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃與運(yùn)作。中國金茂正在加快其“第二曲線”城市運(yùn)營的擴(kuò)張速度。

??中國宏泰股份的低交易流通量也是中國金茂選擇私有化的原因之一。

??公告顯示，中國宏泰股份于截至最后交易日（包括該日）止6個(gè)月期間、12個(gè)月期間及24個(gè)月期間的日平均成交量約為每日36萬股、242萬股及154萬股，分別僅占于本公告日期已發(fā)行中國宏泰股份總數(shù)約0.02%、0.15%及0.09%。

??中國金茂認(rèn)為，中國宏泰股份的低交易流通量可能讓計(jì)劃股東難以在不對(duì)中國宏泰股份價(jià)格造成不利影響的情況下進(jìn)行大量場(chǎng)內(nèi)出售。因此，計(jì)劃為計(jì)劃股東提供即時(shí)變現(xiàn)其投資以換取現(xiàn)金的機(jī)會(huì)，并將接納計(jì)劃的所得款項(xiàng)重新調(diào)配至其他投資機(jī)會(huì)。

??“近期廊坊調(diào)控政策放松，且宏泰股價(jià)處于低位，公司希望在此時(shí)完成收購，將其私有化退市?！敝袊鹈嚓P(guān)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，基于公司的城市運(yùn)營戰(zhàn)略，中國金茂長期看好宏泰廊坊龍河新區(qū)土地儲(chǔ)備價(jià)值。

??截至2021年末，中國宏泰共計(jì)8個(gè)產(chǎn)業(yè)城市項(xiàng)目，包括位于河北省廊坊市的龍河高新區(qū)；龍河商務(wù)休閑度假基地；廣陽科技孵化園；永清宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于河北省石家莊市的石家莊通用航空產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；石家莊藁城宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州產(chǎn)業(yè)園及位于武漢市的武漢開發(fā)區(qū)通航產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)。

??中國金茂在公告中亦表示，并無即時(shí)計(jì)劃對(duì)中國宏泰業(yè)務(wù)作出任何重大變動(dòng)，或出售、重新配置其資產(chǎn)，或因建議的實(shí)施而對(duì)中國宏泰雇員的雇用作出任何重大變動(dòng)。但于計(jì)劃生效后，中國金茂將評(píng)估中國宏泰的財(cái)務(wù)狀況及營運(yùn)，以為中國宏泰制定長遠(yuǎn)策略。

??馬泓認(rèn)為，中國金茂以現(xiàn)金方式私有化有助于保持原有項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)和運(yùn)營，其項(xiàng)目覆蓋面更加多元化。另外，中國金茂2021年末資產(chǎn)負(fù)債率74.1%，現(xiàn)金短債比在1.1~1.2間，主要指標(biāo)雖比較健康，但也存在隱憂。因此，在完成宏泰私有化后，公司自身現(xiàn)金流狀況也偏緊，后續(xù)進(jìn)一步擴(kuò)張步伐可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。