[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比下行（6.6-6.12）

??2022年第24周

??6月6日-6月12日，由于重點城市中僅上海集中土拍，因而重點監(jiān)測城市的土地成交量價環(huán)比不及上周。供應方面，隨著首輪集中土拍接近尾聲，重點城市次輪正在密集掛牌，寧波、成都及南京均于本周推出了第二批供應地塊。值得關注的是，由于首輪土拍熱度不高，南京及成都均進一步優(yōu)化了次輪出讓規(guī)則，限房價方面亦有所放松。

??1 土地政策

??流動性趨緊下民企拿地意愿不振
多城持續(xù)優(yōu)化土地出讓規(guī)則

??盡管近期來政策環(huán)境明顯改善，但購房者信心仍舊不足，多數(shù)城市樓市銷售仍舊遇冷，企業(yè)流動性壓力仍舊較大。由此，重點城市的集中土拍中拿地企業(yè)仍是以央國企為主，民企拿地積極性仍舊不高。為此，土地供應端的政策面持續(xù)放松，多城以延期土地價款繳納期限、降低保證金比例等方式來緩解企業(yè)拿地資金壓力，提振企業(yè)拿地意愿。

??2 土地供應

??南京二輪供地面積大增
成都、南京限房價規(guī)則有所放松

??供應方面。隨著重點城市相繼開始推出第二輪集中出讓地塊，本周寧波、成都及南京均推出了二輪供地，供應規(guī)模保持年內(nèi)高位運行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積環(huán)比上漲，至1791萬平方米。集中供地方面，寧波、成都和南京于本周推出了第二輪集中供應地塊，分別涉及21幅、55幅和44宗地。對比首輪供應量來看，僅南京出讓規(guī)模顯著提升，成都供應規(guī)模與首輪持平，寧波則不及首輪供應量。值得注意的是，在出讓規(guī)則方面，南京和成都此次規(guī)則調整較為明顯，其中兩城均取消了部分地塊的限房價要求。

??3 土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比下跌
上海首輪集中供地全部順利成交

??成交方面。由于本周僅上海集中土拍，且僅有12宗地成交，導致重點監(jiān)測城市的成交建筑面積環(huán)比下降，僅為601萬平方米，環(huán)比下降40%，同比降幅高達59%。成交面積走低下，總成交金額也下降至443億元，不足上周三分之一，同比降幅亦大跌57%。受主力成交城市變更為地價水平較低的三四線城市，本周平均地價較上周明顯下滑，環(huán)比下降48%至7372元/平方米。

??各能級城市中，僅三四線城市成交規(guī)模環(huán)比提升，一線城市及二線城市成交量均不敵上周。聚焦到城市來看。成交建面超過100萬平方米的城市僅有佛山，共成交136萬平方米，涉及兩宗大體量商辦用地。其次為上海，首輪集中土拍余下的12宗地全部順利成交，總成交建面為93萬平方米，建發(fā)、華發(fā)、招商蛇口、中鐵建等多家央國企均有拿地。至此，上海首輪集中土拍供應的40宗宅地全部成交，共收金879億元。其余城市中，蕪湖、泉州等城市也有多宗地塊成交，但成交量均不高。

??4 市場熱度

??溢價率環(huán)比提升
三四線地市亦現(xiàn)冷熱分化

??市場熱度方面。本周，重點監(jiān)測城市的溢價率為6.8%，較上周上漲了3.7個百分點。溢價率的走高，一方面是由于上海成交12宗地多數(shù)均觸及中止價成交所帶動，另一方面也與部分三四線城市出現(xiàn)高熱地塊助推溢價率升高有關，如蕪湖、紹興、泉州等城市均有溢價15%以上的地塊成交。流拍方面，重點監(jiān)測城市的流拍率較上周微增，為12.3%。

??我們注意到，雖然部分三四線城市有高溢價地塊成交，但在這些城市中也存在冷熱分化的局面。以泉州為例，在市區(qū)首批集中供地中，共推出9宗地塊，成交7宗，其中四宗觸頂成交，3幅底價，而鯉2022-1號地塊、臺2022-1號地塊則因無人報名流拍，地塊競拍冷熱分化明顯。

??5 周度TOP5

??上海成為入榜主力
多宗地塊進入一次報價區(qū)間

??上海首輪集中土拍在端午假期后延續(xù)，周內(nèi)共出讓12宗地，涉及松江、青浦、閔行等多個熱點板塊。因此，上海也成為本周價格榜入榜主力，如總價TOP5地塊全部來自上海首輪集中供地，其中位于閔行吳涇紫竹科學園區(qū)的地塊成交總價最高，金額為40.43億元，由招商蛇口聯(lián)合象嶼溢價5%競得。

??此次集中土拍，上海放松了房企參拍門檻，加之出讓地塊素質均比較佳，因而吸引了多家房企參拍，最終多宗地塊觸及中止價、進入一次報價區(qū)間。尤其是閔行七寶古美社區(qū)地塊，因為項目所在片區(qū)各類資源優(yōu)渥，區(qū)域內(nèi)改善客戶基數(shù)大、購買力強，因而吸引了5家房企及聯(lián)合體競拍，是上海首輪集中土拍中第一宗觸發(fā)隨機值的地塊。

??6 重點地塊點評

建發(fā)、華發(fā)聯(lián)手斬獲七寶古美地塊

??地塊分析：

??在為期五天的上海首輪集中土拍中，整體競拍熱度最高的片區(qū)當屬閔行區(qū)。作為近郊城區(qū)之一，閔行一直是上海樓市成交熱點，此次推出的三宗住宅用地均吸引了多家房企及聯(lián)合體參拍，最終兩宗觸及最高限價，余下一宗也以較高溢價成交。

??以成交單價最高的七寶古美社區(qū)地塊來看。該宗地吸引了5家競拍主體，是此次上海土拍中參拍房企數(shù)量最多的地塊之一。最終，宗地進入了一次書面報價環(huán)節(jié)，且觸發(fā)了“隨機值”，這也是本批次土拍第一塊觸發(fā)隨機值的地，由建發(fā)聯(lián)發(fā)華發(fā)以26.58億元的總價競得，成交樓板價為50573元/平方米。該宗地之所以競拍熱度如此高，主要是由于地塊素質較佳，周邊配套也相當完善。據(jù)地理位置來看，項目位于閔行七寶，板塊內(nèi)城市界面成熟，交通出行便捷，且配有優(yōu)質的教育與商業(yè)資源。同時，區(qū)域內(nèi)改善需求旺盛，客戶購買力也十分強勁，如去年下半年開盤的項目認籌率高達274%。加之，項目盈利空間充裕，因而吸引了多家房企爭奪，競拍熱度較高。