[克而瑞]土地周報 | 成交規(guī)模環(huán)比上行（6.13-6.19）

??2022年6月13日-2022年6月19日，在青島、西安等城市有集中土拍的影響下，本周重點監(jiān)測城市的成交規(guī)模環(huán)比小幅上漲，但因主力成交城市土拍低熱影響，土拍熱度卻不及上周，溢價率出現(xiàn)回調(diào)。供應(yīng)方面，重點城市二輪供地潮延續(xù)，廣州、長沙和重慶均于本周推出了第二批供應(yīng)地塊。值得關(guān)注的是，鑒于首輪土拍熱度不高，廣州此次競拍規(guī)則再次明顯調(diào)整，出讓地塊大面積取消了競自持，僅1宗需要競自持，以期調(diào)動房企拍地積極性。

??上海舊城改造提速

??鄭州航空港區(qū)土地將實行預(yù)申請機制

??6月14日，上海市市委書記李強在上海市城市更新中心召開座談會。會議明確，舊區(qū)改造要全面深化，城中村改造要全面提速，舊住房更新改造要能快則快。結(jié)合5月底的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》來看，上海市年內(nèi)將完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目，舊改進(jìn)一步提速。此外，鄭州航空港區(qū)于6月17日發(fā)布《關(guān)于加快人才集聚促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提及住宅用地將采取預(yù)申請制度，新增土地重點也將以基礎(chǔ)設(shè)施相對完善的區(qū)域為主。

??土地供應(yīng)

??廣州二輪供地量規(guī)模較首輪大減

??重慶、長沙較首輪有所增長

??供應(yīng)方面。第二輪集中掛牌潮延續(xù)，重點城市的土地供應(yīng)規(guī)模保持年內(nèi)較高位運行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積仍在1000萬平方米以上，達(dá)1256萬平方米。集中供地方面，廣州、重慶及長沙均于本周推出了第二輪集中供應(yīng)地塊，分別涉及14幅、12幅和17幅宅地。對比首輪供應(yīng)量來看，廣州供應(yīng)量明顯減少，總量僅147萬平方米，較首輪下降了47%，長沙、重慶供應(yīng)規(guī)模則較首輪有所上升，尤其是重慶，供應(yīng)量上漲53%至226萬平方米。值得注意的是，在出讓規(guī)則方面，廣州此次規(guī)則調(diào)整較為明顯，多數(shù)地塊取消了競自持要求，僅海珠鋅片廠地塊依舊沿用“競地價+競自持+搖號”規(guī)則。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比小幅上漲，地價結(jié)構(gòu)性環(huán)比下調(diào)

??成交方面。本周迎來青島、西安等城市集中土拍，CRIC重點監(jiān)測城市的成交規(guī)模環(huán)比上周呈上漲趨勢，總成交建筑面積達(dá)699萬平方米，環(huán)比上漲16%，同比下降65%。盡管成交面積上漲，但因主力成交城市為青島、西安等地價水平較低的城市，明顯不及上周的上海，因而成交金額進(jìn)一步走低，降至266億元；平均地價也因此繼續(xù)回落，環(huán)比下降48%至3808元/平方米。

??各能級城市中，一線城市本周無成交，二線城市在青島及西安集中土拍的帶動下成交規(guī)模環(huán)比提升，三四線城市成交量則不及上周。聚焦到城市來看。22城中，青島和沈陽均在本周完成了集中土拍，其中青島共成交26宗地，總成交建面達(dá)194萬平方米，沈陽成交量相對較低，僅成交4宗，總成交建面僅為25萬平方米。其余城市的成交規(guī)模均不高，尤其是三四線城市，成交量基本均未超50萬平方米。

??市場熱度

??青島次輪土拍延續(xù)平穩(wěn)、沈陽首拍低熱

??溢價率因此環(huán)比下調(diào)

??市場熱度方面。和上周上海集中土拍火熱相比，本周進(jìn)行土拍的青島和沈陽熱度則明顯平淡，其中青島27宗地塊中，流拍1宗，26幅成交地塊則僅有市北紹興東路兩宗地溢價成交，其余均為底價出讓，平均溢價率為2%，整體熱度仍在低位；沈陽首拍熱度則更是降至谷底，盡管僅推出5宗地，但仍1宗流拍，余下4宗也全部以底價成交。

??在此影響下，重點監(jiān)測城市的溢價率較上周明顯下滑，環(huán)比下降3.5個百分點至3.3%。不過，流拍率也有所微降，環(huán)比下降1個百分點至11.3%。

??周度TOP5

??二線城市包攬本周價格榜，央國企仍為拿地主力

??本周成交價格榜單方面，在青島、西安及大連均有熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地推出的影響下，二線城市成為入榜主力，三城包攬了本周的成交總價TOP5及單價TOP5地塊。其中，本周成交總價最高的地塊為西安高新區(qū)GX3-42-52地塊，成交總價為11.96億元；成交單價最高的地塊為青島市北區(qū)紹興路地塊，平均樓板價為17825元/平方米。

??雖然優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市，但多數(shù)民企仍受制于流動性壓力仍隱身于土地市場，拿地主力仍以央國企為主。尤其是近期市場表現(xiàn)相對一般的區(qū)域，土地成交多是依靠地方國企托底，如西安首輪集中土拍中第二批次成交地塊，拿地房企清一色為地方國企。

??重點地塊點評

??出讓門檻寬松下

??青島市北紹興路優(yōu)質(zhì)宅地?fù)u號成交

??地塊分析：

??6月16日，青島第二輪集中供地到期出讓。本次集中土拍，青島取消了配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，并且地塊中也未有引入產(chǎn)業(yè)要求，劃撥地塊主要以配建公租為主，拿地門檻顯著降低。因而，青島二輪集中土拍較首輪進(jìn)一步回暖，27宗地僅1宗流拍，成交規(guī)模及金額均較首輪明顯上漲。

??在成交的26宗宅地中，市北區(qū)紹興路的兩宗宅地競拍熱度最高，尤其是體量相對較大的紹興路3號，吸引了10家房企及聯(lián)合體競拍，僅用時9分鐘就觸及最高限價，進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由華潤成功搖中，成交總價為11.43億元，平均樓板價達(dá)17825元/平方米。值得一提的是，該單價成功打破了去年青島首輪集中供地成交的開平路45號地塊，創(chuàng)下市北區(qū)成交宅地單價新高。紹興路地塊之所以競拍如此火熱，一方面是由于其區(qū)位十分優(yōu)越，與市北CBD核心區(qū)距離僅約為1公里，周邊各類配套均成熟完善，地塊素質(zhì)極佳；另一方面，項目周邊在售項目較少，周邊地緣客戶基礎(chǔ)深厚，未來入市去化壓力也不會太大。