市場(chǎng) 2022-06-21 08:52:20 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??在全國(guó)樓市還在艱難爬坡的時(shí)候,豪宅走出了獨(dú)立行情。
??上周,我們關(guān)注了上海的豪宅市場(chǎng),《單價(jià)“天花板”75萬(wàn)/平,上海豪宅又火了?》
??那么,同樣在豪宅市場(chǎng)有著舉足輕重地位的北京,2022年行情如何?
??截至6月20日,2022年北京總價(jià)過(guò)億的一手頂豪已成交7套,總價(jià)最高遠(yuǎn)洋Lavie一套面積2094平方米的房源,成交價(jià)2.4億元,單價(jià)近11.5萬(wàn)元/平方米;成交單價(jià)最高是今年3月成交的一套萬(wàn)柳書院房源,成交單價(jià)22.8萬(wàn)/平方米。
??2021年以來(lái),北京總價(jià)過(guò)億的頂豪已成交了56套。這一數(shù)據(jù),比同期的上海多出9套。
??和上海不同,總價(jià)1000萬(wàn)左右的經(jīng)濟(jì)型豪宅在北京較為常見,反而是總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅,供應(yīng)和成交都有減少的趨勢(shì)。
??在北京,豪宅的概念似乎在不斷弱化。比如近期北京比較熱的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目,最小戶型面積在150平方米左右,總價(jià)約在1000萬(wàn)-2000萬(wàn),更加經(jīng)濟(jì)化。
??這一市場(chǎng)特征也在北京朝陽(yáng)區(qū)一位豪宅銷售顧問(wèn)那里得到了印證:“目前豪宅市場(chǎng)主要以兩三千萬(wàn)的高端改善盤為主,3000萬(wàn)以上豪宅盤供應(yīng)比較少,尤其是成交過(guò)億的項(xiàng)目主要是過(guò)去未開發(fā)的豪宅大盤。”
??如果我們將總價(jià)1000萬(wàn)和單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上作為北京豪宅的入門指標(biāo),那么得到的數(shù)據(jù)是:截至6月20日,2022年北京總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交3770套,單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交1233套。
??總價(jià)最高頂豪2.4億成交
??北京總價(jià)過(guò)億的頂豪成交總量在全國(guó)可以說(shuō)拔得頭籌。
??CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,2021年1月至2022年6月20日,北京總價(jià)1億元以上一手豪宅共成交51套,二手豪宅共成交5套,累計(jì)成交56套。
??與上海相比,同期北京總價(jià)億元以上豪宅成交要多出9套。
??上海與北京過(guò)億頂豪一二手成交結(jié)構(gòu)也不盡相同,北京一手頂豪成交是二手頂豪的10倍之多,而上海二手頂豪成交量則是一手的1.6倍。
??聚焦2022年,截止6月20日,北京總價(jià)1億元以上一手豪宅共成交7套,成交項(xiàng)目分別為恒大麗宮、格拉斯小鎮(zhèn)、遠(yuǎn)洋Lavie。
??一手頂豪最高總價(jià)為今年1月成交的遠(yuǎn)洋Lavie,套均總價(jià)為2.4億元。而上海成交總價(jià)最高的古北壹號(hào),套均總價(jià)為3.44億元,比北京最高總價(jià)多出1個(gè)億。
??總價(jià)過(guò)億的頂豪成交單價(jià)平均值約為10萬(wàn)元/平方米,成交單價(jià)最高接近16萬(wàn)元/平米,為去年7月成交的潤(rùn)澤御府。
??再來(lái)看二手過(guò)億頂豪成交情況。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年1月至今,北京過(guò)億二手豪宅共成交5套,其中2022年內(nèi)有1套過(guò)億的二手頂豪成交,為遠(yuǎn)洋Lavie一套總價(jià)1.34億元,面積為2040平方米的房源。
??2021年以來(lái),北京二手頂豪最高成交總價(jià)是什么水平呢?
??根據(jù)我們獲得的數(shù)據(jù),北京2021年以來(lái)成交總價(jià)最高是去年6月成交的龍湖頤和原著一套面積為2548平方米的房源,成交總價(jià)2.16億元,但成交均價(jià)并不高,僅8.48萬(wàn)元/平方米。
??從北京頂豪一二手成交情況能看出一點(diǎn),北京頂豪的投資性需求偏弱。
??實(shí)際上,總價(jià)1億元以上二手豪宅房源并不多,綜合各平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看,目前過(guò)億二手頂豪掛牌量?jī)H為37套左右。掛牌總價(jià)最高的是中海城圣朝菲一套3844平方米的房源,掛牌價(jià)2.8億元。
北京豪宅單價(jià)“天花板” 36.6萬(wàn)/平方米?
??從成交單價(jià)來(lái)看,截止6月20日,北京單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上一手豪宅共成交1233套,較去年1-6月的成交量增加了33%;單價(jià)15萬(wàn)/平方米以上成交12套,不足去年同期的一半。
??北京頂豪單價(jià)“天花板”出現(xiàn)在5月競(jìng)拍成交的一套萬(wàn)柳書院的法拍房,該房源的最終成交單價(jià)達(dá)36.6萬(wàn)元/平方米,刷新了該項(xiàng)目一套新房房源剛剛在3月創(chuàng)下的22.8萬(wàn)元/平方米單價(jià)記錄。
??萬(wàn)柳書院這套法拍房于5月拍賣,面積298.96平方米,起拍價(jià)5503萬(wàn)元,最終以1.06億元的總價(jià)成交,成交單價(jià)高達(dá)36.6萬(wàn)元/平方米。
??大約兩個(gè)月前的3月,萬(wàn)柳書院的新房剛剛成交了一套總價(jià)6200萬(wàn)元的房源,單價(jià)22.8萬(wàn)元/平方米。
??實(shí)際上,北京單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂豪市場(chǎng)可選擇余地非常有限。
??截止6月20日,今年北京已成交的12套單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂豪來(lái)自于萬(wàn)柳書院、上國(guó)闕、首創(chuàng)禧瑞都和金地華著四個(gè)項(xiàng)目,其中萬(wàn)柳書院就占了成交量的一半。
??如果把時(shí)間線拉長(zhǎng),2021年1月至今,單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂豪共成交60套,均來(lái)自于萬(wàn)柳書院、上國(guó)闕、首創(chuàng)禧瑞都和潤(rùn)澤御府等五個(gè)項(xiàng)目。
總價(jià)2000萬(wàn)是北京豪宅主流
總價(jià)3000萬(wàn)可以說(shuō)是北京豪宅的分割線。
??當(dāng)下北京成交最活躍的豪宅產(chǎn)品,以總價(jià)1000萬(wàn)以上3000萬(wàn)以下產(chǎn)品為主,其中總價(jià)2000萬(wàn)左右為主流。
??CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,截止6月20日,北京總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交3770套,其中總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)豪宅共成交3561套,占比達(dá)到了94%。
??如果將3000萬(wàn)以下成交數(shù)據(jù)拆分,總價(jià)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)豪宅共成交2827套,占整個(gè)千萬(wàn)級(jí)豪宅總量的超7成;總價(jià)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)豪宅共成交734套,不到千萬(wàn)級(jí)豪宅總量的五分之一。
??也就是說(shuō),總價(jià)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)之間的豪宅項(xiàng)目在北京最為搶手。
??比如5月下旬開盤的中建壹品學(xué)府公館,主力戶型套均總價(jià)1600萬(wàn)左右,開盤當(dāng)日714套房源全部售罄,熱度可見一斑。
??2021年北京豪宅成交金額TOP級(jí)項(xiàng)目也很能說(shuō)明問(wèn)題。
??去年,北京豪宅成交維持較高水平,不少豪宅紅盤亮相,最為典型的是合生·金茂東叁金茂府,總價(jià)1300萬(wàn)起步,主力產(chǎn)品為120-200平米三居、四居戶型,該項(xiàng)目最終成交總金額達(dá)到65億元,位列2021年成交額TOP4。
??再來(lái)看總價(jià)3000萬(wàn)以上豪宅,截止6月20日,2022年共成交209套,其中總價(jià)5000萬(wàn)以上豪宅累計(jì)共成交45套。
??整體來(lái)看,北京豪宅市場(chǎng)熱度仍然在攀升。
??今年1-5月,北京總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交相較于去年同期增加了34套;總價(jià)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)豪宅相較于去年同期增加了85套。
??6月豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇跡象更為明顯。
??截止6月20日,1000萬(wàn)以上豪宅共成交了841套,接近5月成交的2倍,各價(jià)格段成交套數(shù)均已高于5月。
??北京經(jīng)歷了頗為嚴(yán)格的“限墅令”,土地供應(yīng)端的變化直接導(dǎo)致豪宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,豪宅概念不斷被弱化。
??北京豪宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出低總價(jià)、高單價(jià)的典型特征,主流產(chǎn)品總價(jià)集中在2000萬(wàn)元左右,尤其是總價(jià)3000萬(wàn)以上豪宅成交甚至出現(xiàn)斷層現(xiàn)象,對(duì)比上??梢哉f(shuō)北京豪宅更加傾向于經(jīng)濟(jì)型。
??除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變,核心購(gòu)買人群主要以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新秀為主,這部分人群對(duì)于購(gòu)房的理念和偏好發(fā)生了變化。此外,這部分客群投資房產(chǎn)的屬性逐漸降低,更多是以自住為主,資產(chǎn)配置不會(huì)出現(xiàn)很“豪”的動(dòng)作。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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