[克而瑞]青島二輪土拍仍“冷熱不均”

??青島第二輪土拍整體保持平穩(wěn)。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??6月16日，青島進行了2022年第二輪集中供地，共成功出讓26宗含宅用地，其中2宗觸及最高限價，進入熔斷競品質(zhì)環(huán)節(jié)，另外24宗全部底價成交，成交總建面194萬平方米，成交總價104.85億元，平均溢價率2%。從成交情況來看，熱度整體保持平穩(wěn)，但房企參與積極度有所提升。另，區(qū)域、地塊間差異仍顯著。

??1 第二輪優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例回升
競配建、產(chǎn)業(yè)引入等土拍門檻大幅放寬

??本輪青島共出讓27宗含宅用地，其中市北區(qū)、李滄區(qū)分別出讓4宗和1宗地，另外的22宗地全部位于西海岸新區(qū)，與首輪比，本輪出讓地塊中心城區(qū)的占比有所回升。

??尤其市北區(qū)出讓的4宗地塊均位于成熟地段，毗鄰已開通的地鐵站，周邊交通、商業(yè)、教育等配套已經(jīng)相對完善。優(yōu)質(zhì)地塊的推出，對開發(fā)商拿地積極性起到一定提振作用。

??西海岸新區(qū)本輪出讓22宗含宅用地，總建面達到176.6萬平方米。從去年至今，西海岸新區(qū)是青島的主要供地區(qū)域，也是目前青島商品住宅的主力成交區(qū)域。作為新區(qū)，西海岸整體規(guī)劃看高一線，但庫存總量相對較高，企業(yè)需要警惕去化風險。

??從土拍門檻來看，本輪土拍地塊均無配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，也沒有引入產(chǎn)業(yè)要求，劃撥地塊主要以配建公租為主；而其他方面，禁馬甲、購地資金審查等方面要求仍未放寬。

??2 區(qū)域熱度冷熱不均
西海岸新區(qū)地塊全部底價成交

??本輪土拍產(chǎn)生2宗熔斷地塊，24宗底價成交地塊和1宗流拍地塊，從出讓地塊條件來看，土拍結(jié)果并不意外：

??主城區(qū)兩宗優(yōu)勢地塊盈利空間大，吸引多家房企參拍最終熔斷

??兩宗地塊位于市北區(qū)CBD板塊，周邊已經(jīng)具備較為完善的交通、商業(yè)、醫(yī)療配套等條件，也是本次出讓樓板價最高地塊，對比近2年出讓的地塊來看，這兩宗地的區(qū)位條件堪稱優(yōu)越，是較為稀缺的核心土地資源。以最高土地限價來看，2宗地塊的成交樓板價將在17800元/平方米左右，參考周邊售價，未來項目售價或?qū)⑦_到35000元/平方米，利潤空間仍非?？捎^。

??因此兩宗地分別吸引了10家和8家房企參拍，包含華潤、保利、招商、中海等龍頭房企，最后均超過最高土地限價，轉(zhuǎn)入線下競品質(zhì)環(huán)節(jié)。

??西海岸新區(qū)地塊全部底價成交，并非是平臺公司一味“托底”

??西海岸新區(qū)作為本輪供應(yīng)的主力區(qū)域，共出讓22宗含宅用地，全部底價成交。雖然全部底價成交，但并未全部依靠平臺公司和國企“托底”。品牌房企保利、中海、旭輝、萬科等均下場拿地，本地民企、港資房企也有所斬獲，拿地房企類型較為豐富。以此來看，在限購取消下，市場預期和房企投資信心均有所恢復。

??高總價+3萬公租房配件導致1宗老城區(qū)地塊流拍

??本輪唯一一宗流拍地塊也位于市北區(qū)內(nèi)，從區(qū)位來看，優(yōu)勢不如另外幾宗老城區(qū)地塊明顯，該地塊起拍總價達到24億元，是本次出讓總價最高的地塊，對于房企來說現(xiàn)金流壓力較大；且該地塊除需配建8000平方米公租房外，還需要建設(shè)劃撥公租房地塊，劃撥地塊公租房體量總共為2.8萬平方米。

??3 參與拿地企業(yè)的類型、積極度較第一輪有所提升
但仍是國央企和本土占主導

??從拿地企業(yè)來看，本輪青島的土拍不但吸引了品牌房企如保利、旭輝、中海等參加并拿地，還吸引了諸如長江實業(yè)這樣港資房企，以及瑞源、天一、康大等民企拿地，這些房企基本承包了本次土拍的半數(shù)地塊。整體來看，本地企業(yè)仍然是主導，相較第一輪，完全由平臺公司“托底”現(xiàn)象略有好轉(zhuǎn)。

??且進入熔斷階段的兩宗地塊，參拍房企中還有越秀、招商等品牌房企，可見本輪青島在推出的極其優(yōu)質(zhì)的地塊，大幅度提升了房企拿地的積極性，也從另一角度說明，在目前普遍投資謹慎的情況下，房企都將錨定最為優(yōu)質(zhì)、利潤空間最高的地塊。

??與首輪拿地房企相比，本輪青島土拍的參拍、拿地房企類型更加豐富，平臺公司拿地占比降低，品牌房企重新現(xiàn)身拿地，體現(xiàn)了近期一系列政策利好刺激下，也提振了土地市場信心。

??4 多重利好政策重塑購房信心之下
第三輪集中供地或?qū)⑽喾科髤⑴c

??樓市層面來看，今年以來成交持續(xù)低位運行，1-5月的商品住宅月度成交規(guī)模均同比下行，截止5月末，2022年商品住宅總建面為433萬平方米，同比下降32%。

??近期來看，在房貸利率下調(diào)、公積金貸款條件放寬和多區(qū)域解除限購的諸多政策利好影響下，青島5月下旬新盤項目到訪量有一定增多，雖然整體的開盤去化率依然較低，僅20%左右。

??我們認為，多重政策利好預期重塑購房信心之下，6-7月份市場或?qū)⒂瓉硇≈芷诠拯c。盡管受制于目前市場經(jīng)濟影響，回暖難以持續(xù)至全年，但隨著市場預期轉(zhuǎn)暖、土拍門檻的持續(xù)降低、以及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，第三批次集中供地或?qū)⑽嗟姆科髤⑴c。

??總體來看，青島第二輪土拍整體保持平穩(wěn)，雖然溢價率與首輪相比變化不大，但出現(xiàn)兩宗熔斷地塊，且流拍率有所降低。此外，土地市場對于平臺公司“托底”的依賴度明顯降低，品牌房企、民企、港資房企等各類房企現(xiàn)身拿地，土拍活躍度有所上升。

??我們認為土拍土拍活躍度上升有兩方面原因，一方面是近期利好不斷釋放，青島大部分區(qū)域全面放開限購，且調(diào)高公積金貸款額度，土拍配建要求也再度降低；另一方面是本輪青島出讓了2宗優(yōu)質(zhì)地塊，明顯提升了房企投資積極性。