??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）6月份的百城土地交易情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，并呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》顯示，6月前20日包括土地成交建筑面積、土地成交金額和土地成交幅數(shù)在內(nèi)的三項(xiàng)指標(biāo)，在環(huán)比方面都出現(xiàn)了快速拉升。

??土地成交建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)近四成

??根據(jù)報(bào)告，6月1日-20日，全國(guó)100個(gè)城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交建筑面積為2933萬(wàn)平方米，環(huán)比5月前20日增速為39%，與去年同期相比，增速為-60%；土地成交金額為1661億元，環(huán)比增速為53%，同比增速為-52%；土地成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比增速為20%，同比增速為-40%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，從今年上半年各月前20日成交數(shù)據(jù)看，總體上呈現(xiàn)筑底復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。尤其是6月份的數(shù)據(jù)拉升較快，這與重點(diǎn)城市集中供地的安排，以及5月份以來(lái)房屋銷售和房企融資環(huán)境的改善有關(guān)。另一方面，一些城市在6月份相繼推出了優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步拉動(dòng)了土地交易總價(jià)。

??雖然土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但是否可以持續(xù)，存在很大的不確定性。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類復(fù)蘇的總體規(guī)模依然偏低位，無(wú)論是土地成交幅數(shù)、成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，相比去年同期水平，普遍都下降了50%的水平，充分說(shuō)明土地市場(chǎng)的疲軟性和嚴(yán)峻性。

??百城土地成交溢價(jià)率僅3%

??土地成交溢價(jià)率方面，處于低位徘徊態(tài)勢(shì)。

??報(bào)告顯示，6月前20日，全國(guó)百城土地成交溢價(jià)率僅為3%，去年6月前20日該溢價(jià)率則為12%。報(bào)告稱當(dāng)前溢價(jià)率較弱，基于土地市場(chǎng)交易的疲軟態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率總體也難以強(qiáng)勢(shì)，仍會(huì)持續(xù)處于歷史低位。

??實(shí)際上，土地成交溢價(jià)率處于低位水平，已是近年來(lái)土地市場(chǎng)常態(tài)。

??6月22日，隨著鄭州今年首批集中供地落下帷幕，今年22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地已全部完成。據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，今年22城首批集中供地的整體溢價(jià)率約為4%。雖然部分城市的部分熱點(diǎn)地塊熱度較高，在土拍過(guò)程中觸及最高限價(jià)。但相比之下，大部分城市的土拍情況明顯偏冷，成交地塊多以底價(jià)成交。更是有一些城市，其流拍地塊也不在少數(shù)。

??對(duì)此，易居研究院指出，觀察本輪土地市場(chǎng)降溫周期可以看出，溢價(jià)率下滑或處于偏低位水平，則是始于去年9月份。根據(jù)其監(jiān)測(cè)，2019年1月-2021年8月，全國(guó)百城土地溢價(jià)率總體上位于兩位數(shù)水平，個(gè)別月份甚至超過(guò)20%的水平。自去年9月份開始，此類指標(biāo)急速下滑，跌入到5%以下的區(qū)間。同樣，今年前六月的土地溢價(jià)率數(shù)據(jù)也有此類特征，顯示出土地市場(chǎng)的極大疲軟性。

??部分城市或迎來(lái)拿地“窗口期”

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，要拉動(dòng)土地市場(chǎng)，就需要在房屋銷售市場(chǎng)方面做好工作。唯有銷售市場(chǎng)活躍，土地交易市場(chǎng)才有提振的可能。

??事實(shí)上，自今年二季度以來(lái)，地方利好政策不斷，意在提升購(gòu)房的積極性，盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)?？硕鹧芯恐行姆治?，隨著市場(chǎng)預(yù)期的改善，疊加集中供地城市土拍門檻的寬松，會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉?lái)拿地的“窗口期”。

??另外值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場(chǎng)目前并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，多數(shù)城市政策出臺(tái)仍以“試探”為主，落地效果尚未達(dá)預(yù)期。

??另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨年內(nèi)第二波償債高峰。根據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2022年6-7月200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元。其中，民企約有1178億元債券到期，占比為67%。下半年，民營(yíng)房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。年內(nèi)，有12家房企債券到期規(guī)模超百億，有8家為民營(yíng)房企。

??對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。