[克而瑞]2022上半年總結(jié)與展望 | 土地投資篇

??2022年上半年，土地市場成交量價(jià)同比回落，溢價(jià)率指標(biāo)也較2021年上半年出現(xiàn)了大幅下滑。不僅成交規(guī)模不及熱度仍然較高的2021年上半年，與同屬市場低位的2021年下半年相比，土地成交也顯著下跌。但各能級之間降幅差異顯著，其中一線城市上半年土地成交量價(jià)降幅相對較小。市場熱度方面，得益于上半年地方供地門檻的放松及政策端的改善，一二線城市溢價(jià)與流拍指標(biāo)均較2021年下半年有所改善，但是與同期歷史數(shù)據(jù)相比，2022年上半年土拍熱度仍在低位。

??企業(yè)端來看，上半年以來企業(yè)仍然保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)勢，拿地銷售比不足0.2，且有近六成百強(qiáng)房企未拿地。從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。

??總  結(jié)

??01

??土地成交規(guī)模大幅下降，一二線城市平均地價(jià)仍在上漲

??1）成交體量同環(huán)比下降均超五成，三四線環(huán)比降幅最大。受重點(diǎn)城市集中土拍輪次增加、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年上半年全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為4.1億平方米，較2021年上半年同期下跌55%。價(jià)格方面，因能級成交結(jié)構(gòu)變化及重點(diǎn)城市供地側(cè)調(diào)整，上半年土地成交平均樓板價(jià)為3151元/平方米，環(huán)比上漲了18%，但同比仍下降了7%。

??分月度來看，受年初疫情散發(fā)蔓延等因素影響，部分重點(diǎn)城市首輪集中土拍延遲入市，1、2月土拍量價(jià)齊跌，隨著重點(diǎn)城市集中土拍的相繼入市之后，3月份以來全國土地成交規(guī)模逐月上行，平均地價(jià)也維持在相對高位，但是受供應(yīng)收縮及土拍熱度仍在低位影響，各月土地成交規(guī)模同比跌幅依舊超過五成。

??與同屬市場低位的2021年下半年相比，各能級城市土地成交均顯著下跌，但降幅差異顯著：一線城市上半年土地成交量價(jià)降幅最小，成交規(guī)模環(huán)比減少53%，成交金額下降36%；二線城市其次，成交建面下降63%，成交金額下降54%；行業(yè)信心重建期中，三四線城市降幅最為顯著，成交建面、金額的環(huán)比降幅均達(dá)到了七成左右。價(jià)格方面，一二線城市的平均地價(jià)因重點(diǎn)城市供地向中心區(qū)域或熱點(diǎn)片區(qū)傾斜而明顯抬升，比如廣州一批次集中供地中增城、從化等外圍片區(qū)地塊明顯減少；三四線城市則因金華、佛山等此前熱點(diǎn)城市地市熱度大降溫、土地難排除溢價(jià)等因素影響，成交地價(jià)環(huán)比下滑，同比更是有兩成的降幅。

??2）各能級溢價(jià)率同比均降，三四線跌幅最大。雖然2022年上半年行業(yè)融資、需求側(cè)利好政策頻出，但是鑒于銷售端表現(xiàn)仍未真正好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營策略仍以保守審慎，財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸線、現(xiàn)金流安全為先，在此背景之下整體市場熱度仍在低位徘徊。上半年整體溢價(jià)率進(jìn)一步下降至4.3%，較仍在熱度高位的2021年上半年大幅下降12個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下半年也有0.6個(gè)百分點(diǎn)的降幅。

??分能級城市來看，與規(guī)模的下降原因相同，溢價(jià)率的回落也主要是三四線熱度回落所致。得益于拍地門檻的降低和大量優(yōu)質(zhì)地塊入市，2022年上半年一二線城市平均溢價(jià)率均環(huán)比上升，典型如合肥、深圳首輪集中土拍平均溢價(jià)率均達(dá)到了10%以上，一、二線城市2022年上半年平均溢價(jià)率分別為4%和4.5%，分別較2021年下半年分別上漲了0.9和1.5個(gè)百分點(diǎn)。反觀三四線城市，土拍熱度卻仍在冰點(diǎn)，如鹽城、徐州、佛山、東莞等往年的熱點(diǎn)三四線城市，2022年上半年土拍平均溢價(jià)率均接近“歸零”，三四線城市2022年上半年平均溢價(jià)率僅為4.3%，同比下降15.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，致全國平均溢價(jià)率同環(huán)比均降。

??3）樓地市政策放松疊加融資回暖，上半年流拍現(xiàn)象較去年下半年進(jìn)一步趨穩(wěn)。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2022年上半年，土地流拍率較去年下半年有所趨穩(wěn)，基本維持在了20%以下的水平。分月份表現(xiàn)來看，除1月份因2021年年末三四線供地較多，流拍率推升至23%之外，其余各月的土地流拍率均低于20%。

??二季度以來，雖然中央和地方對房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松，在企業(yè)融資、拍地門檻、資金監(jiān)管、限購限貸等方面均有放松，但由于行業(yè)新房銷售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地信心依舊低位，二季度土地流拍與一季度相比，仍無實(shí)質(zhì)性改善。就最新結(jié)束的北京、福州、廈門次輪集中供地來看，土地流拍率仍然達(dá)到了10%以上，如福州計(jì)劃出讓的13宗地塊中，最終3宗遭遇流標(biāo)，流拍率達(dá)到了23%。

??2

??杭甬成交規(guī)模位列前二，長三角地市溢價(jià)率領(lǐng)先

??……略……

??3

??上半年房企投資依舊謹(jǐn)慎，百強(qiáng)拿地銷售比低至0.15

??……略……

??4

??近六成百強(qiáng)未拿地，上半年國央企積極、平臺(tái)“托底”、民企羸弱

??（本節(jié)有刪減）

??受制于市場下行、資金鏈緊張等因素的影響，2022年上半年土地市場持續(xù)低迷，企業(yè)投資同樣謹(jǐn)慎。即便是部分集中供地城市土拍門檻寬松、優(yōu)質(zhì)地塊體量增多也未能帶動(dòng)市場的熱度。諸多百強(qiáng)房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百強(qiáng)房企在2022年有土地入賬。

??數(shù)據(jù)來看，在1-5月拿地金額TOP100中，百強(qiáng)房企拿地?cái)?shù)量僅占到34%，且?guī)缀跞考性阡N售TOP50企業(yè)之中，如建發(fā)、華潤、中海、萬科等1-5月拿地金額超過200億元。此外，項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺(tái)公司個(gè)占到36%和30%。

??從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢明顯，中海、華潤、招商等在核心一二線積極拿地。民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有28%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江、大家等。

??從1-5月已經(jīng)拿地的房企來看，銷售TOP30中僅有半數(shù)投資仍能正常進(jìn)行且部分企業(yè)表現(xiàn)相對積極。首先是規(guī)?；?、全國化的國企、央企，一方面投資金額較大，如萬科、中海、建發(fā)等1-5月新增拿地金額超過290億元，另一方面，綠城、建發(fā)等拿地銷售比超過0.5，遠(yuǎn)超過行業(yè)平均。其次，雖然民企整體表現(xiàn)低迷，但諸如濱江、龍湖等，在集中供地中相對積極，拿地金額同樣排在行業(yè)前列。

??5

??83%投資金額集中于集中供地城市，建發(fā)、華潤、中海分列TOP3

??（本節(jié)有刪減）

??截止5月末，百強(qiáng)房企投資金額的84%集中于22城，22城以外僅占16%，百強(qiáng)房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。在22城以外，較受青睞的城市主要包括佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市，環(huán)渤海、中西部的三四線城市投資減退更為嚴(yán)重。

??就房企在集中供地城市拿地表現(xiàn)來看，22城拿地TOP10房企與銷售TOP10高度重合，換而言之，目前能夠拿地的房企都是能夠保障的銷售去化的企業(yè)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的截止到6月23日，有5家百強(qiáng)房企在集中供地中拿地金額超過200億元，其中建發(fā)、華潤、中海排在前三位。其中，22城拿地TOP10房企基本集中于銷售TOP30房企中，其中有4家來自銷售TOP10，分別是華潤、中海、招商蛇口、萬科、保利發(fā)展。由此可見，龍頭房企在集中供地中投資力度更大，有更明顯的優(yōu)勢，未來銷售的份額集中度還將繼續(xù)提升。

??展  望

??6

??全年地市規(guī)模難追平上一年，三季度地市熱度將延續(xù)低位

??2022年上半年，在疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響下，正處于復(fù)蘇期的市場再受重創(chuàng)，樓市銷售普遍承壓，導(dǎo)致房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步趨緊。在此影響下，土地市場成交規(guī)模較去年同期大幅走低，尤其是作為成交主力的三四線城市，成交規(guī)模降幅尤為顯著。當(dāng)前，樓市銷售仍未真正回暖，流動(dòng)性壓力影響下房企拿地更偏向安全邊際更高的核心優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面，對于庫存重回高位、樓市去化難的城市，包括重點(diǎn)城市，土地供應(yīng)規(guī)模也較此前明顯縮減，如鄭州、武漢等一二輪供地量較去年大幅減少。在上述因素的影響下，盡管下半年成交將會(huì)周期性回升，但就全年而言，2022年土地成交規(guī)模將較上一年進(jìn)一步走低，樂觀估計(jì)降幅也將在兩成以上。

??市場熱度方面。我們注意到，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫后，更多城市采取了預(yù)申請的土地出讓機(jī)制或掛牌前通過土地推介會(huì)來摸底房企拿地意愿。受此影響，土地出讓流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。不過，當(dāng)前多數(shù)城市的樓市仍在筑底期，企業(yè)拿地信心有待修復(fù)，預(yù)計(jì)三季度土地市場將延續(xù)低熱運(yùn)行。尤其是重點(diǎn)城市接下來將要進(jìn)行的第二輪土拍，整體仍將以底價(jià)成交為主，僅盈利充裕、片區(qū)內(nèi)去化表現(xiàn)好的地塊才會(huì)有一定的競拍熱度。

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??政策“暖風(fēng)”下房企投資積極性或有提升，但全年謹(jǐn)慎預(yù)期不變

??自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺(tái)了相應(yīng)的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認(rèn)為會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>

??值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺(tái)仍以“試探”為主，落地效果尚未達(dá)預(yù)期。且2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、保現(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。

??從企業(yè)端來看，國央企+平臺(tái)公司的強(qiáng)勢局面不會(huì)反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢下，國央企持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)；另一方面，在土地市場低位運(yùn)行中，經(jīng)濟(jì)壓力使得部分城市仍需平臺(tái)公司“托底”。下半年我們認(rèn)為，隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民企會(huì)更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”會(huì)有一定減少，主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或?qū)⑹怯行У那馈?/p>

??在房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略仍將延續(xù)。這一點(diǎn)從部分規(guī)模房企的表態(tài)也能看出，諸如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè)，表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源。而部分以三四線為主的碧桂園、美的等，也在針對性的提出逐步退出低量級、低能級城市，布局高能級、確定性更強(qiáng)的城市。

??綜合而言，土地市場的熱度能否恢復(fù)，主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。相較之下，集中供地地塊雖優(yōu)，但普遍總價(jià)較高，而部分城市群核心三四線城市在經(jīng)歷過土地低潮后，整體盈利空間尚存，或?qū)⒊蔀槊衿蟆皬?fù)出”試水的首選。