[克而瑞]政策寬松未能提振拿地信心，蘇、合土拍區(qū)域分化仍顯著

??蘇州第二輪土拍表現(xiàn)平平；合肥土拍房企參拍的積極性回落，整體溢價(jià)率較首輪下降。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗、周奇

??6月23日，在相繼放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，長(zhǎng)三角兩大熱點(diǎn)城市蘇州和合肥于同日開(kāi)啟了2022年的第二輪集中出讓。蘇州延續(xù)了首輪土地市場(chǎng)低熱的走勢(shì)，20宗地塊中17宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅有3%，且品牌房企未在本輪有所斬獲；而合肥次輪競(jìng)拍熱度則較首輪出現(xiàn)下滑，成交地塊的平均溢價(jià)率為7.9%，較首批次下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)，本地平臺(tái)濱投、廬陽(yáng)房地產(chǎn)等亦現(xiàn)身托底多宗地塊。

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??蘇州：地市分化熱度“冰火兩重天”
僅園區(qū)火熱其余多由平臺(tái)“托底”

??本輪蘇州原本共計(jì)掛牌22宗含宅用地，在開(kāi)拍前吳中區(qū)2宗地塊因規(guī)劃調(diào)整終止出讓，則本次共計(jì)出讓20宗含宅用地，除去3宗安置房地塊后，剩余17宗商品房用地。從熱度來(lái)看，本次土拍溢價(jià)率維持低位，僅有園區(qū)3宗熱門(mén)地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，其他地塊均為底價(jià)成交，國(guó)企、地方平臺(tái)公司參與度依然較高。

??一、二輪政策持續(xù)保持寬松，優(yōu)質(zhì)地塊出讓提振市場(chǎng)信心

??本輪蘇州原本共計(jì)掛牌22宗含宅用地，在開(kāi)拍前吳中區(qū)2宗地塊因規(guī)劃調(diào)整終止出讓，則本次共計(jì)出讓20宗含宅用地，總建面198.36萬(wàn)平方米，與首輪相比供應(yīng)量有小幅回升。

??吳中區(qū)成為本次供地的主力區(qū)域，供應(yīng)6宗地塊，達(dá)到73.99萬(wàn)平方米，其中太湖新城板塊、甪直板塊和胥口板塊都有核心區(qū)域的地塊出讓；吳江區(qū)本次也有6宗地塊供應(yīng)，以低密度純住宅用地為主；園區(qū)本次出讓4宗地塊同樣條件優(yōu)越，其中2宗位于最受關(guān)注的湖東板塊，尤其園區(qū)蘇園土掛（2022）03號(hào)地塊條件優(yōu)越，是園區(qū)所剩不多的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，也是本次土拍最熱門(mén)地塊；此外新區(qū)和相城區(qū)分別有3宗、1宗地塊出讓。

??從本次掛牌地塊的整體條件來(lái)看，不但供應(yīng)量較首輪小幅提升，且地塊總體品質(zhì)較優(yōu)，加之本次土拍延續(xù)此前的寬松政策，保證金比例低至20%，意在促進(jìn)房企積極參與拿地。

??二、區(qū)域熱度“冰火兩重天”，除園區(qū)外大部分依靠國(guó)企報(bào)名托底

??從蘇州本輪供應(yīng)地塊的報(bào)名熱度、成交熱度來(lái)看，地塊自身?xiàng)l件仍是推動(dòng)房企拿地的“第一要素”。

??在房企報(bào)名階段，園區(qū)3號(hào)地塊，月亮灣29號(hào)地塊，就已經(jīng)迎來(lái)10余家房企報(bào)名，而園區(qū)的另外兩宗地也都有5家以上的房企報(bào)名；而除了園區(qū)的地塊以外，其他13宗含宅地塊的報(bào)名房企都較少，且以地方國(guó)企為主。

??從最終成交結(jié)果來(lái)看分化顯著：園區(qū)3宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，都以15%的溢價(jià)率成交，而其余的地塊均僅獲得1次報(bào)價(jià)，最后底價(jià)成交。

??三、園區(qū)3宗地塊進(jìn)入一次性競(jìng)價(jià)，但仍保有較高盈利空間

??不同于其他城市，蘇州并無(wú)銷售指導(dǎo)價(jià)的限制，對(duì)于房企而言，在限價(jià)范圍內(nèi)項(xiàng)目的盈利空間成為企業(yè)考量的重點(diǎn)。

??以本次園區(qū)成交的3宗熱點(diǎn)地塊來(lái)看，蘇州工業(yè)園區(qū)3號(hào)地塊作為本輪最熱門(mén)地塊，到達(dá)中止價(jià)后通過(guò)一次性報(bào)價(jià)成交，成交樓板價(jià)達(dá)到31620元/平方米，而周邊和風(fēng)雅致、中海湖濱一號(hào)小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)超過(guò)8萬(wàn)平方米，板塊內(nèi)整體二手房均價(jià)為6-8萬(wàn)/平方米。因此對(duì)于3號(hào)地塊來(lái)說(shuō)，按園區(qū)限價(jià)入市去化基本沒(méi)有難度。

??另一宗熱門(mén)地塊為29號(hào)月亮灣地塊，該地塊同樣通過(guò)一次性報(bào)價(jià)成交，成交樓板價(jià)31621元/平方米，周邊二手房?jī)r(jià)最高可達(dá)8萬(wàn)/平方米，且月亮灣板塊2017年至今首次出讓含宅用地，板塊內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁、改善需求旺盛，項(xiàng)目入市后也有望快速售罄。

??此外，園區(qū)奧體板塊27號(hào)地塊成交樓板價(jià)27592元/平方米，周邊隔河相望的路勁瀾山瀾、中海上東區(qū)等二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5-7萬(wàn)/平方米。

??對(duì)于這幾宗地塊來(lái)說(shuō)，入市價(jià)格大概率與二手房?jī)r(jià)格倒掛，入市都將毫無(wú)去化難度，能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的快速回正。但在蘇州5月份出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商品房項(xiàng)目工期管理保障建筑工程質(zhì)量安全的通知》后，商品房辦理預(yù)售證時(shí)，工期必須滿足合理工期天數(shù)，從政策上促進(jìn)房企從高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛟旄咂焚|(zhì)項(xiàng)目，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力提出更高的要求。

??四、蘇高新成為本輪土拍最大贏家，近九成地塊由國(guó)企攬入囊中

??拿地房企方面，由于本來(lái)大部分地塊在報(bào)名階段就能看出將由國(guó)企、地方平臺(tái)公司托底，實(shí)際成交情況也并未出人意料：

??本輪成交的17宗商品房用地中，僅有2宗由蘇州本地的民企競(jìng)得，分為別亨通地產(chǎn)競(jìng)得的吳江區(qū)004號(hào)地塊和蘇州嘉盛競(jìng)得的吳中區(qū)甪直26號(hào)地塊，其余15宗全部由國(guó)企、地方平臺(tái)公司競(jìng)得。

??尤其蘇高新集團(tuán)共競(jìng)得4宗地，其中2宗園區(qū)的高質(zhì)量地塊也被他拿下，本輪土拍中蘇高新集團(tuán)以65.21億元拿下4宗地，成為最大贏家；此外蘇州軌交拿下2宗位于吳中區(qū)的5號(hào)線地鐵上蓋項(xiàng)目。

??整體來(lái)看，本輪蘇州土拍中品牌開(kāi)發(fā)商如華潤(rùn)、保利等也有參與，但主要參與的是園區(qū)地塊的競(jìng)拍，而最終由于“運(yùn)氣”不足并未能有所斬獲，也體現(xiàn)了目前僅城市最為核心的地塊能吸引品牌開(kāi)發(fā)商投資，而其他地塊則吸引力非常有限。

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??合肥：供地區(qū)域變動(dòng)致二輪土拍熱度下滑
國(guó)央企與本土房企分庭抗禮

??合肥第二批集中供地共推出29宗宅地，但6宗為安置及租賃等保障宅地，僅23宗為普通商品宅地，出讓宅地的規(guī)模及質(zhì)量均不及首輪。在此影響下，房企參拍熱情明顯下降，次輪競(jìng)拍熱度不及首輪，濱投、廬陽(yáng)房地產(chǎn)等平臺(tái)公司也現(xiàn)身托底。以競(jìng)品質(zhì)地塊來(lái)看，23宗普通住宅用地中僅9宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，幅數(shù)及比例均不敵上一輪。

??一、熱點(diǎn)片區(qū)濱湖缺席+配建要求提升，房企整體參拍熱情不及首輪

??對(duì)比首批次供地來(lái)看，合肥第二批集中供地的出讓規(guī)則無(wú)較大改變，但供地質(zhì)量卻有所下滑。

??區(qū)域分布上，此次合肥集中供地主力區(qū)域位于包河、蜀山及廬陽(yáng)，供應(yīng)幅數(shù)分別為7幅、4幅和4幅，而首輪集中土拍最熱的區(qū)域?yàn)I湖則在此次零供應(yīng)，多宗土地撤牌的新站區(qū)供應(yīng)幅數(shù)也減至2幅。

??結(jié)合土地屬性來(lái)看，合肥第二次集中供應(yīng)的保障性住房數(shù)量明顯增加，29宗地中有6宗為安置或純租賃用地，而首次則僅有2宗純租賃地塊。同時(shí)，部分區(qū)域的配建要求較首批次明顯增加，如包河、經(jīng)開(kāi)等區(qū)域此次出讓部分地塊須配建租賃住房，比例為10%或15%，在一定程度上擠壓了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

??在供地質(zhì)量明顯不及上一輪的影響下，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I湖斷供下，合肥此次集中土拍房企參拍熱情有所降低。

??從參拍房企數(shù)量來(lái)看，大部分地塊的參拍房企數(shù)量都在5家及以下，單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量最高僅為11家，明顯不及上一輪。參拍房企中，除中海、華潤(rùn)、保利、招商、建發(fā)、越秀、龍湖外，其余多為安徽本土房企，首輪參拍的萬(wàn)科、綠城、旭輝、大家等則未現(xiàn)身此次土拍。

??二、9宗地進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，包河、廬陽(yáng)等多次掛牌地塊再遭流拍

??就合肥次輪集中土拍表現(xiàn)來(lái)看，不考慮6宗保障性住宅用地，合肥此次供應(yīng)的23幅普通商品住宅地塊有9宗在今日成交，9宗進(jìn)入下一階段的競(jìng)品質(zhì)，余下5宗因無(wú)人報(bào)名而遭遇流拍。具體來(lái)看：

??成交的9塊地中，除包河區(qū)BH202211號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202209號(hào)溢價(jià)相對(duì)較高外，其余7幅地則均以低溢價(jià)成交。包河區(qū)BH202211號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202209號(hào)之所以能高溢價(jià)成交，是由于項(xiàng)目位置相對(duì)較佳，周邊項(xiàng)目去化表現(xiàn)也不錯(cuò)，因而房企競(jìng)拍熱情較高。如經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202209號(hào)位于經(jīng)開(kāi)明珠廣場(chǎng)板塊，周邊配套齊全，是當(dāng)前合肥置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，附近項(xiàng)目去化表現(xiàn)較佳，因而吸引了5家房企參拍，最終成交價(jià)實(shí)際已觸及最高限價(jià)，但因觸及限價(jià)后盈利空間較窄因而未進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。其余地塊中，包河、經(jīng)開(kāi)地塊因須配建高比例租賃或安置而低溢價(jià)成交，廬陽(yáng)、瑤海及新站地塊位置一般，房企競(jìng)拍熱情也不高，最終多由本土企業(yè)低溢價(jià)競(jìng)得，如廬陽(yáng)房地產(chǎn)、濱投等平臺(tái)公司更是托底。

??進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的地塊同樣也有9宗，涉及包河淝河3宗、蜀山運(yùn)河新城2宗、瑤海老城區(qū)、廬陽(yáng)大楊鎮(zhèn)、經(jīng)開(kāi)明珠廣場(chǎng)、高新蜀西湖各1宗。這些板塊均是合肥當(dāng)前置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，其中供應(yīng)尤為緊缺的高新區(qū)近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目在要求非剛需首付比例八成的條件下仍出現(xiàn)了搖號(hào)，項(xiàng)目流速較快，房企資金回籠速度也較快，因而競(jìng)拍熱度相對(duì)較高。不過(guò)，在價(jià)格觸頂之下，9宗競(jìng)品質(zhì)地塊的利潤(rùn)空間并不算高，平均地房比達(dá)0.59，房地價(jià)差多在8000元/平方米以下。在此影響下，房企只能通過(guò)裝修包等方式來(lái)進(jìn)一步增加利潤(rùn)空間。假若裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/平方米，這些競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目的房地價(jià)差基本都能在萬(wàn)元以上，利潤(rùn)空間相對(duì)充裕。

??流拍地塊共計(jì)有5宗，分別為包河省府北07號(hào)地塊、蜀山運(yùn)河新城06號(hào)、09號(hào)地塊及廬陽(yáng)建材三廠05、06號(hào)地塊。據(jù)地理位置來(lái)看，包河省府北07號(hào)地塊、廬陽(yáng)建材三廠05、06號(hào)地塊的位置相對(duì)一般，周邊配套相對(duì)欠缺，未來(lái)去化可能會(huì)存在一定難題，因而房企拿地意愿不高。值得一提的是，這3幅地均為多次流拍或撤牌后再掛地塊，此次掛出雖地價(jià)小幅下調(diào)，但相對(duì)周邊已成交地塊來(lái)看價(jià)格仍然偏高。以包河省府北07號(hào)地塊為例，該地塊居住部分起拍樓板價(jià)仍高于今年一批次周邊成交地塊價(jià)格，在住宅限價(jià)相同的條件下，該項(xiàng)目的可操作空間明顯變窄，因而房企拿地意愿不足。蜀山兩宗地塊雖然位置尚可，但受商業(yè)占比過(guò)高影響，房企拿地意愿也不足，因此遭遇流拍。

??三、限購(gòu)放松下近期市場(chǎng)表現(xiàn)有所回暖，區(qū)域樓市表現(xiàn)差異致地市熱度分化

??樓市層面來(lái)看。在整體市場(chǎng)走冷的背景下，合肥的樓市成交規(guī)模也因此走低，22年前5月市區(qū)住宅月均成交規(guī)模為36.6萬(wàn)平方米，較去年下半年月均成交規(guī)模下降了24%，同比差距更是高達(dá)五成以上。

??不過(guò)，就近期市場(chǎng)來(lái)看，在房貸利率下調(diào)、新站、瑤海等區(qū)域放松限購(gòu)等利好下，合肥的住宅市場(chǎng)成交規(guī)模連續(xù)3月上漲，市場(chǎng)較年初有所回暖。當(dāng)前，合肥的房貸利率普遍仍在5%以上，對(duì)比其它城市仍有一定的下調(diào)空間。若這些利好進(jìn)一步釋放，我們認(rèn)為，合肥的住宅市場(chǎng)也將進(jìn)一步回暖。

??此外，結(jié)合庫(kù)存情況來(lái)看，截止5月底，合肥市區(qū)的商品住宅消化周期僅在3.5個(gè)月左右，明顯處于供應(yīng)不足的狀態(tài)。各區(qū)域中，濱湖、包河、高新等片區(qū)的開(kāi)盤(pán)去化都可在七成以上，部分項(xiàng)目甚至觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制，因此這些區(qū)域的地塊也多成為房企競(jìng)拍熱點(diǎn)。而新站等外圍區(qū)域開(kāi)盤(pán)去化率較低，如新站區(qū)5月新開(kāi)項(xiàng)目去化率低至三成以下，存在一定的去化壓力，這也因此導(dǎo)致新站等區(qū)域土拍遇冷。

??總體來(lái)看，蘇州第二輪土拍表現(xiàn)平平，熱度低位運(yùn)行，除了園區(qū)地塊不負(fù)眾望進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)以外，其他區(qū)域地塊均以底價(jià)成交，且土地市場(chǎng)對(duì)于國(guó)企、地方平臺(tái)公司的依賴度仍然較高；而合肥土拍中，由于供地結(jié)構(gòu)的變化，本輪雖然仍有9宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，但房企參拍的積極性明顯回落，整體溢價(jià)率較首輪下降。

??從已完成二輪土拍的6個(gè)城市表現(xiàn)來(lái)看，我們認(rèn)為，即使在一二線城市，土地市場(chǎng)的熱度分化也將繼續(xù)加劇，在房企投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎的情況下，僅有非常優(yōu)質(zhì)的核心資源，能夠吸引房企——尤其是品牌房企的投資，而過(guò)往炒規(guī)劃、板塊等概念的推地方式已經(jīng)難以調(diào)動(dòng)品牌房企的投資積極性。