??6月份將盡，李成仍對(duì)換房的事情猶豫不決。

??春節(jié)過(guò)后，這位“互聯(lián)網(wǎng)大廠”員工就考慮換房，計(jì)劃從“碼農(nóng)”云集的北京回龍觀區(qū)域，換到城里的學(xué)區(qū)房。4月上旬，幾乎每天都有地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士帶著潛在買(mǎi)家上門(mén)看房，此后受疫情影響，帶看量直線(xiàn)下滑；再趕上互聯(lián)網(wǎng)裁員行情，他也不敢輕意加杠桿購(gòu)置物業(yè)。

??李成搖擺不定的置換歷程，反襯出購(gòu)房者的猶疑與北京樓市微妙行情。

??2022年一季度，北京樓市終于結(jié)束去年下半年以來(lái)持續(xù)冰冷的行情，走出上揚(yáng)曲線(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前3月北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近3成，但3月份1.5萬(wàn)套成交量已經(jīng)達(dá)到2021年7月以來(lái)最高紀(jì)錄；成交量回暖也帶動(dòng)價(jià)格上漲，諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份北京二手房均價(jià)為5.75萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，同比上漲3.77%。新房方面，天朗房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月前三周北京新房市場(chǎng)成交套數(shù)分別是474套、769套、1072套，交易量逐步攀升。

??不過(guò)這波行情并未維持太長(zhǎng)時(shí)間。到了4月份，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，二手房成交14239套，環(huán)比降低16.7%，同比下降28.5%；新房成交5096套，環(huán)比上月降低17%，同比下降36%。

??5月份疫情來(lái)勢(shì)洶洶，進(jìn)一步阻礙了北京樓市修復(fù)進(jìn)程。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月單月北京新房成交4393套，環(huán)比下跌36.7%，同比下降19.38%。前5月，北京新房共計(jì)成交24425套，較去年同期下跌31.63%。

??“現(xiàn)在北京新房市場(chǎng)嚴(yán)重分化，價(jià)格適中、位置好的剛需項(xiàng)目以及豪宅項(xiàng)目賣(mài)得好，改善型樓盤(pán)以及遠(yuǎn)郊盤(pán)去化一般。”一位TOP20房企人士對(duì)記者表示。

??被拉長(zhǎng)的買(mǎi)房周期

??“現(xiàn)在工作日來(lái)客3~4組，周末人多能有幾十組，不過(guò)成交的很少?！备哒軣o(wú)奈地告訴記者。

??高哲是北京門(mén)頭溝區(qū)一項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)，他所在的項(xiàng)目于2021年5月摘地，今年1月開(kāi)盤(pán)，自開(kāi)盤(pán)來(lái)去化并不樂(lè)觀，近300套房源到目前為止僅網(wǎng)簽了3套。這3套不到4萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)格也遠(yuǎn)低于59975.99元/平方米備案價(jià)。

??目前，到這一項(xiàng)目看房的主要為改善型客戶(hù)，養(yǎng)老置換人群偏多?！澳壳笆袌?chǎng)信心仍未恢復(fù)，客戶(hù)買(mǎi)房非常謹(jǐn)慎?！备哒鼙硎?。

??北京門(mén)頭溝東北方向6公里外，幾個(gè)主打剛需改善型的樓盤(pán)也被同樣問(wèn)題困擾?！巴粎^(qū)域產(chǎn)品相差不大，‘貼身混戰(zhàn)’只能各憑手段?！蹦稠?xiàng)目房企人士表示，有的項(xiàng)目為搶占客源打出優(yōu)惠20萬(wàn)元的策略；有的則以“5個(gè)99折”活動(dòng)吸引著市場(chǎng)關(guān)注。

??與門(mén)頭溝區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段不同，張靜所在的項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，但也鮮有購(gòu)房者前來(lái)看房?！白罱@一周，到訪(fǎng)客戶(hù)也就十來(lái)組，每天平均下來(lái)三四組”。

??最近，張靜感受到了前所未有的艱難，“原來(lái)市場(chǎng)再差也能賣(mài)出去，就是賣(mài)得慢一些；現(xiàn)在是真的一套也賣(mài)不出去，去年一些買(mǎi)房意愿比較強(qiáng)的客戶(hù)今年也沒(méi)動(dòng)靜了?！?/p>

??上述房企人士分析認(rèn)為，自去年開(kāi)始，北京供地越來(lái)越頻繁，同一區(qū)域出讓多宗地塊，供地多意味著房子多，可選擇性大；再加上在指導(dǎo)價(jià)下房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，購(gòu)房者就會(huì)出現(xiàn)對(duì)比、猶豫，買(mǎi)房周期無(wú)形被拉長(zhǎng)。

??激烈競(jìng)爭(zhēng)及供需轉(zhuǎn)變?yōu)榉科髱?lái)較大銷(xiāo)售壓力的同時(shí)，裁員降薪以及對(duì)未來(lái)的不確定性，則使更多購(gòu)房人面臨困境。兩年來(lái)，李強(qiáng)所在公司先后經(jīng)歷幾輪裁員，比例達(dá)到了三分之二，即便是留下來(lái)薪資水平也下降了50%~60%，“現(xiàn)在購(gòu)房這類(lèi)大額消費(fèi)基本不會(huì)考慮了”。

??樓市隱現(xiàn)分化

??中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京總價(jià)2000萬(wàn)元+豪宅已成交754套，同比去年最火熱階段增長(zhǎng)6%，表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于普通商品住宅走勢(shì)。

??由于價(jià)格存在倒掛，北京市場(chǎng)曾出現(xiàn)多個(gè)“日光盤(pán)”，如4月初，北京東城一共有產(chǎn)權(quán)住房入市時(shí)，近500套房源吸引了約23000戶(hù)家庭參與申購(gòu)。5月，位于北京海淀區(qū)北沙灘一項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，714套1200萬(wàn)~2700萬(wàn)元總價(jià)高端住宅，亦在短短10個(gè)小時(shí)全部售罄。

??但個(gè)別樓盤(pán)的火熱并不代表市場(chǎng)整體情況。整體來(lái)看，今年前5月北京商品房成交量出現(xiàn)同比下滑。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前5月，北京新增商品房供應(yīng)27916套，成交22956套，同比下降32%；成交面積297.41萬(wàn)平方米，同比下降29%；成交金額1395.42億元，同比下降26%。

??北京樓市分化亦體現(xiàn)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)。在今年5月北京二批次集中供地中，17宗地塊僅有4宗地塊觸及最高限價(jià)，最終3宗地塊成交，1宗進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)；7宗地塊以底價(jià)成交，亦有地塊出現(xiàn)無(wú)房企報(bào)名情況。

??“考慮到下半年北京在售新房項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)，上半年成交量出現(xiàn)下滑等因素，未來(lái)開(kāi)發(fā)商或?qū)⒉扇「嗍侄未龠M(jìn)去化?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示。