[克而瑞]土地周報 | 成交規(guī)模大幅回落（7.4-7.10）

??2022年第28周

??7月4日-7月10日，本周恰逢重點城市集中土拍間歇期，僅重慶一城集中土拍，因而重點監(jiān)測城市的成交規(guī)模顯著不及上周。與此同時，在主力成交城市重慶土拍低熱的影響下，整體市場熱度也較上周有所下滑，溢價率環(huán)比降低2.2個百分點，流拍率也較上周有所上升。不過，下周南京、成都、長沙等城市將迎二輪土拍，屆時成交規(guī)模將會迎來上升。

??土地政策

??長春允許項目局部開發(fā)預(yù)售

??衡陽降低土拍保證金

??7月8日，長春發(fā)布《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，通過實現(xiàn)項目局部開發(fā)預(yù)售、允許對歷史建筑等依法進行改造等調(diào)整土地規(guī)劃政策來對房企給予政策扶持。政策出臺的背后是長春樓地市持續(xù)遇冷，尤其是土地市場方面，長春集中供地持續(xù)遇冷，22年首輪土拍也僅成交一宗商品住宅開發(fā)用地，成交規(guī)模較去年首批次顯著降低。此外，降低土拍保證金、允許房企分期付款的中小城市也在增多，如衡陽就于日前出臺了相關(guān)政策，以吸引房企拿地、增加土地出讓收入。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)量環(huán)比大幅降低

??深圳次輪集中供地涉及16宗地

??供應(yīng)方面。受集中掛牌城市數(shù)量減少影響，重點監(jiān)測城市的供應(yīng)建面環(huán)比明顯不及上周。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積為578萬平方米，同環(huán)比降幅均在四成以上。各能級城市的掛牌量均不敵上周，其中一線城市供應(yīng)量僅180萬平方米，主要為深圳第二批次集中掛牌地塊；具體而言，深圳次輪共推出16宗地，寶安、龍華、光明、龍崗、坪山及前海均有土地推出，總供應(yīng)量達180萬平方米，掛牌規(guī)模較首批次顯著上漲；值得一提的是，深圳此次出讓地塊的部分住宅限價也較此前有所提升。二線城市供應(yīng)量也顯著下滑，主力供地區(qū)域集中在二線城市郊縣。三四線城市中，徐州、肇慶等城市的供應(yīng)量相對較高，均超過了50萬平方米，其余城市供應(yīng)量較低。

??土地成交

??次輪集中土拍潮間歇

??成交量價環(huán)比下滑

??成交方面。本周恰逢重點城市集中土拍間歇期，僅重慶一城集中土拍，因而重點監(jiān)測城市的土地成交量價環(huán)比均呈下降趨勢。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為733萬平方米，環(huán)比大降55%，同比也有21%的降幅。成交金額也隨之銳減至374億元，僅約為上周的三成，同比亦有34%的降幅。受城市成交結(jié)構(gòu)改變，平均樓板價也因此下調(diào)至5095元/平方米，環(huán)比下降30%，同比也下降了15%。

??各能級城市成交面積環(huán)比均不敵上周，尤其是二線城市，受集中土拍城市個數(shù)減少影響，成交規(guī)模環(huán)比下降了63%，降幅是三個能級城市中最大的。聚焦到城市來看。本周成交量最高的城市是進行次輪集中土拍的重慶，共成交12宗地，總成交建面為226萬平方米，成交金額為136.7億元，亦是本周唯一土拍金額超過百億的城市。長沙及合肥縣域也有多宗土地成交，成交建面也均超過了50萬平方米。此外，上海和深圳也各成交了一宗商辦地塊，均為底價成交。

??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊入市占比大降

??溢價、流拍等熱度指標表現(xiàn)不及上周

??市場熱度方面。受優(yōu)質(zhì)用地成交占比大幅降低影響，重點監(jiān)測城市的溢價率降至3.1%，環(huán)比下降了2.2個百分點。各能級城市方面，一線城市因成交地塊均為商辦用地、溢價率依然為零；因主力成交城市重慶次輪土拍熱度較低、平均溢價率僅0.5%，二線城市溢價率也降低至0.6%；三四線城市因成交了多宗高溢價商辦地塊，平均溢價率因此環(huán)比上升至7.4%。

??土地流拍方面。重點監(jiān)測城市的土地流拍率為13.6%，環(huán)比上漲7.7個百分點。從流拍地塊所在城市來看，流拍地塊集中在二線城市郊縣及三四線城市，譬如長沙的寧鄉(xiāng)、長沙縣均有地塊流拍。這些區(qū)域均為樓市熱度顯著下滑的區(qū)域，房企拿地積極性不高，因而多慘遭流拍或撤牌。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地成交占比降低

??重慶九龍坡地塊摘得周度總價榜榜首

??受集中土拍城市減少、優(yōu)質(zhì)土地成交占比降低影響，本周總價榜入榜門檻較上周明顯降低。具體來看，本周成交總價最高的地塊為重慶九龍坡大楊石組團地塊，成交總價為25.74億元，由招商蛇口競得；門檻地塊為臺州溫嶺西子社區(qū)未來社區(qū)項目地塊，成交總價為17.16億元，由溫州九龍匯競得。

??單價榜單方面。本周成交單價最高的地塊為上海楊浦一宗商辦用地，由楊浦科創(chuàng)以底價競得，成交樓板價為18050元/平方米；門檻地塊為德清舞陽街道2021-003-2地塊，亦是底價成交，成交樓板價為12700元/平方米。

??重點地塊點評

??重慶此輪土拍總價最高宅地由招商蛇口競得

??地塊分析：

??本周成交總價最高的地塊來自重慶第二輪集中土拍成交地塊。由于宗地有一定的商業(yè)占比，體量也相對較大，因而最終底價成交，由招商蛇口以25.74億元的總價競得，成交樓板價為7200元/平方米。值得一提的是，該地塊的成交價格和去年第三批次周邊成交地塊的樓板價相比有所降低。

??據(jù)地理位置來看，項目位于九龍坡石橋鋪板塊，靠近5號線巴山站及環(huán)線彩云湖站，交通出行十分便捷。地塊周邊的其它配套同樣較為完善：商業(yè)方面，除周邊住宅底商外，地塊還自帶5萬平方米商業(yè)，能滿足社區(qū)居民需求；教育資源也十分充沛，附近有多所中小學(xué)環(huán)伺。周邊樓市方面，項目所在板塊內(nèi)有多個在售及待售項目，項目均價約在1.5萬至2萬元/平方米之間，但受樓市整體環(huán)境遇冷影響，在售項目的去化表現(xiàn)相對一般。就此來看，未來項目入市或?qū)⒂幸欢ǖ娜セ瘔毫Α?/p>