[克而瑞]6月樓市供應(yīng)激增成交環(huán)增31%，二輪土拍量?jī)r(jià)齊增

??受供應(yīng)集中放量和密集利好政策疊加影響，成交穩(wěn)步復(fù)蘇，但整體放量程度不及供應(yīng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，6月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1847萬(wàn)平方米，環(huán)比上升31%，同比下降38%。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??6月恰逢業(yè)績(jī)沖刺，房企推盤(pán)熱情較高，供貨量穩(wěn)中有增；供應(yīng)放量疊加政策利好持續(xù)發(fā)酵，成交也隨之顯著回升，30個(gè)重點(diǎn)城市環(huán)比增長(zhǎng)31%，成交單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，其中一線表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，北上深漲幅顯著；局部二線諸如蘇州、杭州、南京等迎來(lái)輪動(dòng)復(fù)蘇行情。二手房市場(chǎng)如是，成交熱度持續(xù)回升，杭州、蘇州等環(huán)比漲幅均超50%。土地市場(chǎng)在二輪土拍帶動(dòng)下量?jī)r(jià)齊增，小幅回暖。

??新房供應(yīng)

??集中放量環(huán)增50%
一線倍增累計(jì)同比已回正

??因年中業(yè)績(jī)沖刺，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市6月新增供應(yīng)面積1881萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50%，同比回落36%,上半年累計(jì)同比下降43%，跌幅有小幅收窄趨勢(shì)。

??一線城市供應(yīng)大幅放量。6月整體供應(yīng)面積為320萬(wàn)平方米，較上月大幅上漲126%，同比增9%，上半年累計(jì)供應(yīng)與去年同期基本持平。北京、上海主要得益于疫情得以階段性控制，單月供應(yīng)量均突破50萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅翻番。深圳經(jīng)歷了多月供應(yīng)低迷之后，本月迎來(lái)了集中放量，環(huán)比大增206%，累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅為2%。

??二三線城市房企推盤(pán)積極性同樣穩(wěn)步回升，但環(huán)比漲幅不及一線。26個(gè)監(jiān)測(cè)城市6月合計(jì)供應(yīng)1561萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40%，同比下降41%，上半年累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降47%。其中合肥、重慶、鄭州、海口、廈門(mén)等供應(yīng)顯著升級(jí)，環(huán)比漲幅超120%；成都、西安等市場(chǎng)自成一體，行情獨(dú)立，房企推盤(pán)積極性較高，6月供應(yīng)量分別達(dá)到189萬(wàn)平方米和141萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)同比均已回正；而武漢、無(wú)錫、徐州、大連、福州等城市供應(yīng)量不增反降，環(huán)比回落。

??新房成交

??環(huán)比增31%、同比跌幅收窄至38%
京滬長(zhǎng)濟(jì)青等環(huán)增50%以上

??受供應(yīng)集中放量和密集利好政策疊加影響，成交穩(wěn)步復(fù)蘇，但整體放量程度不及供應(yīng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，6月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1847萬(wàn)平方米，環(huán)比上升31%，同比下降38%，上半年累計(jì)同比下降48%，降幅有小幅收窄趨勢(shì)。

??一線城市6月單月成交293萬(wàn)平方米，環(huán)比大增85%，同比下降17%。北京、上海、深圳成交環(huán)比持增，其中北京、上海疫后迎來(lái)補(bǔ)償性需求釋放，環(huán)比漲幅均在50%以上；深圳低位回升，單月成交量達(dá)31萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41%，同比跌幅收窄至2成以?xún)?nèi)；廣州不升反降，同環(huán)比齊跌，成交熱度略有回落。

??受各地政府利好政策頻頻影響，26個(gè)二三線城市市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇：環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比下降41%，上半年累計(jì)同比仍然“腰斬”，跌幅顯著超過(guò)一線。具體來(lái)看，不同城市分化持續(xù)加?。撼啥?、青島是唯二同環(huán)比齊增的二線城市，青島主要因政府?dāng)?shù)據(jù)調(diào)控影響，成交尚未實(shí)質(zhì)性回升；成都則因530新政疊加降首付等各類(lèi)利好政策頻出，成交顯著放量，不過(guò)目前來(lái)看分銷(xiāo)渠道綁架現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，成交占比能達(dá)到七成。濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春等前期疫情得以階段性控制，整體樓市迎來(lái)了需求補(bǔ)償期，環(huán)比漲幅均超6成。還有部分城市諸如南京、蘇州、杭州、佛山等政策密集出臺(tái)持續(xù)疊加向好預(yù)期，同時(shí)房企加緊推盤(pán)節(jié)奏使得成交穩(wěn)步回升，相較而言，福州、大連、南寧、昆明整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計(jì)同比跌幅均在4成以上，平均開(kāi)盤(pán)去化率基本不足3成。

??項(xiàng)目去化

??疫后修復(fù)和熱盤(pán)集中入市
滬深寧杭等去化率增10pcts以上

??以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，也印證了如上觀點(diǎn)，上海、濟(jì)南因疫后市場(chǎng)迎來(lái)補(bǔ)償性修復(fù)，去化率穩(wěn)中有增，濟(jì)南從上月的19%穩(wěn)步回升至22%，總體成交尚屬低迷。上海6月復(fù)工以來(lái)，售樓處陸續(xù)開(kāi)放，整體成交也有了明顯回升，6月項(xiàng)目總體首日開(kāi)盤(pán)去化率68%，高位持穩(wěn)，熱度不退，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)10萬(wàn)+高端盤(pán)可謂“一房難求”，比如6月9日瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出609套房源，1906人搖號(hào)，平均3個(gè)人搶一套房；6月27日開(kāi)盤(pán)的靜安區(qū)天匯世紀(jì)璽項(xiàng)目和6月29日開(kāi)盤(pán)的虹口區(qū)招商·虹璽項(xiàng)目，推盤(pán)套數(shù)分別達(dá)到了500套和379套，均能當(dāng)天售罄。

??蘇州、南京、杭州等改善盤(pán)集中入市彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率。以杭州為例，6月重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率增至81%，較上月上漲13個(gè)百分點(diǎn)，整體還是延續(xù)分化格局，一圈層網(wǎng)紅盤(pán)一房難求，近期開(kāi)盤(pán)的新世界城市藝術(shù)中心、月詠新辰軒、杭珹未來(lái)中心、濱江盛元湘湖里項(xiàng)目推盤(pán)套數(shù)均在200-600套不等，開(kāi)盤(pán)去化率可以達(dá)到100%，還有部分項(xiàng)目諸如溪澗雅廬等只推40套，開(kāi)盤(pán)去化率僅10%。

??庫(kù)存

??供求整體平衡僅個(gè)別供應(yīng)激增后庫(kù)存上升
杭合等消化周期縮短至1年內(nèi)

??6月整體市場(chǎng)供求雙雙環(huán)比上漲，監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市供求比整體呈現(xiàn)供求平衡。具體來(lái)看各城市供求和庫(kù)存關(guān)系略有分化。如西安、廈門(mén)、成都、杭州、昆明因新房供應(yīng)激增而短期呈現(xiàn)供過(guò)于求，商品住宅庫(kù)存量均環(huán)比上漲。但其中廈門(mén)、杭州和昆明成交大漲因此庫(kù)存消化周期反而環(huán)比縮短。

??福州、大連、徐州、青島、南寧、長(zhǎng)春、佛山和濟(jì)南成交大漲、供應(yīng)未適時(shí)放量，因此短期供求比小于0.8，商品住宅庫(kù)存量均環(huán)比下降。庫(kù)存消化周期均大大縮短，如濟(jì)南環(huán)比縮短23%至12個(gè)月以?xún)?nèi)，在售項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力大大改善。

??成交結(jié)構(gòu)

??上海90-120平占比過(guò)半
北京大戶(hù)型占比上升12pcts

??5月31日，上海解除靜態(tài)管控，6月樓市快速恢復(fù)。具體來(lái)看：上海中低檔住宅備案占比最高，達(dá)34%；其次是高檔住宅，占比23%。另一方面，90-120平方米面積段住宅成交占比最高，占比51%。

??北京和深圳對(duì)比5月和6月成交價(jià)格段和面積段的變化主要有：從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比北京上述1pct，深圳下降1pct；中低檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升2pcts和1pct；中檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降7pcts和4pcts；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品北京和深圳均上升4pcts。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降4pcts和7pcts；90-120平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降9pcts和1pct；120-144平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別上述1pct和2pcts；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比北京和深圳分別上升12pcts和5pcts。

??二手住房

??成交環(huán)比增32%
杭蘇青環(huán)比上漲超50%

??經(jīng)過(guò)4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。整體來(lái)看，6月8個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為414萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32%，同比降幅收窄14pcts至下降27%。受此拉動(dòng)8城前6月累計(jì)同比降幅較前5月收窄3pcts至下降45%。

??具體來(lái)看，6月除深圳環(huán)比微降、廈門(mén)環(huán)比持平外，其余6城均環(huán)比顯著增長(zhǎng)。如青島和杭州分別環(huán)比增長(zhǎng)169%和78%。蘇州環(huán)比上漲52%，較2021年同期上漲2%。疫情對(duì)北京影響快速減弱，環(huán)比增12%。經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年以上的市場(chǎng)下行期和數(shù)月的政策救市，至年中主要城市二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出具有韌性的一面，市場(chǎng)規(guī)模快速回暖。

??土地市場(chǎng)

??二輪土拍推動(dòng)成交環(huán)比回升
溢價(jià)、流拍均現(xiàn)好轉(zhuǎn)

??全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地6月總成交建筑面積為8834萬(wàn)平方米，環(huán)比5月上升7%，同比降幅仍在六成左右，持續(xù)在歷史低位；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額3446億元，環(huán)比上月增加30%，同比降幅減少57%。因月內(nèi)一線成交占比上升，致成交單價(jià)上升至3901元/平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有10個(gè)城市在本月進(jìn)行集中土拍，部分三四線熱點(diǎn)城市也在月內(nèi)進(jìn)行了土拍，其中，北京、佛山、東莞、泉州等城市均拍出了較高的溢價(jià)率。在此影響下，本月平均溢價(jià)率小幅上升至4.2%，較上月上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，土地流拍現(xiàn)象也有所緩解。和上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率下降至13%，環(huán)比下降了6個(gè)百分點(diǎn)，如上海、東莞等城市均實(shí)現(xiàn)了月內(nèi)的0流拍。從流拍地塊所在城市來(lái)看，進(jìn)行集中土拍的城市仍是流拍主力，如西安、合肥等均有多宗地塊遭遇流拍。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市本月共成交土地522萬(wàn)平方米，環(huán)比上升54%。其中姍姍來(lái)遲的上海首輪土拍成為成交主力，40宗地塊全部成交，成交總金額達(dá)879億元，創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)的單次土拍新高。北京的次輪土拍也于6月1日收官，由于當(dāng)日北京出讓地塊均為多家房企競(jìng)拍地塊，其中有四宗地更是觸及地價(jià)上限，因而北京本月成交地塊的平均溢價(jià)率達(dá)9.2%。此外，廣州、上海也于本月相繼掛出了二輪出讓地塊，預(yù)計(jì)將于下月開(kāi)拍。

??二線城市方面，亦有8個(gè)城市計(jì)劃在月內(nèi)進(jìn)行土拍。就截稿前完成土拍的蘇州、合肥等城市土拍表現(xiàn)來(lái)看，各地土拍熱度分化依舊。具體而言，至26日二線城市成交量2308萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲84%，同比減少68%；成交金額也隨即上漲至1000億以上，環(huán)比漲幅達(dá)31%；由于合肥、青島、西安等地低單價(jià)地塊成交占比較高，導(dǎo)致本月平均地價(jià)環(huán)比進(jìn)一步下跌29%至4892元/平方米。至截稿已完成土拍的城市中，本月依舊是蘇州成交金額最高，成交總價(jià)達(dá)到271億元，其次是在月內(nèi)完成首輪集中土拍的西安，成交總價(jià)達(dá)到260億，此外合肥、鄭州、青島成交總價(jià)也在100億以上。結(jié)合競(jìng)拍熱度來(lái)看，除合肥外，其余3城土拍熱度均相對(duì)較低，如蘇州次輪平均溢價(jià)僅有3%。

??三四線城市本月的土地成交量較上月所有回升，截止6月26日，總成交規(guī)模達(dá)6003萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比更是大降56%；成交金額隨之下降6%至1153億元。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，宿遷、佛山、溫州、東莞、鹽城、泉州等市成交面積相對(duì)較大，成交建面均超過(guò)了50萬(wàn)平方米。其中東莞于月內(nèi)完成了第二批集中供地，8塊土地全部順利成交，平均溢價(jià)率達(dá)到9%，且出現(xiàn)了封頂成交地塊，土拍熱度較首批次明顯回升。

??截止6月底，22城首輪土拍已經(jīng)全部收官，二輪土拍也進(jìn)行近半?？v觀各地土拍表現(xiàn)來(lái)看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門(mén)檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。但是不同區(qū)域之間的冷熱分化依舊顯著，與我們上月判斷相符，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)板塊之外，大多數(shù)地塊仍需“央國(guó)平”托底。在此背景下，預(yù)計(jì)三季度土地市場(chǎng)仍將延續(xù)低熱，整體土拍仍將以底價(jià)成交為主。

??綜觀

??刺激政策發(fā)力疊加供應(yīng)高峰
預(yù)計(jì)7月降幅仍將收窄

??總體來(lái)看，5-6月地方紓困政策密集出臺(tái)的確對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好起到了一定的積極作用，6月市場(chǎng)持續(xù)回暖，供需兩熱，但是考量到年中這一特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)，集中備案、需求遞延等因素影響，對(duì)于當(dāng)前局部市場(chǎng)的“回暖”行情仍需理性看待。不過(guò)因去年下半年行情“急轉(zhuǎn)直下”，基數(shù)較低的緣故，整體7月同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的空間。針對(duì)不同城市，復(fù)蘇進(jìn)程和向好程度也將存在顯著差異：

??對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力充裕、城市基本面較好的核心一二線和強(qiáng)三線城市，只要松綁力度較大，短期內(nèi)尚可刺激一波購(gòu)房需求入市，而要論回暖的持續(xù)性，仍有待后期觀察，尤其是類(lèi)似于佛山這類(lèi)都市圈強(qiáng)三線，在核心城市廣深尚未實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇的前提下，其短期成交回升要變?yōu)槿婊嘏孕钑r(shí)間。

??而對(duì)于更多的弱二線和廣大內(nèi)陸三四線城市，整體觀望情緒依舊濃厚，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，購(gòu)買(mǎi)力不足是核心原因，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是要依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，以時(shí)間換空間，逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心，從而恢復(fù)城市樓市自身的良性循環(huán)。