??杭州樓市正步入回暖期。

??“上周六一天，房產(chǎn)中介人士就帶了十幾撥人來看房，中介會跟客戶介紹房子的區(qū)位和板塊發(fā)展，我也會幫忙介紹房屋的結(jié)構(gòu)和使用情況，一天下來，嗓子都啞了?！奔易『贾菔泄笆麉^(qū)的李女士去年底萌生了置換房子的想法，于是便把目前居住的房屋掛到中介網(wǎng)站上。

??李女士反映，今年前幾個月看房的人還不多，最近半個月看房的人多了不少，“人多的時候，一天接待的看房客都快趕上過去一個月了”。

??導(dǎo)致看房客增多的一個重要原因是，5月17日，杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“新政”），該政策被認(rèn)為劍指二手房市場，促進(jìn)杭州二手房去庫存。

??6月17日，杭州二手房新政正好滿一個月。

??根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，新政出臺的一個月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍，效果立竿見影。

??另一組可參考數(shù)據(jù)來自中介機(jī)構(gòu)，5月新政前，杭州二手房日均網(wǎng)簽單量約90多套，6月份以來，杭州二手房日均網(wǎng)簽量為180套，幾乎翻倍。與此同時，杭州二手房日均新增掛牌房源量提升57%，二手房帶看量提升73%。

??“杭州二手房新政政策力度較大，這使得市場自住需求得到一定釋放，對樓市產(chǎn)生實質(zhì)利好也在預(yù)期之內(nèi)?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍表示，新政精準(zhǔn)調(diào)控，支持居民合理住房需求，釋放剛需住房群體的需求，以及為剛改客群在“賣舊買新”方面提供了支持，讓換房更容易，間接對新房樓市也是明確利好，有助于提振市場預(yù)期，帶動市場成交增長。

??市場回溫 掛牌量、成交量均上漲

??健康的樓市，離不開二手房市場的平穩(wěn)運行。新房和二手房市場應(yīng)該是相輔相成，共同筑成整個健康的樓市運行系統(tǒng)。

??杭州的問題在于，新房網(wǎng)紅盤“一房難求”，而二手房市場去化相對較難。尤其是去年下半年以來，杭州二手房成交不斷回落。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房成交量從去年7月的4744套逐步下降至今年2月最低點，約1975套，之后也保持低位運行。

??為了提升二手房市場活躍度，加速去庫存，今年5月17日，杭州特意出臺了針對二手房市場的刺激政策。

??新政后，杭州二手房市場的掛牌量和成交量確實有明顯上升。

??此前，有公開報道傳出，從杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺的數(shù)據(jù)來看，杭州二手房新政后，半個多月時間里，全市（除富陽、臨安）二手掛牌量猛增，總數(shù)甚至達(dá)到了22萬套。該平臺數(shù)據(jù)還顯示，截至6月13日，下午6時，杭州(不含臨安、富陽)二手房住宅掛牌量超27萬套。二手房掛牌量只增不減。

??不過，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上統(tǒng)計的二手房源掛牌量是按照房源條數(shù)統(tǒng)計，而非房源套數(shù)統(tǒng)計，這就導(dǎo)致數(shù)據(jù)中有不少是重復(fù)統(tǒng)計，真正有效的掛牌量并沒有這么高。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，據(jù)中指院監(jiān)測以及房管局體系中呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)情況顯示，新政后杭州市二手房新增掛牌量約為每周5000套的水平。按照此估算，新政后杭州二手房掛牌月增量約在2萬套。

??關(guān)于杭州二手房庫存量，杭州幾大中介平臺的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也給出了一定參考。例如，來自貝殼的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州包含商業(yè)在內(nèi)的二手房源存量為9.1萬套，我愛我家的數(shù)據(jù)是8.99萬套，加上一些不在這些中介平臺掛牌的房源，一份公開報道測算，杭州目前真實的二手房庫存量在10萬套至13萬套。

??然而，去年5月至今年4月，杭州二手房平均月成交量約為3782套。對應(yīng)超10萬套的庫存量，二手房市場庫存壓力可想而知。

??新政之后，杭州二手房市場迅速回溫，根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，新政出臺后的一個月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍。

??不過值得注意的是，5月杭州二手房網(wǎng)簽量雖然創(chuàng)下近期新高，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年3月、4月杭州二手房成交量均破萬，分別達(dá)到11759套、10070套，去年5月也達(dá)到9045套。今年5月的數(shù)據(jù)同比去年仍然下滑超過45%。

??剛需成交為主 以價換量居多

??“新政后咨詢量確實增加了，但我所在的板塊成交量增幅并不是特別明顯，購房者的觀望情緒還是很濃?！币幻磥砜萍汲前鍓K中介人員表示，未來科技城板塊的房子已經(jīng)漲過一輪了，板塊內(nèi)的房企總價基本都在四五百萬起，相對來說價格有點高。

??相比之下，一些剛需房源比較緊俏，均價在3萬元左右的房源則更受歡迎。

??機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了這一點。根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，在最近這波二手房成交中，剛需置業(yè)需求占據(jù)了主導(dǎo)地位，總價300萬元以內(nèi)的房源成交占比達(dá)65%，成交比重提升2%。這一波成交前十名的區(qū)域有兩個特點：一是住宅均價都在4萬元/平方米以內(nèi)，二是都屬于次新房聚集地，包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區(qū)域。

??此外，在上官劍看來，新增掛牌中，降價房源占比更大，5月份杭州二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，成交多為以價換量。

??以未來科技城板塊陽光城未來悅MAX項目為例，此前該項目最高掛牌價超過9萬元/平方米，而近期的成交記錄顯示，成交價格已經(jīng)跌至約5.5萬元/平方米，價格有不小的回落。

??上述中介人員認(rèn)為，之前未來科技城板塊二手房價格較高，主要是跟互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，如今產(chǎn)業(yè)不景氣，導(dǎo)致板塊內(nèi)的二手房市場陷入冷凍狀態(tài)，價格也有所回調(diào)。

??事實上，杭州目前多個板塊二手房市場成交量均在上漲，但成交均價均在下跌。按照公開報道統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月杭州臨安城區(qū)二手房成交量環(huán)比上漲22%，均價跌了14%；富陽富春板塊二手房成交量漲了104%，均價跌了15%；臨平新城二手房成交量環(huán)比上漲20%，均價跌了9%；銀湖科技城二手房成交量環(huán)比上漲19%，均價跌了12%；西湖區(qū)西溪板塊二手房成交量也上漲68%，均價跌了1%。

??新房二手房價格倒掛 庫存預(yù)計還將上升

??長期以來，杭州二手房庫存量推高的一個重要原因就是新房和二手房價格倒掛嚴(yán)重。

??由于二手房房價居高，那么相比購買二手房，人們更愿意購買新房，畢竟倒掛價差大，買到即賺到。例如未來科技城華潤杭珹未來中心項目新房和二手房價格倒掛約2.6萬元/平方米，錢江世紀(jì)城融信的項目新房和二手房價格倒掛約3.7萬元/平方米。

??一買一賣之間，一套房子可以賺取百萬元差價，這也是杭州搖號打新的人層出不窮的重要原因。

??這樣的價差也讓不少投資客盯上了杭州市場，自2020年起，杭州也成為了繼深圳、合肥之后又一“炒房之都”。這也導(dǎo)致不少新房的置業(yè)需求中有不少是非自住需求，而這部分需求也會趁著這一波二手房市場回暖將房源掛牌出手。

??“過去幾年杭州新房供應(yīng)量處于高位，預(yù)計今年近13萬套房源交付，不少非自住客戶在小區(qū)交付后預(yù)計不少房源將流入二手房市場。短期之內(nèi)，伴隨市場信心的逐步修復(fù)，杭州二手房庫存預(yù)計還將繼續(xù)上升?！鄙瞎賱φJ(rèn)為，新政只是促使市場成交有所放量，但并未表現(xiàn)出爆發(fā)的熱度，杭州的二手房庫存量消化不明顯，此外，很多業(yè)主都想趁著政策利好，整體市場好轉(zhuǎn)，將房子更快的置換改善，特別是總價相對較低的且次新房居多的區(qū)域二手房增加明顯。

??雖然新政效果已顯現(xiàn)，但不少業(yè)內(nèi)人士并不看好杭州二手房市場的后續(xù)表現(xiàn)。克而瑞在其研究報告中指出，杭州二手房這波熱度或難以延續(xù)。一方面，6月新房市場迎來推盤潮，剛需、改善需求均有覆蓋，大概率將分流一批客群。另一方面，二手住宅掛牌量每日俱增，購房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)的速度。

??克而瑞浙江區(qū)域分析師朱琳也認(rèn)為，現(xiàn)在杭州大多數(shù)的成交都是源于“5改2”的刺激，省下十幾萬元到數(shù)十萬元不等的稅費，短期內(nèi)極大促進(jìn)了交易；接下來的6月，成交數(shù)據(jù)估計還能沖一沖，到了7月可能就不再增長，只能維持。