??限購(gòu)政策再度放松，多重政策刺激下的南京樓市，熱點(diǎn)板塊逐漸回溫，新房?jī)r(jià)格格局正在發(fā)生變化。 

??6月14日，經(jīng)南京市房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)，非南京戶籍1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)稅或社保，即可開(kāi)具購(gòu)房證明，社保個(gè)人或單位補(bǔ)繳均可，對(duì)征繳方式不做區(qū)分。

??對(duì)土地市場(chǎng)，南京近日公布了今年第二批次集中供地的地塊信息，共出讓的44宗地塊中，部分板塊地塊未設(shè)置項(xiàng)目限價(jià)，13宗地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”政策。備受關(guān)注的是，限價(jià)地塊中的多宗地塊毛坯限價(jià)出現(xiàn)不小的漲幅，其中仙林湖地塊限價(jià)上漲5000元/平方米，河西中部住宅用地限價(jià)達(dá)55000元/平方米，創(chuàng)南京歷史新高。來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，南京全市成交商品住房5270套，成交面積64.38萬(wàn)平方米，成交金額199.6億元，成交量和成交面積環(huán)比4月上升約3.5%，成交金額上升0.7%。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)近期成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，（6月6日~6月12日），南京成交商品住宅1466套，環(huán)比上周（1204套）上升21%；成交面積194209.47平方米，環(huán)比上周（146800.97平方米）上升32%；成交金額60.3億元，環(huán)比上周（44.97億元）上升34%，南京樓市近兩周來(lái)呈連續(xù)上升趨勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次南京政策和土地集中供應(yīng)密切相關(guān)，市場(chǎng)信心正從銷(xiāo)售端傳導(dǎo)到供給端。

??多區(qū)域解除限購(gòu)?

??在樓市政策方面，記者梳理南京4月以來(lái)發(fā)布的調(diào)控政策，含降低房貸利率、放松限購(gòu)、提高公積金貸款金額等措施。在限購(gòu)方面，目前南京戶籍已不再限購(gòu)，非南京戶籍限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四個(gè)區(qū)及江寧、雨花、棲霞的部分區(qū)域，其他區(qū)域已經(jīng)全部解除限購(gòu)。6月13日，南京多位房產(chǎn)中介人士發(fā)布信息稱(chēng)，外地戶籍補(bǔ)繳6個(gè)月社?？色@得南京購(gòu)房資格，南京市政務(wù)服務(wù)中心相關(guān)工作人員告知記者消息屬實(shí)。6月15日，記者致電南京多個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員均表示已經(jīng)執(zhí)行該政策。此前，非南京戶籍人士購(gòu)房，需滿足“3年內(nèi)在南京連續(xù)繳納2年及以上社?；騻€(gè)稅”政策。4月28日，南京調(diào)整該政策為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅”，當(dāng)時(shí)沒(méi)有規(guī)定可補(bǔ)繳社保。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，南京針對(duì)外地戶籍落實(shí)社保補(bǔ)繳規(guī)定，降低了外來(lái)人口購(gòu)房門(mén)檻，進(jìn)一步體現(xiàn)南京當(dāng)前房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松。市場(chǎng)回暖本身存在較大壓力，主動(dòng)引導(dǎo)合理居住需求，以穩(wěn)定市場(chǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??差異化定房?jī)r(jià)?

??從購(gòu)房端到土地端，都在適度放松，部分項(xiàng)目取消限價(jià)的同時(shí)多宗地塊調(diào)整了毛坯限價(jià)。即將于7月12日競(jìng)價(jià)出讓的南京今年第二批集中供地，數(shù)量和質(zhì)量均比第一批次有較大提升，總計(jì)44宗住宅用地，總面積超207公頃，起拍總額超755億元，含河西、南部新城、江北核心區(qū)、城東、城北燕子磯、雨花臺(tái)區(qū)、江寧區(qū)等多個(gè)板塊。值得注意的是，13宗地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策，未設(shè)置毛坯銷(xiāo)售最高限價(jià)。這意味著，在南京部分板塊項(xiàng)目，將由房企自主定價(jià)。在限價(jià)地塊中，多宗地塊毛坯限價(jià)較早前有所上漲，其中，備受關(guān)注的仙林湖地塊毛坯限價(jià)上漲5000元/平方米；河西中部住宅用地G28地塊毛坯限價(jià)達(dá)55000元/平方米，創(chuàng)下南京限價(jià)地塊歷史新高。據(jù)記者了解，河西中部地塊位于南京新城科技園區(qū)域內(nèi)，緊鄰云際花園和龍湖天街，東側(cè)為金洲苑小區(qū)。云際花園最后一次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為48000元/平方米，現(xiàn)河西中部G28地塊毛坯限價(jià)比云際花園高7000元/平方米。對(duì)于提高毛坯限價(jià)，6月15日，南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)接受記者采訪時(shí)表示，第二批次毛坯限價(jià)有漲有跌，對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊和成熟地塊進(jìn)行差異化定價(jià)，優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)格上調(diào)，做高品質(zhì)的好產(chǎn)品，對(duì)在降價(jià)打折促銷(xiāo)的遠(yuǎn)郊區(qū)域，最高限價(jià)有所下調(diào)，有利于提高新市民、年輕人置業(yè)，以此提高不同板塊的吸引力。南京在購(gòu)房政策放松的時(shí)間段，也是第二批集中供地的階段。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：一些住宅用地最高限價(jià)明顯上漲，說(shuō)明當(dāng)前供地政策是放開(kāi)的，房企拿地與后續(xù)市場(chǎng)掛鉤，若房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)有提振空間，房企后續(xù)拿地積極性也會(huì)提高。

??6月5日，南京建鄴區(qū)召開(kāi)2022年房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)座談會(huì)上，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，受融資、疫情及市場(chǎng)下行的多重影響存在一些問(wèn)題，但對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿信心。建鄴區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)姜宸表示，穩(wěn)房地產(chǎn)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，加快審批，縮短時(shí)間，保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，同時(shí)打造品牌和高品質(zhì)樓盤(pán)是唯一出路。

??核心板塊恢復(fù)熱度

??政策在推動(dòng)南京樓市回溫的同時(shí)，也悄悄影響著新房?jī)r(jià)格格局。6月初，南京出現(xiàn)兩個(gè)“日光盤(pán)”，分別為金基望樾府和嘉璟峰。6月1日下午，南京秦淮區(qū)南部新城熱門(mén)板塊的金基望樾府項(xiàng)目迎來(lái)最后一批次產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，加推3棟樓共104套143~235平方米戶型的住宅，精裝修銷(xiāo)售均價(jià)56000元~57000元/平方米，開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)即售罄。該樓盤(pán)一名銷(xiāo)售人員告訴記者：“項(xiàng)目在熱門(mén)板塊，很搶手。南京一批改善盤(pán)已經(jīng)熱起來(lái)了，6月以來(lái)河西南、新玄武、南部新城有3個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即賣(mài)完，給市場(chǎng)帶來(lái)很大信心。”

??在南京部分熱門(mén)板塊的樓盤(pán)熱銷(xiāo)的同時(shí)，在樓市供給端，熱門(mén)板塊一批新房?jī)r(jià)格正在捅破區(qū)域房?jī)r(jià)“天花板”，如新玄武板塊，招商局中心·臻境最近一期新房銷(xiāo)售均價(jià)為49000元/平方米，相比此前該區(qū)域復(fù)地明日之城46000元/平方米的價(jià)格，每平方米上漲3000元，且首次開(kāi)盤(pán)即賣(mài)完，重燃新玄武樓市之火。秦淮區(qū)南部新城的金基望樾府銷(xiāo)售均價(jià)為56400元/平方米，相比此前銷(xiāo)售均價(jià)上漲約1000元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄；大校場(chǎng)板塊新領(lǐng)銷(xiāo)售許可證的翡麗鉑灣項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)48051元/平方米，比此前均價(jià)46600元/平方米，上漲1000多元每平方米。在南京從事多年樓盤(pán)銷(xiāo)售的董杰說(shuō)：“江北核心區(qū)純新盤(pán)花語(yǔ)天境和城南的仁恒城市星光預(yù)計(jì)近期開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米也漲了1000多元，南京第二批次集中供地多區(qū)域調(diào)高限價(jià)后，多個(gè)板塊新房?jī)r(jià)格格局將被刷新。”南京熱門(mén)板塊熱度回升，遠(yuǎn)郊板塊卻依然去化艱難。

??南京雨花臺(tái)區(qū)萬(wàn)科一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員向記者表示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出200多套房源，半年賣(mài)了100多套，政策尚在消化期，買(mǎi)房人的觀望情緒還是主流。對(duì)于目前的南京樓市，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)樓市促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，包括剛性需求和改善性需求在政策出臺(tái)后，市場(chǎng)會(huì)有一定的恢復(fù)，但目前南京樓市庫(kù)存較大，要活躍新房和二手房市場(chǎng)，還需要進(jìn)一步觀察。