公司 2022-07-04 08:51:12 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??“今年以來(lái)土地市場(chǎng)始終處于低位,截至6月末,50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點(diǎn)22城,50強(qiáng)房企中未拿地比例過(guò)半數(shù)。
??房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢(qián)”的依賴(lài)度極高。土儲(chǔ)規(guī)模極大程度決定了未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽?,新增土?chǔ)過(guò)少,有可能會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有項(xiàng)目可賣(mài),最終退出市場(chǎng)。
??尤其對(duì)上市房企來(lái)說(shuō),土儲(chǔ)極為重要。長(zhǎng)期以來(lái),上市房企估值與土儲(chǔ)關(guān)聯(lián)度較高。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),211家上市房企中,2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企業(yè)有約88家。
??2022年上半年,高達(dá)82.5%的上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿,絕大多數(shù)為民營(yíng)上市房企。
??至今還在拿地的房企中,主要以國(guó)企、央企為主,且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”現(xiàn)象嚴(yán)重。”
??2022年上半年,各大房企的投資力度和意愿顯著下滑,截至6月末,土地成交體量同環(huán)比下降均超五成,而隨著能級(jí)的提升,成交量?jī)r(jià)同比降幅也持續(xù)增大。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示 ,2022年前6月,新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻44.4億元,同比大降58%;投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻分別為15.9億和28.1萬(wàn)平方米,同比降幅61%。
??具體到企業(yè)來(lái)看,近九成房企拿地金額同比下跌,拿地企業(yè)中,國(guó)企、央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍,民企幾乎隱身,地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢(shì)。
??就全口徑銷(xiāo)售TOP50企業(yè)而言,國(guó)央企占比達(dá)到74%,接近75%的投資金額來(lái)自國(guó)企央企,尤其中海、華潤(rùn)、招商等房企在22城投資相當(dāng)積極,民企則近乎“隱身”,拿地金額占比僅有25%,且集中在少數(shù)企業(yè)中,如龍湖、濱江等。
??從已拿地的典型百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)看,除濱江等少數(shù)房企拿地金額維持正增長(zhǎng),萬(wàn)科、綠城等拿地金額同比跌幅超過(guò)60%。
??值得注意的是,雖然部分典型百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地金額同比跳水,但其在整體市場(chǎng)投資放緩的情況下仍在保持一定的新增土儲(chǔ)。
??部分房企已近一年不曾拿地。
??截至6月末,50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地,若聚焦重點(diǎn)22城集中供地城市,50強(qiáng)房企中未拿地比例超過(guò)半數(shù)。
??2021年2月,自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次,同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。
??在集中供地的土拍模式下,土地拍賣(mài)邏輯與以往模式發(fā)生了根本性的改變。
??截至6月末,百?gòu)?qiáng)房企投資金額的83%集中于22城,22城以外僅占17%,百?gòu)?qiáng)房企對(duì)于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。
??隨著22城重要性的增加,我們統(tǒng)計(jì)了211家上市房企,2021年集中供地至今的拿地情況。
??結(jié)果發(fā)現(xiàn),2021年集中供地至今,有約88家上市房企尚未拿地,若剔除熱度最高的2021年第一批次集中供地,2021年第二次集中供地至今,有高達(dá)124家上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿地,占比約58.8%。
??2022年上半年至今,211家上市房企尚未在22個(gè)集中供地城市拿地的占比為82.5%。絕大多數(shù)為民營(yíng)上市房企。
??土儲(chǔ)對(duì)于上市房企的重要性不言而喻,企業(yè)估值與其關(guān)聯(lián)度極高。在這樣的背景下,已有部分上市房企近一年未在22城落子,一方面是在“三道紅線(xiàn)”政策下,不少企業(yè)融資端受阻,另外一方面,還是行業(yè)信心問(wèn)題。
??雖然今年二季度以來(lái)中央和地方對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松,在企業(yè)融資、拍地門(mén)檻、資金監(jiān)管、限購(gòu)限貸等方面均有放松,但由于行業(yè)新房銷(xiāo)售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好,企業(yè)拿地信心依舊低位,二季度土地流拍與一季度相比,仍無(wú)實(shí)質(zhì)性改善。
??從依然還在拿地的企業(yè)來(lái)看,濱江和龍湖是少數(shù)在集中供地中相對(duì)積極,且拿地金額排在行業(yè)前列的民營(yíng)企業(yè)。
??濱江上半年拿地幾乎全部來(lái)自杭州的兩輪集中供地,而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。
??濱江集團(tuán)方面表示:“公司之所以還在繼續(xù)拿地的主要原因,首先是財(cái)務(wù)穩(wěn)健,有比較充裕的現(xiàn)金流,歷來(lái)資金杠桿也不高,財(cái)務(wù)成本僅4.9%,其次是深耕主義下的客戶(hù)認(rèn)可度?!?
??有“杭州一哥”之稱(chēng)的濱江集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)都是區(qū)域深耕的典型。2021年濱江實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1691億元,同比增長(zhǎng)24.01%,超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%,銷(xiāo)售目標(biāo)完成率112.73%。
??濱江集團(tuán)長(zhǎng)期重倉(cāng)杭州、聚焦浙江,以此穩(wěn)固基本盤(pán),再適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局,這一打法使其在如今的市場(chǎng)環(huán)境下保持了一定的拿地底氣。
??濱江集團(tuán)告訴我們:“濱江首先是區(qū)域品牌而不是全國(guó)品牌。”
??他們至今的定位尚未改變。
??龍湖集團(tuán)與濱江略有不同,但總體仍是“深耕戰(zhàn)略”的受益者。
??龍湖的城市深耕戰(zhàn)略最早始于2012年,當(dāng)時(shí)企業(yè)在首次進(jìn)入行業(yè)十強(qiáng)之后開(kāi)始放緩布局節(jié)奏,將公司戰(zhàn)略升級(jí)為“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”,之后又 2013年將戰(zhàn)略刷新為“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”,更堅(jiān)定地布局一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,發(fā)展模式由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作,并一直堅(jiān)持至今。
??截至2021年底,龍湖進(jìn)入的城市數(shù)量為69個(gè),在同等規(guī)模的企業(yè)中偏少。與之形成對(duì)比的是,龍湖的單城市產(chǎn)能達(dá)到42.04億元,在同等規(guī)模的企業(yè)中是最高的。
??值得注意的是,龍湖單城市產(chǎn)能最高在2017年,銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億之后,龍湖開(kāi)始略微加快進(jìn)入其他城市的腳步,促進(jìn)規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng),隨之而來(lái)的則是單城市產(chǎn)能有所下滑。
??截至2021年底,龍湖的總土儲(chǔ)建面為7354萬(wàn)平米,較2020年略降。
??近年來(lái),不少房企收縮區(qū)域布局,回到“深耕戰(zhàn)略”,聚焦核心城市。如建業(yè)地產(chǎn)持續(xù)深耕河南省內(nèi)三四線(xiàn)城市,弘陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)始回歸深耕江蘇省,祥生地產(chǎn)也回到大本營(yíng)區(qū)域開(kāi)始深耕。
??房企們正逐步放棄一些城市,穩(wěn)固自身。
??我們認(rèn)為,短期內(nèi)國(guó)央企、平臺(tái)公司的強(qiáng)勢(shì)局面不會(huì)反轉(zhuǎn),仍是集中供地的主力軍。
??隨著銷(xiāo)售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松,民企會(huì)更多的參與到土拍中,且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”會(huì)有一定減少,主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開(kāi)發(fā)的能力,且持續(xù)托底對(duì)于資金要求也較高。
??對(duì)于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或是有效渠道。
??未來(lái)土地市場(chǎng)的熱度能否恢復(fù),主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。我們期待民企們“復(fù)出”試水。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論