[克而瑞]土地周報(bào) | 三城土拍拉動(dòng)成交量價(jià)環(huán)比上升，溢價(jià)率仍延續(xù)低位運(yùn)行（7.11-7.17）

??2022年第29周

??7月11日-7月17日，迎來南京、成都及長沙次輪集中土拍，三城均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，其中南京、成都次輪土拍成交金額均在400億元以上。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比均呈大漲趨勢。不過，由于三城出讓地塊仍以底價(jià)成交為主，溢價(jià)率因此也仍延續(xù)低位運(yùn)行，并未較上周回升。

??土地政策

??青島將嚴(yán)格管理宅地捆綁出讓

??西安加強(qiáng)購地資金審查

??7月12日，青島第三批次集中供地推介會(huì)召開。會(huì)上，青島不僅公布了第三批次擬出讓地塊，同時(shí)還提出將嚴(yán)格管理商品住宅設(shè)置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條件以及與工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、科研用地搭配出讓，禁止違規(guī)設(shè)置使用外資等條件。由此，青島第三批次集中供應(yīng)地塊中涉及產(chǎn)業(yè)引入或捆綁出讓的地塊或?qū)⑦M(jìn)一步減少。此外，西安于《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》中提出將確保購地資金合規(guī)，對于使用非自有資金競買的，將取消競得資格。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市二輪供地潮接近尾聲

??供應(yīng)建面因此環(huán)比持續(xù)低位運(yùn)行

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測城市總建筑面積為472萬平方米，同環(huán)比仍均呈下降趨勢。供應(yīng)面積持續(xù)下跌，主要是由于重點(diǎn)城市次輪供地潮接近尾聲所致，截止本周，22城中18個(gè)城市均已公布了次輪出讓地塊。各能級城市中，一線城市本周無土地掛牌；二線城市中僅西安的供應(yīng)量相對較高，總建面達(dá)133萬平方米，供地主力區(qū)域位于西咸新區(qū)，其余城市供應(yīng)量較少；三四線城市中，金華、溫州等城市的供應(yīng)量相對較高，均超過了50萬平方米，其中金華市區(qū)于本周推出了年內(nèi)第三批次集中供應(yīng)地塊，涉及6宗地，總建筑面積為56.5萬平方米。

??土地成交

??南京、成都、長沙次輪土拍收官

??成交量價(jià)得以環(huán)比上行

??成交方面。南京、成都及長沙等城市集中土拍的影響下，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比均呈上升趨勢。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1509萬平方米，環(huán)比大增106%，同比也有47%的漲幅。成交金額也隨之上升至1440億元，同環(huán)比亦呈大增趨勢。在南京、成都及長沙均有優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下，平均樓板價(jià)也因此上漲至9543元/平方米，環(huán)比大漲87%。

??各能級城市表現(xiàn)各異。一線城市本周僅廣州成交一宗大體量商辦用地，建面為81萬平方米，由廣州城投底價(jià)競得。二線城市中，成都、南京及長沙三個(gè)進(jìn)行土拍的城市成交規(guī)?？壳?，成交體量均在300萬平方米以上；在此帶動(dòng)下，二線城市的成交規(guī)模也環(huán)比大漲至1000萬平方米以上，成為本周絕對成交主力。三四線城市土地市場活躍度較低，大部分城市均有1幅或2幅地出讓，成交規(guī)模位于低位。

??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊入市占比大降

??溢價(jià)、流拍等熱度指標(biāo)表現(xiàn)不及上周

??本周迎來南京、成都及長沙等城市集中土拍，其中成都、南京在供地質(zhì)量提升、住宅限價(jià)放松等利好下，次輪土拍熱度較首輪穩(wěn)中回升，土地流拍現(xiàn)象均較首輪明顯好轉(zhuǎn)，各僅有2幅地塊遭遇流拍。長沙熱度則有所下滑，次輪溢價(jià)率較首輪微降，并且3幅地塊還因無人競價(jià)而撤牌或流拍。

??雖然南京、成都及長沙土拍熱度不一，但三城均呈現(xiàn)出明顯的冷熱分化：僅熱點(diǎn)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地競爭熱度較高，其余區(qū)域的土地則多以底價(jià)成交。因此，重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價(jià)率仍延續(xù)低位運(yùn)行，本周達(dá)3%。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)純宅地更受房企青睞

??南京河西4幅地全部搖號(hào)成交

??總價(jià)榜單方面，本周成交總價(jià)TOP5地塊中除南京建鄴河西G29地塊外，其余均為商住綜合體項(xiàng)目，房企拿地意愿不高，因而最終多為底價(jià)成交。如本周成交總價(jià)的最高佛山南海大瀝聚豪地塊，商業(yè)占比接近四成，因而最終底價(jià)成交，成交總價(jià)為62.17億元，由保利發(fā)展競得。

??相比綜合體項(xiàng)目的低熱度，位置優(yōu)越的純住宅用地則備受房企青睞。如單價(jià)榜中南京入榜的5宗地，全部溢價(jià)成交，其中建鄴河西四宗宅地更是吸引了10家以上的房企參拍，最終全部觸及上限價(jià)、搖號(hào)成交。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??越秀幸運(yùn)搖中南京河西G28地塊

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??地塊分析：

??7月12日，南京第二輪集中土拍開拍。在加大優(yōu)質(zhì)土地出讓、提升住宅限價(jià)等利好下，南京第二輪土拍表現(xiàn)明顯趨穩(wěn)，流拍率較首次大幅降低，企業(yè)參拍積極性也有所提升。最終，44宗地中2宗流拍，余下42宗地全部順利成交，共收金近727億元，是南京集中土拍以來成交金額最高的一輪。

       不過，與首輪一樣，南京次輪土拍也呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢，競拍焦點(diǎn)集中于建鄴河西4宗宅地及百家湖地塊，這5幅地均為觸頂搖號(hào)成交。以建鄴河西G28號(hào)地塊為例，地塊位于建鄴河西中板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也比較完善：項(xiàng)目靠近地鐵10號(hào)線中勝站，一路之隔即是龍湖天街，并且周邊還有學(xué)校在建。目前，項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目不多，臨近的頤和源璟最新開盤均價(jià)為57704元/平方米，略高于項(xiàng)目上的住宅毛坯限價(jià)，不過項(xiàng)目周邊二手房掛牌價(jià)格基本都在6.5萬以上，有一定的倒掛空間，加之區(qū)位優(yōu)越，河西板塊的項(xiàng)目去化表現(xiàn)也都比較好。因此，地塊在經(jīng)過31輪競價(jià)后便觸及上限價(jià)，最終由越秀搖中，成交總價(jià)為27億元，平均樓面價(jià)達(dá)40806元/平方米。