[克而瑞]快評 | 長沙、成都二輪土拍“一冷一熱”，中心城區(qū)是企業(yè)投資聚焦點

??成都第二輪集中供地成交規(guī)模有明顯上漲，而長沙次輪競拍熱度則略有下降。

??7月14日，成都、長沙年內(nèi)第二輪集中土拍均在本日收官。成都第二輪集中供地成交規(guī)模有明顯上漲，在提升拿地盈利空間下土地市場熱度有所回升；而長沙次輪競拍熱度則略有下降，在2宗地提前中止后，正式開拍后又有一宗地遭遇流拍，流拍（含撤牌）率升至17.6%，成交地塊也多由本地國企托底，品牌房企拍地積極性不及首輪。

??長沙：次輪土拍熱度不及首輪，本地國企托底比例上升

??在長沙推出的17宗宅地中，雨花區(qū)的2幅地塊臨期中止，余下15幅地中也有1幅地遭遇流拍，撤牌流拍比例較首輪大幅提升。最終，14宗地成交，總成交建面達261萬平方米，共計137億元，且多數(shù)地塊依靠本地國企托底，熱度較首輪出現(xiàn)下滑。不過，長沙此次土拍并非毫無亮點，有2幅地觸及最高限價，分別是洋湖垸048號地塊及市府050號地塊，房企競爭較為激烈。

??競自持比例、不限價比例均提升

??長沙二輪供地規(guī)則有緊有松

??對比首批次供地來看，長沙第二批集中供地要求競自持的地塊占比明顯增多。17宗住宅用地中僅2幅采取“限房價競地價”的競拍方式，其余地塊均要求“限地價競自持租賃住房”，這一部分占比高達88%，是長沙進行集中供地以來要求競自持比例最高的一批。

??雖然競自持地塊有所增多，但長沙出讓地塊的住宅限價也在抬升。

??如麓谷新區(qū)板塊的046號、047號及051號地塊的住宅限價為10700元/平方米，較此前上升了200元/平方米。值得一提的是，在今年第一批集中供地中首次推出根據(jù)開發(fā)品質等因素進行價格監(jiān)制地塊后，第二批次這一類地塊的供應力度進一步加大。17宗地中有7宗地采取“根據(jù)開發(fā)品質等因素進行價格監(jiān)制”，涉及市府、洋湖垸、梅溪湖二期、谷山等諸多熱點板塊，1幅地對高層限價、非高層業(yè)態(tài)依據(jù)品質進行價格限制，合計占比達44%。

??限價放松下，項目利潤空間提升，房企可操作空間變大，能夠吸引房企拿地、激勵房企開發(fā)更高品質的住宅項目；另一方面，也能更好地滿足居民改善類置業(yè)需求，引導市場多元化發(fā)展，形成多層次的住房項目結構。

??局部火熱、整體偏冷

??多數(shù)地塊因出讓要求較高而流拍或底價成交

??從最終土拍表現(xiàn)來看，底價成交是主流，成交地塊的平均溢價率僅2.48%。

??具體來看，14宗成交地塊中僅2幅觸及地價上限，分別為048號地塊及050號地塊，也是長沙此次土拍中僅有的兩宗溢價地塊。據(jù)地理位置來看，2幅地分別位于岳麓區(qū)洋湖片區(qū)及市府板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也較為完善，地塊素質較佳，尤其是位于市府板塊的050號地塊，靠近麓山國際實驗學校及長郡雙語實驗中學等第一梯隊教育資源；加之，項目周邊競品不多，去化壓力相對較輕，因此房企競拍較為積極，最終均觸及地價上限而成交。

??底價成交地塊涉及12宗，占比高達86%。部分遠郊地塊是由于區(qū)位較偏、周邊配套不完善導致房企拿地參拍意愿不高，典型如望城區(qū)兩宗宅地均由本地國企托底。而主城區(qū)底價成交的地塊則多是由于出讓條件較為嚴苛，涉及產(chǎn)業(yè)引入、自持商業(yè)、無償配建等。以與050號地塊在同一片區(qū)的049號地塊為例，該項目不僅需要建設并自持計容面積不少于8萬方米大型商業(yè)建筑，不能分割銷售，自持年限不低于10年，還需要引入其所屬集團的下屬子公司運營大型商業(yè)建筑等，對房企來說操盤難度較高，因而最終由招商蛇口底價競得。

??3幅地塊遭遇流拍，分別位于雨花區(qū)洞井街道及芙蓉區(qū)東岸街道。其中，雨花區(qū)兩宗項目流拍主要是由于周邊在售、待售項目較多，去化壓力較大，芙蓉區(qū)東岸街道項目在商業(yè)占比高達三成的條件下需要無償返還1.89萬平方米的配建及自持7435平方米的租賃住房，項目利潤空間明顯被壓縮，因而也遭遇流拍。

??成交地塊“地房比低但房地價差窄”

??品質定價下、熔斷地塊利潤空間尚存

??盈利空間方面，由于長沙地價、房價水平在一、二線城市中并不高，因而成交項目多呈現(xiàn)出“地房比低但房地價差窄”的特征。

??此次集中供地也是如此，結合項目上毛坯限價及周邊在售新房價格來看，14宗成交宅地的平均地房比為0.38，房地價差雖然均在6000元/平方米之上，但最高也并未超過10000元/平方米。

??不過，與其它城市不同，長沙觸頂成交地塊的利潤空間并未明顯寬裕。與周邊在售新房價格相比，2宗地的地房比均超過了0.5，房地價差也均未能破萬，其中洋湖片區(qū)048號地塊周邊項目成交均價約1.5萬元/平方米，與地塊成交地價相比價差不足7000元/平方米，利潤空間較窄。不過，考慮這些地塊均為品質定價項目，未來售價或會有所提升，利潤空間也將有所增加。

??依然靠本地國企“托底”

??品牌房企拿地比例下降

??不考慮待搖號地塊來看，13宗宅地多由本地國企競得，其中湖南建工、望城城投、中聯(lián)重科、湖南麓谷發(fā)展等均有所獲，總拿地金額達46.9億元，共斬獲6宗地，拿地比例接近五成，較首輪有所增加。

??品牌房企中，僅招商蛇口、越秀各落一子，其中招商蛇口以28.7億元的總價拿下市府板塊049綜合體地塊，越秀則以9.7億元的總價競得谷山板塊的一宗純住宅用地。而在首輪中，中海、華潤、金地及旭輝等多家房企均有布局，拿地比例接近四成，遠高于此輪。

??成都：盈利空間持續(xù)提升，二輪土拍熱度穩(wěn)中有升

??7月12-14日，成都再度進行為期3天的集中供地，本輪集中供地共成功出讓53宗含宅用地，總成交金額為402.4億元，總建面達到421.3萬平方米，較首輪分別上漲2%和18%。二輪共有11宗地塊搖號成交，2宗地塊流拍，整體溢價率小幅上升0.25個百分點，流拍率則有明顯回落。整體來看，成都本輪土拍熱度穩(wěn)中有升，但國央平主導、民企“隱身”的拿地格局并未改變。

??優(yōu)質地塊供應增多且門檻“一降再降”

??青白江、新津取消銷售限價

??本輪成都的集中供地共掛牌55宗含宅用地，總建筑面積達到437.97萬平方米，其中青白江區(qū)和天府新區(qū)供應量最高，超過50萬平方米。從供應角度來看，成都本輪仍然顯得“誠意滿滿”，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

??一是供應地塊的條件較優(yōu)，高新區(qū)、金牛區(qū)和錦江區(qū)等5區(qū)都有核心區(qū)域的含宅用地供應，清水限價超過3萬元/平方米，地理位置較為優(yōu)越，此外還有15宗地塊清水限價在2.5-3萬元/平方米之間。對比成都6月的商品住宅均價19610元/平方米來看，本次供應地塊半數(shù)地塊的銷售限價都高于目前商品住宅均價。

??第二則是此前流拍或撤牌的地塊重新掛牌，下調(diào)了拿地成本或提升銷售限價，持續(xù)下降房企的拿地成本，例如錦江區(qū)三圣街道駙馬村1、3組，曾家坡村3組地塊，起拍樓板價下調(diào)500元/平方米，清水限價上漲1000元/平方米；新都區(qū)石板灘街道東風社區(qū)9組、10組地塊，起拍樓板價下調(diào)700元/平方米，清水限價提升2200元/平方米。

??第三，第二輪集中供地也持續(xù)實行“限房價、定品質、競地價”的競拍方式，減輕房企的運營壓力，且銷售指導價與土地最高樓板價之間基本留有1萬元/平方米以上的價差，給房企留足盈利空間，而青白江區(qū)和新津區(qū)更是直接取消限價。

??11宗地塊搖號成交

??主城“5+2”區(qū)域熱度競拍熱度高

??成都本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為5%，與首輪整體溢價率持平，地塊成交熱度大致可以分為三個梯隊，20%的地塊熱度較高，觸及最高限價后搖號成交，13%的地塊溢價成交，但未達到最高限價，另外64%的地塊依然底價成交。分不同梯隊來看，觸頂成交的地塊主要分布于高新南區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)，另外天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)和錦江區(qū)也有搖號地塊。

??11宗搖號地塊中，有9宗的清水限價高于2.9萬元/平方米，在本輪出讓地塊中屬于限價較高水平，即越成熟、房價越貴的區(qū)域地塊競拍越激烈，例如青羊區(qū)作為主城區(qū)，本輪推出4宗含宅地塊，有3宗搖號成交，剩余1宗底價成交的地塊主要是由于體量非常小，總建筑面積僅有1萬平方米；另外高新南區(qū)4宗地也有2宗地搖號成交。

??其余溢價成交的地塊則主要也集中于主城的“5+2”區(qū)域中，值得一提的是，雙流區(qū)和龍泉驛區(qū)作為非“5+2”區(qū)域，各有2宗地溢價成交，主要是由于地塊周邊配套已經(jīng)相對醇熟；底價成交地塊則大部分位于“5+2”以外的區(qū)域，拿地房企也基本以地方平臺公司托底為主，可見房企拿地還是更加聚焦與“5+2”區(qū)域。

??另外，本次僅有2宗地塊流拍，流拍率降至4%，較上一輪有明顯改善。

??盈利空間較首輪有所提升

??平均地房比降低至0.42

??前文已經(jīng)提到，本輪土拍的供應可謂“誠意滿滿”，這一點從地塊的盈利空間也可見一斑。本輪成交的45宗有清水指導價的地塊整體底價房價比為0.42，較首輪再度下降0.05，且45宗地塊中僅有1宗地的房價地價差不到1萬元/平方米，總體來看本輪盈利空間比首輪要有所提升。

??本輪土拍中搖號成交的11宗地塊，房價地價差全部在1.1萬元/平方米以上，其中錦江區(qū)青和里10.51畝地塊的清水限價為34000元/平方米，由鴻山以18900元/平方米的樓板價搖號競得，該地塊周邊配套完善且新房供應較少，屬于一環(huán)內(nèi)非常稀缺的土地資源，給房企留足了較可觀的盈利空間。

??本次45宗限價地塊中，有42%地塊的房價地價差高于14000元/平方米，且青白江區(qū)和新津區(qū)取消限價，房企未來可以更靈活地根據(jù)市場情況調(diào)節(jié)售價。

??國企、央企與地方平臺平分秋色

??品牌民企僅有龍湖現(xiàn)身拿地

??成都的第二輪集中供地依舊以國企央企和地方平臺公司為中堅力量，從拿地金額來看，國企央企和地方平臺公司各占47%和42%，拿地力度“勢均力敵”。

??但有所不同的是，國企央企競得的大多數(shù)是高溢價成交的熱點地塊，例如華潤就搖中3宗最高限價的地塊，保利、越秀、魯能等也都通過搖號有所斬獲；而地方平臺公司的拿地，更多的是展現(xiàn)出了“托底”的作用，底價成交的35宗地中，有25宗由地方平臺公司拿下，但成都交投和四川鐵投也各搖號競得1宗高新南區(qū)的地塊。

??此外，民企拿地僅占拿地金額的11%，其中僅有龍湖一家品牌房企現(xiàn)身拿地，龍湖以7%溢價競得雙流區(qū)華府板塊的稀缺地塊，四川本土民企鴻山和外來房企北京穩(wěn)石置業(yè)則通過搖號各自競得位于錦江區(qū)和青羊區(qū)的宅地。

??細化到企業(yè)層面，華潤是本次集中供地的最大贏家，共競得6宗地塊，拿地總金額87.2億元，總建面62.7萬平方米；華發(fā)、越秀分別位列拿地金額的第二、四位。另，中國中鐵、魯能、中國鐵建均有斬獲，國企央企拿地實力依舊不容小覷；

??此外，地方平臺公司中有四川人居集團、蜀道集團、武侯資本、金泰恒業(yè)上榜，本輪拿地金額TOP10房企中沒有民企上榜。

??總體來看，成都、長沙次輪土拍熱度一高一低，其中成都在二手房市場回暖、土拍規(guī)則放松、房地價差進一步擴大等方面利好下，吸引了多家房企參拍，11幅地達到最高限價進入抽簽環(huán)節(jié)，流拍現(xiàn)象也較上一輪有所好轉；長沙則恰恰相反，雖然有2幅地觸頂成交，但多數(shù)地塊仍依靠本地城投托底，土地流拍率較首輪大幅升高。

??值得一提的是，無論是熱度較高的杭州、成都等城市，還是長沙、青島等低熱城市，投資向安全邊際更高的中心城區(qū)回歸成為各大品牌房企的共識，尤其是區(qū)位優(yōu)越、盈利預期高的改善住宅類地塊，備受房企青睞。