2022-07-14 15:42:00來(lái)源:中房研協(xié)
??熱點(diǎn)聚焦
??7月12日,南京市2022年第二批次集中供地落下帷幕。據(jù)了解,此次南京市共推出44宗地塊,土地占地面積196.99萬(wàn)平方米,總建面約452.36萬(wàn)平方米,土地總起始價(jià)約755.8億元。最終,42宗地塊成功出讓,其中,31宗地塊底價(jià)成交,11宗溢價(jià)成交地塊中有5宗觸頂待搖號(hào),2宗地塊流拍,成交總建面約443萬(wàn)平方米,成交總價(jià)約727億元。
??熱點(diǎn)評(píng)析
??房企參拍積極性提高,成交規(guī)模大幅增長(zhǎng),南京市土地市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有升
??從土地出讓規(guī)則來(lái)看,南京市第二批次集中供地土拍規(guī)則較第一批次進(jìn)一步寬松。一方面,取消了“搖號(hào)地塊的商品住宅預(yù)售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規(guī)定,調(diào)整為在最高限價(jià)的基礎(chǔ)上加一個(gè)加價(jià)幅度,所有接受新的價(jià)格的競(jìng)買人通過(guò)搖號(hào)方式來(lái)確定競(jìng)買人。另一方面,推出13宗地塊實(shí)行差異化定價(jià),即不設(shè)毛坯限價(jià),房企完成開(kāi)發(fā)后向有關(guān)部門報(bào)備審核,使房企在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、定價(jià)及盈利把控上擁有更大自主空間。此外,在設(shè)定毛坯限價(jià)的31宗地塊中,有13宗地塊銷售限價(jià)明顯抬升,有助于提升房企利潤(rùn)空間。
??從供應(yīng)地塊來(lái)看,南京市第二批次供應(yīng)地塊不僅在“量”上實(shí)現(xiàn)了翻倍式增長(zhǎng),在“質(zhì)”上也是有明顯提升。相較第一批次供應(yīng)地塊主要位于江北新區(qū)、浦口、江寧等主城外圍,南京市第二批次集中供地地塊分別在9個(gè)行政區(qū)。44宗出讓地塊中,有一半地塊位于中心城區(qū),其中就包括河西、百家湖、燕子磯等區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。
??從土拍結(jié)果來(lái)看,南京市第二批次集中供地的熱度較第一批次明顯提升。成交地塊宗數(shù)、成交面積、成交總額較第一批次集中供地均大幅增長(zhǎng),土地流拍率也由第一批次的32%降至5%。但底價(jià)成交、區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象依然存在。42宗成交地塊中,有31宗地塊以底價(jià)成交,占比達(dá)74%。中心城區(qū)土地?zé)岫让黠@較高,尤其以建鄴河西為代表,4宗地塊均觸頂待搖號(hào)成交,反觀江寧、浦口等郊區(qū)板塊地塊,多以底價(jià)成交,2幅流拍地塊均位于雨花臺(tái)區(qū)。
??從拿地房企來(lái)看,據(jù)統(tǒng)計(jì),南京市第二批次集中供地有超過(guò)125家/次企業(yè)參與競(jìng)拍,拿地房企仍以國(guó)企、央企為主流,尤其以南京本土國(guó)企為代表。其中,南京安居拿下4宗地塊,棲霞建設(shè)、南京地鐵及江寧經(jīng)開(kāi)均拿下3宗地塊。品牌房企中,保利拿下3宗地塊,總拿地金額78.4億,是搖號(hào)地塊歸屬未明確前拿地金額最高的房企,龍湖、華潤(rùn)、金茂等品牌房企也均有斬獲。此外,本地民企金基控股拿下3宗地塊(含聯(lián)合拿地),拿地金額達(dá)到49.1億元。
??總體來(lái)說(shuō),受益于政策面改善和供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊增加,南京市第二批次集中供地?zé)岫容^第一季度有明顯提升,參與競(jìng)拍房企、拿地?cái)?shù)量、拿地金額等都有明顯增長(zhǎng)。但另一方面,底價(jià)成交、冷卻不均、民企參與度低等特征依舊明顯,市場(chǎng)徹底回暖仍需時(shí)日。
??政策暖風(fēng)頻吹,南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)
??在南京市第二批次集中供地之前,杭州、蘇州、合肥等周邊重點(diǎn)城市已率先完成第二批次集中供地。其中,杭州市成交45宗地塊,成交總價(jià)557億元,溢價(jià)率5%;蘇州市成交20宗地塊,2宗中止出讓,成交總價(jià)271億元,溢價(jià)率3%,合肥市成交24宗地塊,流拍5宗,成交總價(jià)190億元,溢價(jià)率8%。對(duì)比來(lái)看,除溢價(jià)率外,南京市第二批次集中供地在土地出讓規(guī)模、土地出讓金總額等方面均要優(yōu)于周邊重點(diǎn)城市。值得一提的是,在目前已完成第二批集中供地的十余個(gè)重點(diǎn)城市中,南京市727億元的土地出讓金暫列第一。這一方面在一定程度上反映了當(dāng)前房企對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)及城市價(jià)值的認(rèn)同,另一方面則是因?yàn)榻齻€(gè)月以來(lái)南京市松綁性調(diào)控政策密集發(fā)布,帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。據(jù)地方房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),6月南京市住宅成交84萬(wàn)平方米,環(huán)比上升20%,且連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。隨著利好政策的持續(xù)發(fā)力和南京市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,下半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望持續(xù)向好。