[克而瑞]“犧牲”規(guī)?!氨!睙岫?,廣州次輪仍僅有央國(guó)平“登臺(tái)”

謝楊春、吳嘉茗2022-07-19 09:02:16

掃描二維碼分享
  • 城市:廣東
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-07-19
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??7月18日,廣州舉行今年的第二輪集中供地,與去年以及今年首輪相比,本次集中供地的規(guī)模明顯降低,但是在部分熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng)下,土拍熱度略有回溫。

??二輪集中供地廣州共成交11宗含宅用地,總建面112.7萬(wàn)平方米,成交總金額209.6億元,由于天河區(qū)等核心區(qū)域地塊出讓,本次平均樓板價(jià)提升至18598元/平方米,平均溢價(jià)率則回升至6.6%,成為除2021年首輪集中供地以外整體溢價(jià)率最高的一次。

1

??二輪供應(yīng)“少而精”

??競(jìng)自持幾乎退出土拍舞臺(tái)

??本輪廣州一共供應(yīng)了14宗含宅地塊,總建筑面積為146.6萬(wàn)平方米,比今年首輪供應(yīng)減少了47%,也是歷次集中供地中供應(yīng)量最低的一次。

??但供應(yīng)量下降的同時(shí),地塊質(zhì)量則較以往有所提升,天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個(gè)核心區(qū)域本輪各拿出2宗地塊。值得一提的是,天河區(qū)此前出讓含宅地塊還要追溯到2020年??梢?jiàn)為了穩(wěn)住土拍熱度、吸引房企參拍,廣州二輪也是從優(yōu)化供應(yīng)著手寬松,也體現(xiàn)了廣州土地供應(yīng)從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)為“精準(zhǔn)供應(yīng)”的思路。

??與此同時(shí),本輪出讓的14宗地塊中,僅剩1宗海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊保留競(jìng)自持環(huán)節(jié),其他13宗地塊都采取“限地價(jià)、搖號(hào)”的出讓方式,競(jìng)自持幾乎退出土拍的舞臺(tái)。在市場(chǎng)亟需恢復(fù)信心的情況下,政策在持續(xù)寬松。

??由此來(lái)看,無(wú)論是供應(yīng)核心區(qū)域的稀缺土地資源,還是取消競(jìng)自持環(huán)節(jié),都是為了從不同角度刺激房企拿地,恢復(fù)市場(chǎng)信心。

1

??溢價(jià)率回升至集中供地次高

??區(qū)域熱度分化仍顯著

??廣州本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為6.6%,是除2021年首輪集中供地以外整體溢價(jià)率最高的一次,優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)確實(shí)帶動(dòng)了土拍市場(chǎng)的回溫。

??但具體來(lái)看,本輪除了天河區(qū)燕塘地塊競(jìng)拍至最高限價(jià)、進(jìn)入搖號(hào)階段,荔灣區(qū)老關(guān)西地塊溢價(jià)率分別達(dá)到15%和12%以外,其他地塊的成交熱度依然平平:荔灣區(qū)老芳村板塊地塊和海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊作為主城區(qū)相對(duì)較優(yōu)的地塊,成交溢價(jià)率也僅有0.9%,房企競(jìng)拍積極性并不強(qiáng)烈,此外還有7宗地塊底價(jià)成交。

??本次輪土拍還有3宗地塊流拍,流拍率達(dá)到21%。3宗流拍地塊中,2宗位于增城區(qū)和白云區(qū),地理位置較差,而還有1宗地塊位于天河區(qū)育新街南側(cè),該板塊也同樣較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)土地出讓,但由于地處天河區(qū)較偏位置,且周邊配套尚未跟上,也未能吸引房企來(lái)拿地。

??廣州本輪土拍溢價(jià)率和流拍率同時(shí)上漲,在優(yōu)質(zhì)地塊遭到房企爭(zhēng)相競(jìng)拍的同時(shí),條件一般的地塊仍遇流拍,可見(jiàn)目前房企投資態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

1

??讓利吸引開(kāi)發(fā)商參與

??房?jī)r(jià)地價(jià)差較大保證利潤(rùn)空間

??從本輪廣州土拍的盈利空間來(lái)看,大部分地塊的成交樓板價(jià)與周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)保有較大的差距,保證了企業(yè)拿地后的盈利空間:

??例如荔灣區(qū)的兩宗地塊,西塱地塊成交樓板價(jià)為22490元/平方米,南岸路26號(hào)地塊成交樓板價(jià)為33750元/平方米,單從樓板價(jià)來(lái)看已經(jīng)處于較高水平,但是兩宗地周邊項(xiàng)目售價(jià)可高達(dá)5萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米,且兩宗地均無(wú)過(guò)多配建要求,因此均吸引了較多房企,成為本輪土拍中的熱門地塊,最終分別由保利和珠江實(shí)業(yè)溢價(jià)拿下。

??而本次土拍唯一進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的天河區(qū)燕塘地塊,在激烈競(jìng)拍后觸及土地最高限價(jià),平均成交樓板價(jià)為48300元/平方米,可售樓板價(jià)達(dá)到50842元/平方米,該單價(jià)足以躋身廣州樓面價(jià)TOP5,而周邊的云山壹號(hào)、峻林最新報(bào)價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上,利潤(rùn)空間非常可觀,加之地塊的地理位置優(yōu)越、配套成熟,未來(lái)去化難度不高,導(dǎo)致地塊成為本次最熱門地塊。

1

??釋放諸多利好“引流”

??但仍是國(guó)央平“包場(chǎng)”、民企難覓

??廣州本輪集中供地成交的11宗地塊,除去進(jìn)入搖號(hào)地塊的天河燕塘地塊暫時(shí)未確定競(jìng)得人以外,另外10宗地塊均被國(guó)央企與地方平臺(tái)公司競(jìng)得,在本次土拍中民企的競(jìng)爭(zhēng)力尤其微弱。

??保利成為本輪土拍的最大贏家,共計(jì)競(jìng)得3宗地塊,分別位于南沙、黃埔和荔灣區(qū),成交總金額48.8億元,總建面30萬(wàn)平方米,大幅補(bǔ)充了保利在廣州的土地儲(chǔ)備;此外越秀獨(dú)自競(jìng)得海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊,又通過(guò)聯(lián)合體的形式,與海珠城建發(fā)展共同競(jìng)得鋅片廠南片區(qū)地塊,本輪海珠區(qū)出讓的兩宗地均由越秀包攬,總價(jià)26億元;

??此外其他拿地房企則均為廣州本土平臺(tái)公司,廣州交投、珠江實(shí)業(yè)、寶信地產(chǎn)和廣州城投均有所斬獲。目前為止本輪廣州土拍暫無(wú)民企拿地,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),天河區(qū)燕塘地塊有民企參拍并搖號(hào),但81億的總價(jià)對(duì)于民企而言壓力較大。

1

??總體來(lái)看,廣州今年的第二輪輪土拍熱度比第一輪有明顯回溫,從各個(gè)地塊截然不同的競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看,地塊自身素質(zhì)以及盈利空間是決定房企拿地的最重要因素,天河區(qū)兩宗地塊一搖號(hào)一流拍的現(xiàn)象更說(shuō)明區(qū)域概念、板塊概念或許正在弱化,即使一線城市的主城區(qū)地塊也存在流拍可能。在之后的集中供地中,各城市必須拿出優(yōu)質(zhì)地塊、稀缺資源,才能夠真正激發(fā)房企的拿地積極性。

??拿地房企方面,廣州作為較多粵系品牌房企、國(guó)央企的大本營(yíng),本輪幾乎所有地塊均由國(guó)央企和地方平臺(tái)公司包攬,民企在其中的競(jìng)爭(zhēng)力稍顯微弱。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}