[克而瑞]“犧牲”規(guī)模“保”熱度，廣州次輪仍僅有央國平“登臺”

??7月18日，廣州舉行今年的第二輪集中供地，與去年以及今年首輪相比，本次集中供地的規(guī)模明顯降低，但是在部分熱點地塊的帶動下，土拍熱度略有回溫。

??二輪集中供地廣州共成交11宗含宅用地，總建面112.7萬平方米，成交總金額209.6億元，由于天河區(qū)等核心區(qū)域地塊出讓，本次平均樓板價提升至18598元/平方米，平均溢價率則回升至6.6%，成為除2021年首輪集中供地以外整體溢價率最高的一次。

??二輪供應(yīng)“少而精”

??競自持幾乎退出土拍舞臺

??本輪廣州一共供應(yīng)了14宗含宅地塊，總建筑面積為146.6萬平方米，比今年首輪供應(yīng)減少了47%，也是歷次集中供地中供應(yīng)量最低的一次。

??但供應(yīng)量下降的同時，地塊質(zhì)量則較以往有所提升，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個核心區(qū)域本輪各拿出2宗地塊。值得一提的是，天河區(qū)此前出讓含宅地塊還要追溯到2020年?？梢姙榱朔€(wěn)住土拍熱度、吸引房企參拍，廣州二輪也是從優(yōu)化供應(yīng)著手寬松，也體現(xiàn)了廣州土地供應(yīng)從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)為“精準供應(yīng)”的思路。

??與此同時，本輪出讓的14宗地塊中，僅剩1宗海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊保留競自持環(huán)節(jié)，其他13宗地塊都采取“限地價、搖號”的出讓方式，競自持幾乎退出土拍的舞臺。在市場亟需恢復(fù)信心的情況下，政策在持續(xù)寬松。

??由此來看，無論是供應(yīng)核心區(qū)域的稀缺土地資源，還是取消競自持環(huán)節(jié)，都是為了從不同角度刺激房企拿地，恢復(fù)市場信心。

??溢價率回升至集中供地次高

??區(qū)域熱度分化仍顯著

??廣州本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為6.6%，是除2021年首輪集中供地以外整體溢價率最高的一次，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)確實帶動了土拍市場的回溫。

??但具體來看，本輪除了天河區(qū)燕塘地塊競拍至最高限價、進入搖號階段，荔灣區(qū)老關(guān)西地塊溢價率分別達到15%和12%以外，其他地塊的成交熱度依然平平：荔灣區(qū)老芳村板塊地塊和海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊作為主城區(qū)相對較優(yōu)的地塊，成交溢價率也僅有0.9%，房企競拍積極性并不強烈，此外還有7宗地塊底價成交。

??本次輪土拍還有3宗地塊流拍，流拍率達到21%。3宗流拍地塊中，2宗位于增城區(qū)和白云區(qū)，地理位置較差，而還有1宗地塊位于天河區(qū)育新街南側(cè)，該板塊也同樣較長時間無土地出讓，但由于地處天河區(qū)較偏位置，且周邊配套尚未跟上，也未能吸引房企來拿地。

??廣州本輪土拍溢價率和流拍率同時上漲，在優(yōu)質(zhì)地塊遭到房企爭相競拍的同時，條件一般的地塊仍遇流拍，可見目前房企投資態(tài)度依然謹慎。

??讓利吸引開發(fā)商參與

??房價地價差較大保證利潤空間

??從本輪廣州土拍的盈利空間來看，大部分地塊的成交樓板價與周邊在售項目的售價保有較大的差距，保證了企業(yè)拿地后的盈利空間：

??例如荔灣區(qū)的兩宗地塊，西塱地塊成交樓板價為22490元/平方米，南岸路26號地塊成交樓板價為33750元/平方米，單從樓板價來看已經(jīng)處于較高水平，但是兩宗地周邊項目售價可高達5萬-7萬元/平方米，且兩宗地均無過多配建要求，因此均吸引了較多房企，成為本輪土拍中的熱門地塊，最終分別由保利和珠江實業(yè)溢價拿下。

??而本次土拍唯一進入搖號環(huán)節(jié)的天河區(qū)燕塘地塊，在激烈競拍后觸及土地最高限價，平均成交樓板價為48300元/平方米，可售樓板價達到50842元/平方米，該單價足以躋身廣州樓面價TOP5，而周邊的云山壹號、峻林最新報價均在10萬元/平方米以上，利潤空間非常可觀，加之地塊的地理位置優(yōu)越、配套成熟，未來去化難度不高，導(dǎo)致地塊成為本次最熱門地塊。

??釋放諸多利好“引流”

??但仍是國央平“包場”、民企難覓

??廣州本輪集中供地成交的11宗地塊，除去進入搖號地塊的天河燕塘地塊暫時未確定競得人以外，另外10宗地塊均被國央企與地方平臺公司競得，在本次土拍中民企的競爭力尤其微弱。

??保利成為本輪土拍的最大贏家，共計競得3宗地塊，分別位于南沙、黃埔和荔灣區(qū)，成交總金額48.8億元，總建面30萬平方米，大幅補充了保利在廣州的土地儲備；此外越秀獨自競得海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊，又通過聯(lián)合體的形式，與海珠城建發(fā)展共同競得鋅片廠南片區(qū)地塊，本輪海珠區(qū)出讓的兩宗地均由越秀包攬，總價26億元；

??此外其他拿地房企則均為廣州本土平臺公司，廣州交投、珠江實業(yè)、寶信地產(chǎn)和廣州城投均有所斬獲。目前為止本輪廣州土拍暫無民企拿地，據(jù)不完全統(tǒng)計，天河區(qū)燕塘地塊有民企參拍并搖號，但81億的總價對于民企而言壓力較大。

??總體來看，廣州今年的第二輪輪土拍熱度比第一輪有明顯回溫，從各個地塊截然不同的競拍結(jié)果來看，地塊自身素質(zhì)以及盈利空間是決定房企拿地的最重要因素，天河區(qū)兩宗地塊一搖號一流拍的現(xiàn)象更說明區(qū)域概念、板塊概念或許正在弱化，即使一線城市的主城區(qū)地塊也存在流拍可能。在之后的集中供地中，各城市必須拿出優(yōu)質(zhì)地塊、稀缺資源，才能夠真正激發(fā)房企的拿地積極性。

??拿地房企方面，廣州作為較多粵系品牌房企、國央企的大本營，本輪幾乎所有地塊均由國央企和地方平臺公司包攬，民企在其中的競爭力稍顯微弱。