一條新的融資渠道擺在眼前!

金融編輯部 2022-07-19 08:52:46 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??歷時(shí)一年,保租房公募REITs試點(diǎn)終于傳來(lái)新的好消息。

??7月11日,首單保租房REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過(guò),從正式申報(bào)到審核通過(guò),只用了45天。

??僅三日后,中金廈門安居REITs也獲上交所通過(guò)。

??也就是說(shuō),國(guó)內(nèi)交易所目前在排隊(duì)的2個(gè)保租房REITs項(xiàng)目,距離正式發(fā)行僅差臨門一腳。

??保租房金融體系進(jìn)一步完善,這對(duì)開發(fā)企業(yè)資金退出提供了可行的范本,“投融管退”閉環(huán)被打通意味著租賃行業(yè)將迎來(lái)新發(fā)展。這應(yīng)該是行業(yè)近期鮮有的一個(gè)好消息了。

??今年上半年,整個(gè)資產(chǎn)證券化融資表現(xiàn)比較活躍。CAIC數(shù)據(jù)顯示,上半年房企累計(jì)通過(guò)資產(chǎn)證券化融資合計(jì)規(guī)模1398億,占整個(gè)發(fā)債總量的超三成。

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??時(shí)間撥回到2021年6月,發(fā)改委發(fā)布通知,將保租房納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。

??直至今年5月27日,紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別于深交所、上交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料,成為首批申報(bào)的保租房租賃REITs,也是目前在國(guó)內(nèi)交易所排隊(duì)的僅有的2個(gè)項(xiàng)目。

??歷經(jīng)“受理”和“問(wèn)詢”,紅土創(chuàng)新深圳安居REITs于7月11日“審核通過(guò)”,用時(shí)僅45天。

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??緊接著,7月14日,中金廈門安居REITs也獲上交所“通過(guò)”,用時(shí)48天。

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??最短45天是什么概念?

??我們查看了目前剛成立以及上市的項(xiàng)目,從申報(bào)到通過(guò)短則5個(gè)月,長(zhǎng)則已歷經(jīng)一年多時(shí)間。

??審批提速背后最大的原因來(lái)自于政策的支撐。

??自2022年年初,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知,明確支持保障性租賃住房發(fā)展。

??近幾個(gè)月以來(lái),證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多方就保租房REITs發(fā)展提供支持。直至5月27日,深交所、上交所分別推進(jìn)首單保租房REITs的申報(bào)審批工作,實(shí)際上,上述金融方面出臺(tái)的多種政策推動(dòng)保租房發(fā)展,鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入建設(shè)。

??這也為開發(fā)企業(yè)做出資金退出的范本以及指引,打通“投融管退”的閉環(huán),保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

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??7月15日,滬深證券交易所發(fā)布施行《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房(試行)》,對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

??其中明確,原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體,不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)?;淖》孔赓U企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。

??過(guò)去,由于保租房項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營(yíng),存在項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)資金沉淀壓力大的問(wèn)題,且租金一般要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%-20%,回報(bào)率相對(duì)較低。在多重因素的影響下,房企參與保租房的意愿并不強(qiáng)。

??但隨著政策支持,以及首批申報(bào)REITs項(xiàng)目通過(guò),這將為市場(chǎng)化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保租房REITs提供參照經(jīng)驗(yàn)。

??從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來(lái)看,資產(chǎn)證券化申請(qǐng)需要產(chǎn)權(quán)明確,同時(shí)對(duì)企業(yè)的持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定的要求。

??例如底層資產(chǎn),首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品涉及到的6個(gè)項(xiàng)目均獲得保租房認(rèn)證,產(chǎn)權(quán)清晰,出租率均達(dá)到98%以上,深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%。租戶租賃期限較長(zhǎng),一般以3年為主。租約長(zhǎng)加上高出租率,這意味著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。

??租金構(gòu)成相對(duì)豐富,除了住房租賃收入外,還可以發(fā)展商業(yè)、車位的租賃服務(wù)。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車位租賃服務(wù)。

??按照最新的第4號(hào)指引,要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。也就是說(shuō),從投入運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào),周期相對(duì)較短,這可以解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長(zhǎng)、資金壓力大等難題。

??從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況,廈門安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均約為2.33年,深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)約為2.67年,最短的百泉閣為2個(gè)月,整體來(lái)看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。

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??資產(chǎn)證券化工具的引用,為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個(gè)參考路徑,將有效縮短資金回報(bào)周期,降低企業(yè)資金壓力,特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來(lái)說(shuō)具有重要意義。

??目前,已有部分房企通過(guò)不同的方式參與保租房建設(shè)。

??比如旭輝控股領(lǐng)寓旗下柚米寓九亭中心店經(jīng)過(guò)認(rèn)定被納入上海松江區(qū)首批保障性租賃住房;而龍湖冠寓則通過(guò)輕資產(chǎn)方式參與到蘇州木瀆項(xiàng)目,該項(xiàng)目由村集體組織開發(fā)建設(shè),龍湖整體租賃后展開運(yùn)營(yíng),每年向村集體支付租金,運(yùn)營(yíng)期為15年。

??房企資金退出完善的背景下,保租房不失為房企布局的一個(gè)新賽道,而保租房REITs若成功發(fā)行也為房企提供了新的融資思路。

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??保租房REITs快速通過(guò)審批,也讓我們注意到今年上半年房企資產(chǎn)證券化融資的情況,一個(gè)詞概括:活躍!

??從整個(gè)資產(chǎn)證券化融資來(lái)看,相對(duì)于信用債和海外債,資產(chǎn)證券化融資比較亮眼。

??上半年,正常融資渠道受阻,房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資(含證券化融資)共計(jì)人民幣4488億元,同比下降35%,房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發(fā)行規(guī)模更是大降超7成。

??反觀資產(chǎn)證券化融資,上半年融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1398億,同比雖下降24%,但降幅遠(yuǎn)低于信用債、海外債。且資產(chǎn)證券化融資占今年上半年房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資規(guī)模超3成。

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??存量資產(chǎn)資產(chǎn)證券化同樣得到政策支持。

??5月25日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》,鼓勵(lì)企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn),采取多種方式予以盤活,這一政策的出臺(tái)將極大地激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)特別是國(guó)企通過(guò)公募REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行融資。

??從企業(yè)來(lái)看,今年1-6月共有3家房企證券化融資超百億,其中萬(wàn)科保持了2021年以來(lái)的領(lǐng)先,上半年通過(guò)發(fā)行各類證券化產(chǎn)品合計(jì)融資226億,居各家房企之首,保利發(fā)展、中國(guó)金茂也緊隨其后,證券化融資超百億。

??可以預(yù)見的是,一旦保租房REITs成功發(fā)行,房企資產(chǎn)證券化融資渠道將進(jìn)一步被擴(kuò)充。

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??自去年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來(lái),保障性租賃住房上升國(guó)家戰(zhàn)略,“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間),保障性租賃住房成為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力。

??隨著資產(chǎn)證券化融資工具不斷完善,“投融管退”閉環(huán)被打通,保租房或?qū)⒊蔀榉科蟛季值囊粋€(gè)新賽道,一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金,增加企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn),同時(shí)也可以開辟一條新的融資路徑。

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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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