??7月10日下午，2022義烏房地產(chǎn)交易會(huì)圓滿(mǎn)落幕，來(lái)自組委會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)場(chǎng)成交金額共計(jì)3.35億元。

??時(shí)隔一年，2022義烏房地產(chǎn)交易會(huì)如期召開(kāi)在組委會(huì)看來(lái)意義重大：今年年初，受復(fù)雜嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情沖擊影響，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)行情下探和市場(chǎng)調(diào)整，此次交易會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)了行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房產(chǎn)交易會(huì)上，濱江、華潤(rùn)、聯(lián)利、商城、大悅城、碧桂園、美的、榮安、中海、建投、藍(lán)城等40多個(gè)新房項(xiàng)目出現(xiàn)，囊括了當(dāng)前分布在義烏各區(qū)塊各項(xiàng)目以及即將推出的項(xiàng)目。從報(bào)道來(lái)看，各個(gè)參展房企的展位上看房、選房市民絡(luò)繹不絕。

??久違的熱鬧又在市場(chǎng)中出現(xiàn)。

??義烏是一座典型的商貿(mào)型城市，商家云集。在義烏小商品城，有7.5萬(wàn)個(gè)商鋪，超21萬(wàn)從業(yè)人員，云集近200萬(wàn)種商品，出口219個(gè)國(guó)家和地區(qū)。義烏也是國(guó)內(nèi)外商入駐最多的縣級(jí)市，被聯(lián)合國(guó)、世界銀行等稱(chēng)為“全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)”。

??在城鎮(zhèn)化及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，義烏發(fā)展迅猛，樓市也快速起步，吸引了投資、投機(jī)者前來(lái)尋找機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)最高時(shí)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米以上，熱度一直持續(xù)到2021年9月；隨著政策調(diào)整，義烏樓市進(jìn)入下行期，交易低迷，投資客紛紛撤離。

??今年5月以來(lái)，在房貸降息、契稅補(bǔ)貼等利好政策刺激下，義烏新建商品住宅、二手住宅周環(huán)比成交量、成交面積實(shí)現(xiàn)“三連漲”，樓市現(xiàn)短暫回溫提升。據(jù)義烏房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年6月，義烏商品住房成交1006套，環(huán)比（5月587套）上升171%；成交均價(jià)28663元/平方米，環(huán)比上漲6.68%。其中，6月第三周成交住宅146套，成交面積16179平方米，成交均價(jià)24849元平方米；6月第四周成交住宅214套，成交面積25654平方米，成交均價(jià)25682元/平方米，成交量回升明顯。

??不過(guò)，義烏樓市在6月短暫回暖后，在7月成交量再度陷入低迷。據(jù)義烏房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月1日~10日義烏網(wǎng)簽住房80套，成交面積9194平方米，成交均價(jià)25117元/平方米，環(huán)比6月成交量呈大幅下降走勢(shì)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，義烏市場(chǎng)整體有效需求不足，投資客拋售也體現(xiàn)縣城樓市新增需求與剛需基數(shù)不足的問(wèn)題。實(shí)際上，不僅是義烏，很多縣城都存在產(chǎn)業(yè)空心化、人口老齡化、沒(méi)有外來(lái)人口支撐的狀況，樓市去化也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

??有投資客拋售離場(chǎng)

??今年5月，義烏市房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《義烏市2022年購(gòu)房契稅補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，根據(jù)實(shí)施細(xì)則，凡在2022年5月26日起至9月3日期間，購(gòu)買(mǎi)首套商品房住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)二套及以上商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補(bǔ)貼。

??契稅補(bǔ)貼政策實(shí)施后，6月20日，義烏華潤(rùn)置地悅府第五期推出5棟樓共224套房源，吸引了1076戶(hù)購(gòu)房客“爭(zhēng)搶”入圍資格。隨后，美的·云潮府、君蘭錦繡也成交了多套房。

??但銷(xiāo)售好的樓盤(pán)屈指可數(shù)。

??有樓盤(pán)銷(xiāo)售人員坦言，“很多樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)，去年開(kāi)盤(pán)的云潮府賣(mài)了一年，130套房到現(xiàn)在還剩20套；融創(chuàng)·江山云起6月成交12套，已進(jìn)義烏月銷(xiāo)售排行前十”。

??根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，今年5~6月，義烏樓市新建住宅恢復(fù)明顯，6月新房成交11萬(wàn)平方米，但新房庫(kù)存約110萬(wàn)平方米，去化需要11個(gè)月。

??6月6日，義烏調(diào)整新房銷(xiāo)售政策，網(wǎng)簽合同不再有限售文字體現(xiàn)，購(gòu)房人拿到房本后即可上市交易，該政策實(shí)施后，義烏多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)表示，二手房掛牌量明顯增多。

??7月10日，記者致電義烏亞和地產(chǎn)了解市場(chǎng)情況時(shí)，銷(xiāo)售人員黃娟表示：“市場(chǎng)有不少投資客將房子簡(jiǎn)裝后急于拋售，這之中有較多的義烏老板、溫州老板，價(jià)格都能談”。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，掛牌多套房源的均為去年剛交樓的新房，如濱江金地·萬(wàn)家風(fēng)華、蒲菏花苑等。對(duì)于市場(chǎng)上大量出售的次新房，程軒表示，“投資客不愿意放在手里。”

??曾在樓市高峰期出現(xiàn)的39平方米售價(jià)300萬(wàn)元的繡湖中學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在房東直降80萬(wàn)元每平方米2萬(wàn)元無(wú)人問(wèn)津。

??“義烏城市本身的發(fā)展不足以支撐過(guò)往那么高的房?jī)r(jià)?！痹诹x烏長(zhǎng)期從事房產(chǎn)交易的工作人員程軒表示。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)，受疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，義烏經(jīng)濟(jì)受到一定程度沖擊，部分中小企業(yè)生存壓力上升，拋售二手房部分原因是基于企業(yè)生存壓力，急需現(xiàn)金流。

??宋紅衛(wèi)認(rèn)為，縣城樓市面臨的問(wèn)題，一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入情況不理想；二是縣城居民基本都有住房，需求增長(zhǎng)有限；三是如果供給量過(guò)大，樓市壓力明顯。

??房?jī)r(jià)曾經(jīng)超過(guò)二線省會(huì)城市

??義烏產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以小商品經(jīng)濟(jì)為主，很多人家里開(kāi)小作坊、小企業(yè)，由于規(guī)模受限，這些老板們賺到錢(qián)后，買(mǎi)不了杭州、寧波的房子，只能投資義烏的房子，進(jìn)行財(cái)富保值。

??隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，義烏在2018年~2019年進(jìn)入高速發(fā)展階段，美的、碧桂園、中梁、藍(lán)城、綠地、眾安、寶龍、紅星、金茂等多家房企匯集義烏拿地；義烏的土地供應(yīng)也從城市核心區(qū)向外擴(kuò)散，形成義烏樓市全面發(fā)展勢(shì)頭。

??據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年義烏共核發(fā)預(yù)售證37個(gè)，新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售共5990套房，銷(xiāo)售面積78.33萬(wàn)平方米；同比2017年，入市房源套數(shù)和面積分別上漲180.7%和115.72%。2019年，義烏新房銷(xiāo)售達(dá)1萬(wàn)套；2020年義烏新房銷(xiāo)售達(dá)1.6萬(wàn)套，增速超65%。

??短短幾年間，義烏核心區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格從1萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米上升至4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，高峰期義烏稠城街道的新馬路公寓，由于對(duì)口繡湖中小學(xué)，售價(jià)達(dá)7.6萬(wàn)元/平方米。

??“這幾年誕生了很多‘網(wǎng)紅盤(pán)’，如濱江金地·萬(wàn)家風(fēng)華、金茂府、江山云起、稠城壹號(hào)院等?！背誊幐嬖V記者，義烏本地人家里一般都有兩三套房，部分拆遷戶(hù)能分到四五套，有些是十幾套，有的炒房客手上有二三十套房。

??土地方面，2020年土地成交總額超402億元，這一收入在金華乃至浙中地區(qū)成為了土地出讓金最多城市。

??根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，到了2021年5月，義烏整體房?jī)r(jià)為2.67萬(wàn)元/平方米，同比上漲了21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級(jí)市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)諸多二線省會(huì)城市，在全國(guó)縣級(jí)市中房?jī)r(jià)僅次于海南陵水縣。2021年6月，義烏樓市迎來(lái)了它的高峰。

??義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱背后也與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。義烏市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）顯示，初步核算2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1730.16億元，同比增長(zhǎng)11.6%。按戶(hù)籍人口計(jì)算，2021年義烏人均GDP達(dá)到20.06萬(wàn)元，同期上海市人均GDP為17.38萬(wàn)元。

??在賽迪顧問(wèn)縣域經(jīng)濟(jì)研究中心編制的《2021中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)研究》中，義烏市高居第11位；義烏市雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為義烏樓市快速發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和“基本盤(pán)”。

??為了調(diào)控市場(chǎng)熱度，2021年8月10日，義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布通知稱(chēng)將進(jìn)一步加強(qiáng)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。通知從優(yōu)化土地供應(yīng)，加強(qiáng)品質(zhì)管控，制定房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)審備案制度，推行“公證搖號(hào)”等9個(gè)方面著手，保障義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；在義烏區(qū)域新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿(mǎn)3年后方可上市交易；嚴(yán)格更名管理。

??隨著政策深度調(diào)控，義烏樓市出現(xiàn)回落。如今，在政策的回調(diào)下，市場(chǎng)在尋找新的機(jī)會(huì)。

??綠城中國(guó)浙西區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，面對(duì)復(fù)雜多變的外部形勢(shì)，頻繁反復(fù)的新冠疫情，篤定且努力是解決一切問(wèn)題的方法。