??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）最近一段時(shí)間以來，全國多個(gè)地區(qū)的樓盤業(yè)主因項(xiàng)目延期交付宣布停止還貸，這一事件引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。對(duì)此，監(jiān)管層及時(shí)作出回應(yīng)。

??7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

??監(jiān)管層及時(shí)回應(yīng)，地方開始“打補(bǔ)丁”

??據(jù)了解，目前包括河南、江西、山西、湖南、湖北、廣西、廣東、山東、四川、安徽、重慶在內(nèi)的十余個(gè)省市均涉及爛尾樓停貸風(fēng)波。

??根據(jù)網(wǎng)上流傳的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至7月13日，全國已有超150個(gè)爛尾樓項(xiàng)目被業(yè)主宣布“強(qiáng)制停貸”。其中，河南成“重災(zāi)區(qū)”，占據(jù)30余個(gè)。從牽涉的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，多為恒大、富力、藍(lán)光、泰禾、綠地、融創(chuàng)、正榮、陽光城等已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)房企。

??銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，最近關(guān)注到個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”，對(duì)此銀保監(jiān)會(huì)高度重視。下一步工作中，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)貫徹落實(shí)好黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??針對(duì)停貸風(fēng)波愈演愈烈，部分地方為防范商品房延期交房問題，也及時(shí)出臺(tái)了一些措施。

??7月14日，西安市五部門印發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下稱《措施》）要求，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過總額的50%。對(duì)于商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

??《措施》提出，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定，確保購地資金合規(guī)，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，規(guī)范開發(fā)企業(yè)銷售活動(dòng)。此外，《措施》還強(qiáng)調(diào)規(guī)范商品房交付行為，建立預(yù)查驗(yàn)制度，公示交房資料，健全房地產(chǎn)信用管理。

??多家銀行發(fā)聲：所涉業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控

??部分樓盤的停貸，也將銀行推上風(fēng)口浪尖。

??7月14日，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)六大國有商業(yè)銀行，招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、中信銀行、民生銀行、光大銀行，以及部分地方商業(yè)銀行均對(duì)外發(fā)布公告。從各大銀行開展的排查情況來看，所涉業(yè)務(wù)規(guī)模較小，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

??值得注意的是，興業(yè)銀行目前涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額達(dá)16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。

??工商銀行目前停工項(xiàng)目涉及不良貸款余額與農(nóng)業(yè)銀行初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及逾期按揭貸款余額雖然都超過6億元，但涉及金額占兩家銀行按揭貸款余額比例僅為0.01%左右。

??此外，中國銀行和建設(shè)銀行在公告中未披露具體數(shù)字，但也均表示總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

??“保交付”是解決問題的核心

??自2021年起，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊尤其是房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管等金融政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式不可持續(xù)，加之疫情反復(fù)等因素對(duì)房地產(chǎn)銷售回款造成擾動(dòng)，部分高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，相繼出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)清算，其中更是不乏一些百強(qiáng)房企。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年末24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積的10%。其中，鄭州、長沙、重慶、武漢等地尚未交付問題項(xiàng)目總建面均超200萬平方米、總套數(shù)均超2萬套。

??在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中，銷售及融資端雙雙承壓，無疑使房企困境進(jìn)一步加劇，也讓部分問題房企項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)的概率仍在繼續(xù)增加。

??從目前網(wǎng)上流傳的停貸公告來看，大部分業(yè)主因?yàn)闊o法按期收房而選擇主動(dòng)停貸。這也就意味著，“促復(fù)工、保交付”仍是預(yù)防和解決停貸風(fēng)波問題的核心。

??對(duì)此，中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心分析認(rèn)為，針對(duì)已停工項(xiàng)目，政府要主動(dòng)做好摸排工作，了解項(xiàng)目停工原因，積極盤活問題項(xiàng)目。針對(duì)具備開發(fā)能力但短期資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，可牽頭組織金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、施工方、供應(yīng)商及開發(fā)商等多方協(xié)調(diào)工作，穩(wěn)融資、緩債務(wù)，加快推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。針對(duì)已不具備開發(fā)能力、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)，可鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企接盤，并在項(xiàng)目兼并購上給予融資貸款等適度支持。

??對(duì)于房企，流動(dòng)性壓力仍是擺在大多數(shù)房企面前的難題。一方面，要求政府及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)支持房企合理融資需求相關(guān)舉措，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，推動(dòng)房企融資環(huán)境改善，另一方面，要在調(diào)控政策層面繼續(xù)發(fā)力，強(qiáng)化支持和保障剛性和改善性住房需求，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活力，提振市場(chǎng)信心。與此同時(shí)，房企自身也應(yīng)拒絕躺平、積極自救。

??就銀行及相關(guān)監(jiān)管部門而言，政府應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化其監(jiān)管責(zé)任，要求嚴(yán)格落實(shí)全國及地方商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，加大監(jiān)管力度和違法違規(guī)行為懲處力度。此外，銀行在此過程中是否存在同時(shí)扮演“運(yùn)動(dòng)員”和“裁判員”，也將對(duì)監(jiān)管的規(guī)范性和公正性提出挑戰(zhàn)。

??而對(duì)于購房者而言，強(qiáng)制停貸多為無法按期收房甚至遙遙無期之下的無奈之舉。因此，要以建設(shè)性的態(tài)度解決而不是以征信“恐嚇”。除加快協(xié)助滿足業(yè)主“促復(fù)工、保交付”的合理訴求外，政府應(yīng)組織購房者與貸款銀行協(xié)商，對(duì)延期交付樓盤的業(yè)主住房貸款進(jìn)行適當(dāng)延期還款處理等。