[克而瑞]快評 | 深圳次輪土拍量價(jià)齊升，熱度微降、規(guī)模化國央企強(qiáng)勢

??深圳今年第二輪土拍與第一輪的“火熱”相比，熱度有所回調(diào)、并逐步回歸理性。

??8月4日，深圳本年度第二次集中出讓共計(jì)16宗含宅用地，與首輪溢價(jià)“全部封頂”相比，本輪土拍熱度有一定程度的回調(diào)，但橫向?qū)Ρ?2城來看，深圳地市熱度依然處于高位，整體可謂量價(jià)齊高。

??最終，本輪共成功出讓14宗含宅用地，“國家隊(duì)”再次“包場”。共計(jì)成交總建面158萬平方米，總金額達(dá)到339億元，整體溢價(jià)率9.33%，另有2宗地塊流拍。

??次輪供應(yīng)面積大幅增加

??“持續(xù)讓利”下部分地塊銷售限價(jià)提升

??第二輪深圳共掛牌16宗地塊，總建筑面積179.9萬平方米，是集中供地以來供應(yīng)量第二高的輪次，僅次于去年第二輪集中供地。在今年首輪土拍高熱之下，提升土地供應(yīng)量，有助于緩解深圳供需不平衡的局面，保持土地市場的穩(wěn)定。

??本次土拍政策方面依然沿用了“三限雙競+搖號”的競拍方式，保持禁馬甲等要求。值得一提的是，二輪土拍政府持續(xù)“讓利”，即繼續(xù)提升銷售限價(jià)，減少了一二手房倒掛的情況，多宗地塊的銷售限價(jià)對比之前成交的項(xiàng)目或周邊二手房價(jià)有所上漲，例如寶安區(qū)沙井地塊住宅銷售限價(jià)47950元/平方米，較周邊云海臻府的銷售限價(jià)提升了近2000元/平方米，龍崗區(qū)龍崗中心城的宅地銷售限價(jià)44563元/平方米，但周邊的二手房指導(dǎo)價(jià)在4萬元/平方米左右。銷售限價(jià)的提升，給市場和房企帶來了更加樂觀的預(yù)期，且一定程度上增加了房企的盈利空間。

??搖號與流拍互現(xiàn)

??二輪土拍從火熱回歸理性

??在深圳長期宅地供應(yīng)稀缺的情況下，今年首輪集中供地以8宗地塊全部觸及最高限價(jià)火熱收場，而從第二輪來看，隨著供應(yīng)增多，土地市場從火熱回歸理性，但整體熱度依然高于其他城市。

??本輪共有5宗地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，其中寶安新安A003-0434地塊人氣最高，參加搖號的房企高達(dá)10家，此外南山前海T102-0410地塊、龍華民治A806-0400地塊的搖號房企均超過5家；還有4宗地塊在到達(dá)最高限價(jià)后，通過競自持建面成交，本次土拍觸及最高限價(jià)的地塊共達(dá)到9宗，幅數(shù)占比達(dá)56%，土地觸頂成交的現(xiàn)象在深圳土拍中依然極其主流。

??此外，溢價(jià)成交和底價(jià)成交地塊分別有2幅和3幅，另外還有2宗流拍地塊，也是深圳集中供地以來第二次出現(xiàn)流拍的情況，主要原因是地塊自身素質(zhì)相對較弱，坪山石井G13305-0046地塊周邊配套較弱、環(huán)境較差，寶安中心A001-0212地塊則是由于商業(yè)占比過大導(dǎo)致流拍。

??盈利空間持續(xù)提升

??房地價(jià)差較首輪提升20%

??以實(shí)際可售樓板價(jià)計(jì)算，深圳本輪的土拍的整體盈利空間進(jìn)一步提升，剔除商住地塊后，13宗成交的純住宅用地平均地價(jià)房價(jià)比為0.49，較今年首輪下降0.01，變化幅度較小，但平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到29000元/平方米，較首輪提升20%，給房企留出更高的盈利空間。

??值得一提的是，對比搖號成交的地塊和其他地塊來看，搖號成交地塊有更高的房價(jià)地價(jià)差：搖號成交的5宗地塊，地價(jià)房價(jià)比都在0.55以上，但房價(jià)地價(jià)差高達(dá)29000-47700元/平方米，無疑比其他地塊盈利空間更高，也是這些地塊在“三限”情況下引起激烈競拍的原因。

??尤其南山前海板塊T102-0410地塊，剔除移交和自持建面后，成交實(shí)際樓板價(jià)59398元/平方米，地塊毛坯限價(jià)為107100元/平方米，與地價(jià)之間的價(jià)差高達(dá)47700元/平方米，盈利空間相當(dāng)可觀，且地塊區(qū)位優(yōu)勢顯著、土地供應(yīng)量較小，未來項(xiàng)目的去化可期。

??國/央企包攬近八成地塊

??華潤是深圳一、二輪“最大贏家”

??本輪深圳土拍的拿地房企依然以大型國央企以及地方平臺公司為主，尤其國企央企表現(xiàn)矚目，14宗成交地塊中，國企央企拿地占10宗，還有1宗由聯(lián)合體形式競得，合計(jì)包攬本次土拍近八成地塊；民企參拍積極性甚低，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次報(bào)名的20余家房企中，僅有少數(shù)兩三家是民企，最終也并未拿地。

??分企業(yè)來看，華潤以總價(jià)118.77億元（全口徑金額）共競得4宗地塊，成為本次土拍的最大贏家。3宗獨(dú)立拿地和1宗聯(lián)合體拿地，其中本次總價(jià)最高的龍華民治A806-0401地塊也由華潤收入囊中。結(jié)合首輪華潤在光明區(qū)獲得2宗宅地來看，既體現(xiàn)了華潤在深圳積極拿地的投資態(tài)度，也展現(xiàn)了較雄厚的資金實(shí)力。

??與華潤相比，越秀本次拿地的“運(yùn)氣”格外好，通過搖號競得2宗地塊，包括本輪土拍中最熱門的寶安中心區(qū)A003-0434號地塊，以及寶安區(qū)西鄉(xiāng)A104-0147號地塊，兩宗地金額合計(jì)41.1億。

??此外大型國企央企中招商、保利、中海等均有所斬獲，招商的拿地金額也高達(dá)82.3億元；深圳本土平臺公司深振業(yè)、特發(fā)集團(tuán)和深業(yè)+深鐵聯(lián)合體也各競得1宗地塊。

       整體來看，深圳今年第二輪土拍與第一輪的“火熱”相比，熱度有所回調(diào)、并逐步回歸理性。但實(shí)際上，雖然本輪土拍的主力仍是國企央企，但拿地房企中品牌、規(guī)模房企的比例更高，土拍進(jìn)一步回歸市場化。雖然出現(xiàn)了流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象，這與土地供應(yīng)量增多不無關(guān)系，整體來看，深圳土地市場依然十分火熱。從企業(yè)端的表現(xiàn)來看，控制土地供應(yīng)量、提升供地質(zhì)量是提高房企拿地積極性的最佳方式，對于優(yōu)質(zhì)地塊，即使總價(jià)較高，資金實(shí)力雄厚的國企央企仍有很高的拿地意愿。