??7月作為傳統(tǒng)銷售淡季，樓市不可避免再次迎來(lái)降溫。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積為1723萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比下降34%。環(huán)比走勢(shì)結(jié)束了5月以來(lái)上漲的趨勢(shì)。

??重點(diǎn)30城中，只有上海、深圳和成都3個(gè)城市成交面積同比增加，環(huán)比上漲的城市也僅有7個(gè)，分別是上海、深圳、成都、西安、合肥、東莞和福州。

??上海、深圳和成都成為7月僅有的三個(gè)同環(huán)比齊增的城市。

??從1-7月累計(jì)成交情況來(lái)看，30個(gè)城市成交面積同比下降了46%，接近“腰斬”。

??截至7月，30個(gè)城市累計(jì)成交全部為負(fù)增長(zhǎng)。其中，重慶累計(jì)跌幅最高，下降了73%，而成都和西安均下降11%，成為30城中僅有的兩個(gè)降幅在20%以內(nèi)的城市。

??各地樓市仍然面臨較大壓力，近期政治局會(huì)議明確“因城施策用足用好政策工具箱”，預(yù)計(jì)核心一二線城市調(diào)控政策還有放松空間。

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??上海成交創(chuàng)年內(nèi)新高

??一線城市7月共成交297萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)4%和6%。

??其中，上海成交規(guī)模最高，成交面積達(dá)到134萬(wàn)平方米，高于北京和廣州之和。從增幅來(lái)看，上海和深圳同環(huán)比均為正增長(zhǎng)，且漲幅較大，而北京和廣州熱度回落。其中廣州市場(chǎng)尚處于低位筑底階段。

??深圳表現(xiàn)也比較亮眼，7月成交面積同環(huán)比分別增長(zhǎng)了15%和14%。

??30個(gè)重點(diǎn)城市中3個(gè)同環(huán)比齊漲的城市，一線城市就占了兩席。

??一線城市中，上海最為典型。

??上海疫后重啟滿兩個(gè)月，供需兩端雙增也表現(xiàn)出了這座城市的韌性。

??7月，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到134萬(wàn)平方米，創(chuàng)2021年以來(lái)單月成交新高，環(huán)比上漲48%，同比大漲72%。從環(huán)比漲幅來(lái)看，上海自5月以來(lái)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。

??從供應(yīng)的角度來(lái)看，上?？芍^不斷放量，7月三批次集中供應(yīng)新房上線，新增供應(yīng)112萬(wàn)平方米，環(huán)比增5%，前7月累計(jì)同比增12%。

??其中，三批次集中供應(yīng)房源涉及的40個(gè)項(xiàng)目，備案價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)，面積占比約12.2%。

??這一部分房源入市，撬動(dòng)了上海中高端需求釋放，推動(dòng)整個(gè)樓市熱度回升。受此影響，7月上海商品住宅成交金額達(dá)到888億元，同比增長(zhǎng)109.6%，達(dá)到近五年單月成交之最。

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??成都、西安樓市修復(fù)

??26個(gè)二三線城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，環(huán)比下降21%，同比下降39%，前7月累計(jì)同比下降48%，跌幅顯著超過(guò)一線。

??即便如此，依然有城市走出獨(dú)立行情，比如成都。

??2022年以來(lái)，成都樓市快速?gòu)?fù)蘇，回暖指日可待。7月成都商品住宅成交面積達(dá)到168萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比增長(zhǎng)7%。單月成交面積甚至超過(guò)了上海，領(lǐng)先全國(guó)。

??2021年下半年至今，受全國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境影響，成都市場(chǎng)同步下行，但成交并未明顯滑坡，成交面積基本保持在100萬(wàn)平方米以上，今年5月，成都接連兩次放松房地產(chǎn)政策，隨后市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇，6月商品住宅成交面積達(dá)到128萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊增20%左右。

??前7月累計(jì)成交面積達(dá)到898萬(wàn)平方米，同比跌幅收窄至11%，但前7月累計(jì)成交創(chuàng)下2018年以來(lái)同期次新高。

??從去化的角度來(lái)看，成都排在調(diào)研的重點(diǎn)20個(gè)城市首位。7月項(xiàng)目開盤平均去化率為63%，較6月下降了3個(gè)百分點(diǎn)，但相較于5月增加了29個(gè)百分點(diǎn)，且高于2021年平均去化率水平。

??去化率提升，受益于530政策利好持續(xù)發(fā)酵，疊加一圈層麓湖生態(tài)城、保利中環(huán)廣場(chǎng)、保利天府時(shí)區(qū)等改善盤集中入市，彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率。

??成都二手房市場(chǎng)也走出獨(dú)立行情。

??3月成都二手住宅成交量破萬(wàn)套，4月、5月稍有回落，但依舊維持在1.2萬(wàn)套以上的高位，6月成都二手房市場(chǎng)交易尤為活躍，突破1.6萬(wàn)套，7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比增386.1%，創(chuàng)下近10年新高。

??實(shí)際上，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)來(lái)自于強(qiáng)大的人口支撐。截止2021年末，成都常住人口達(dá)到2119萬(wàn)，是中國(guó)第四人口大市。

??2015年以前，成都是全國(guó)唯一一個(gè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)2千萬(wàn)平方米的城市，成交面積排名常年穩(wěn)居國(guó)內(nèi)第一。2018年-2021年，受供應(yīng)縮量、調(diào)控加碼等多重因素影響，成都商品住宅成交規(guī)模下滑至1500萬(wàn)平方米上下，全國(guó)排名保持在前10位。

??今年上半年，成都GDP達(dá)到9965.55億元，位列全國(guó)第七位。

??其“兄弟”省會(huì)城市西安樓市也在快速修復(fù)。6月新建商品住宅成交面積同環(huán)比齊增20%以上，7月新建商品住宅成交面積環(huán)比增10%，同比微降4%。

??實(shí)際上，對(duì)比成都，西安基本面稍顯弱勢(shì)，但這兩年搶人方面也比較突出。尤其是2018年，西安遷入人口高達(dá)76.5萬(wàn)人，其中人才落戶接近50萬(wàn)人，占比達(dá)到60%。

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??9成城市不及去年同期

??樓市下行壓力在于，7月重點(diǎn)30城中仍有9成城市同比下降，下降數(shù)量達(dá)到了27個(gè)。

??無(wú)錫同比下降幅度最高達(dá)到了83%，7月成交面積只有22萬(wàn)平方米。此外，長(zhǎng)沙、徐州、福州和海口等7個(gè)城市成交面積同比下滑幅度也在60%以上。

??從前7月累計(jì)成交面積來(lái)看，杭州、重慶、徐州、常州、無(wú)錫和廈門7個(gè)城市降幅超60%以上，比如，杭州前7個(gè)月累計(jì)下滑了63%，重慶下降73%。

??實(shí)際上，購(gòu)房者信心仍在低位，這是市場(chǎng)行情低迷的主要原因。

??從率先復(fù)蘇的城市來(lái)看，寬松的政策對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇起到了很大的促進(jìn)作用，結(jié)合目前從中央到地方多舉措保交樓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步得到修復(fù)。

??7月28日，政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，這意味著下行壓力較大的城市調(diào)控政策尚有松綁空間，后續(xù)購(gòu)房補(bǔ)貼、減免交易稅費(fèi)等刺激性政策力度有望加大。市場(chǎng)下行壓力更大的弱二線和三四線城市進(jìn)一步打好救市“組合拳”。

??政策暖風(fēng)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回穩(wěn)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?/p>

??往往面對(duì)下行周期，也是檢驗(yàn)城市底色的時(shí)候。

??分化仍然是未來(lái)樓市發(fā)展的關(guān)鍵詞，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市場(chǎng)熱度將慣性延續(xù)，成交緩慢復(fù)蘇直至回暖。救市政策力度加碼的城市，短期利好刺激或?qū)⒗瓌?dòng)成交穩(wěn)中有升。鄭州、武漢此類行情低迷的城市，短期市場(chǎng)觀望情緒難以緩解，成交或?qū)⑦M(jìn)入下降通道。

       而更多的三四產(chǎn)城市，還將艱難探底。