公司編輯部 CRIC研究 2022-08-30 08:54:01 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??當(dāng)前土地市場(chǎng),民企拿地積極性受挫,而地方城投類公司拿地意愿也出現(xiàn)了微妙的變化。
??2021年以來(lái),各城市集中供地?zé)岫冉抵帘c(diǎn)時(shí),地方城投公司成為土地市場(chǎng)“托底”主力軍。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止到2022年7月,地方平臺(tái)類公司已獲取了40%的地塊。
??進(jìn)入2022年,地方城投平臺(tái)類公司拿地占比和底價(jià)拿地的金額占比均有所回落。同時(shí),在整體開(kāi)工率下降的情況下,平臺(tái)類公司拿地開(kāi)工率也只有16%,低于平均水平17個(gè)百分點(diǎn)。
??地方城投公司托底拿地的意愿雖有所降低,但整體來(lái)看,仍然發(fā)揮著重要的“托底”作用。
??2021年集中供地以來(lái),土地市場(chǎng)熱度急劇下滑進(jìn)入“寒冬”后,民企“消失”的同時(shí),地方城投公司成為拿地主力。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止到2022年7月,地方城投類公司已獲取了40%的地塊。集中供地以來(lái),城投類公司在22城總拿地金額近9000億元,占總金額的28%,拿地幅數(shù)超過(guò)1000幅,占總幅數(shù)的38%。
??2021年第三輪集中供地是城投類公司投資高峰,彼時(shí),投資金額超過(guò)3000億元。
??隨著多數(shù)城市供應(yīng)量下調(diào)、地價(jià)下調(diào)等多重因素影響,2022年前兩輪集中供地中,地方城投平臺(tái)公司拿地金額下降至1488億元和980億元。
??這也意味著,城投平臺(tái)類公司“托底”意愿減退。
??從投資金額絕對(duì)值來(lái)看,縱觀歷次集中供地投資占比變化,城投類公司投資占比呈現(xiàn)出“山”字走勢(shì)。
??在2021年第三輪集中供地中,城投公司拿地金額、建面和幅數(shù)占比均達(dá)到最高峰,分別為51%、58%和57%;2022年前兩輪,城投公司拿地金額占比回落至30%以下,第二批次拿地金額占比更是進(jìn)一步跌至25%。
??從城市的角度來(lái)看,截止到2022年7月的累計(jì)數(shù)據(jù)顯示,蘇州、武漢、濟(jì)南、深圳和成都是城投平臺(tái)類公司拿地金額占比最高的5個(gè)城市,拿地金額占比均超過(guò)35%。
??與此同時(shí),城投類公司拿地的建面占比與金額占比之差有所下降,也意味著平臺(tái)類公司拿地正在核心化,投資回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì),而非單純“托底”。
??具體數(shù)據(jù)來(lái)看,在2021年第三批集中供地中底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額最為懸殊,城投公司底價(jià)拿地金額為2760億元,而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元,占比分別為89%和11%。
??2022年以來(lái),隨著城投公司拿地總金額的下降,底價(jià)拿地的金額占比也逐步下調(diào),至2022年第二批次底價(jià)拿地比例下降至40%。
??從城市的角度來(lái)看,各城市2年來(lái)平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額的占比集中在60%-90%,其中合肥城投類公司底價(jià)拿地比例最低,僅為13%;而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春城投公司全部為底價(jià)拿地,長(zhǎng)沙、鄭州城投公司托底的比例也高達(dá)99%。
??地方城投公司本質(zhì)也是企業(yè),需要盈利。
??但多數(shù)城投往往并不一定具備開(kāi)發(fā)操盤(pán)能力,如何定位、操盤(pán)策略等方面往往成為短板。
??再加上城投類公司托底作用明顯,質(zhì)量好的地塊往往被大型央企以及混合制企業(yè)收入囊中,留給城投公司的地塊往往位于遠(yuǎn)郊區(qū),地塊質(zhì)量堪憂。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),自2021年集中供地實(shí)施以來(lái),城投公司在核心城市拿地中郊區(qū)地塊面積和地塊數(shù)量分別占了61%和65%,較規(guī)?;瘒?guó)央、央企以及品牌房企、民企等均高出4個(gè)百分點(diǎn)。
??具體城市而言,有14個(gè)城市城投類公司在郊區(qū)拿地建面占比超過(guò)60%。其中不乏上海、深圳、杭州和成都等熱點(diǎn)城市,這些熱點(diǎn)城市核心區(qū)域、中心城區(qū)地塊稀缺,但部分遠(yuǎn)郊高總價(jià)地塊卻成為房企拿地“攔路虎”,往往以城投平臺(tái)類企業(yè)托底;而另一部分城市則相反,比如天津、青島等地,市場(chǎng)一路走低,房企拿地積極性普遍不高,地方城投一直發(fā)揮著托底作用。
??而合肥、寧波、沈陽(yáng)和鄭州等城市,城投公司郊區(qū)拿地建面占比不足40%,中心城區(qū)建面占比超過(guò)60%。尤其是鄭州、合肥兩個(gè)城市郊區(qū)拿地占比不足25%,且兩個(gè)城市2022年城投類公司在中心城區(qū)拿地占比仍在增加。
??基于此,城投類公司拿地總價(jià)偏低,且地價(jià)房?jī)r(jià)比也偏低,房?jī)r(jià)地價(jià)差也較小,且項(xiàng)目普遍以剛需型產(chǎn)品為主。
??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),2022年上半年城投類公司拿地的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48,房?jī)r(jià)地價(jià)比為13561元/平方米。
??實(shí)際上,城投類公司出手拿地的主要目的是穩(wěn)地市、防流拍,以底價(jià)成交為主要的拿地方式,所以普遍由地方平臺(tái)競(jìng)得的地塊都不是熱點(diǎn)地塊、核心地塊,整體的土地成本較低,售價(jià)也較低。
??目前,大部分城市樓市不及預(yù)期的情況下,剛需客戶的購(gòu)買力深受影響,對(duì)于城投類公司來(lái)說(shuō),原本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力都不及規(guī)模房企的情況下,實(shí)現(xiàn)快速去化的難度更大。
??這也是目前城投類公司托底意愿持續(xù)下降的原因之一。
??城投類公司還面臨著一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,即開(kāi)工率普遍不高。
??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),2021年至2022年集中供地項(xiàng)整體開(kāi)工率僅有33%,在此情況下,城投類公司拿地開(kāi)工率只有16%,較平均開(kāi)工率仍有17個(gè)百分點(diǎn)的差距。
??且規(guī)模房企(含國(guó)企央企和品牌房企)拿地開(kāi)工率普遍高于城投類公司的拿地開(kāi)工率。
??以2021年第一批成交地塊為例,規(guī)模房企拿地開(kāi)工率高達(dá)61%,而平臺(tái)類公司拿地開(kāi)工率僅23%,兩者相差39個(gè)百分點(diǎn);隨著成交批次變化,規(guī)模房企開(kāi)工率出現(xiàn)明顯大幅下降。
??對(duì)于城投類公司來(lái)說(shuō),雖“盈利”迫切度不及規(guī)模房企,但延長(zhǎng)開(kāi)工時(shí)間很大程度上受限于自身開(kāi)發(fā)能力而不得不尋求與專業(yè)、規(guī)模房企合作。
??各城市之間,城投類公司開(kāi)工情況分化明顯。其中,開(kāi)工率達(dá)到30%以上的城市有7個(gè),天津和北京開(kāi)工率更是超過(guò)50%,無(wú)錫、合肥、南京、濟(jì)南和寧波等地城投地塊開(kāi)工率普遍低于5%以下。
??這意味著,城投類公司“托底”拿地后,整體資產(chǎn)規(guī)模巨大、大量的土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度較大,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)都在積聚。同時(shí),拿地開(kāi)工率水平又明顯低于同期拿地的規(guī)模房企,整體資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。
??2022年以來(lái)的前兩輪集中供地中,地方城投公司的拿地意愿有所降低。
??原因有三:首先,城投獲取地塊多為郊區(qū)位置,普遍以剛需型產(chǎn)品為主,在行業(yè)下行周期下,市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期以及項(xiàng)目盈利預(yù)期相對(duì)不理想;其次,拿地開(kāi)工率水平明顯低于同期拿地的規(guī)模房企,整體資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大;其三,區(qū)別于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè),城投公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品打造能力等不足,在目前規(guī)模房企流動(dòng)性壓力持續(xù)、投資收縮的行業(yè)形勢(shì)下,與規(guī)模房企合作開(kāi)發(fā)難度大。
??在個(gè)別城市土地市場(chǎng)整體熱度不振的情況下,城投公司仍將通過(guò)“托底”來(lái)維持土地市場(chǎng)的低位、平穩(wěn)運(yùn)行,對(duì)于城投公司而言,當(dāng)下最為關(guān)鍵的是,提高自身經(jīng)營(yíng)能力以更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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