[克而瑞]專題 | 政策持續(xù)寬松下集中供地的土地“賬”

??導讀：二、三輪土拍政策繼續(xù)放寬、新房市場韌性較足的城市值得關注。

??截止到上半年，22城全部完成了2022年首輪的集中供地，另有部分城市二批次土拍也已完結(jié)。從結(jié)果上來看，熱度分化貫穿始終，企業(yè)拿地格局也并未有翻天覆地的變化，土地市場依舊處于底部運行的階段，回暖的持續(xù)性有待考驗。

??從2021年首次實施集中供地至今，已經(jīng)持續(xù)了一年之久，企業(yè)也在慢慢適應當前供地節(jié)奏下的資金使用效率，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下，“是否拿地？在哪拿地？拿多少地？”成為了企業(yè)最關心的問題。就上半年土拍表現(xiàn)而言，我們認為有五方面“變與不變”值得大家關注。政策變沒變？土拍是否較2021年回暖？地價有沒有下調(diào)？企業(yè)拿地盈利空間如何？拿地企業(yè)有什么新的變化和特征？

??01

??政策端愈發(fā)寬松

??通過降門檻、降成本、增盈利提振市場信心

??（本章節(jié)選）

??自2021年首次集中供地實施以來，每一輪各城市政策都在不斷調(diào)整和優(yōu)化，整體來看，呈現(xiàn)“松-緊-寬松-持續(xù)放松”的趨勢。除了限地價、禁馬甲、查資金等常規(guī)要求外，在競拍門檻、競拍規(guī)則上均作出“讓利”之舉，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)地塊的供應，提振當前低迷的市場信心。

??1、集中土拍近五成地塊聚焦核心區(qū)域，通過優(yōu)質(zhì)地塊提振市場信心（部分略）

??由于2021年第二、三輪集中供地集體萎靡，在2022年，除了部分城市將原本三輪的集中供地更改為四輪進行外，地方政府也在不斷通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)來提振房企拿地的意愿、刺激土地市場回暖。

??具體以區(qū)域視角而言，上半年22城首輪集中供地地塊中有近50%的地塊位于中心城區(qū)或熱點片區(qū)，其中重慶、長沙、寧波、杭州、武漢等城優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊占比超過70%。如重慶此次供應宅地均位于中心城區(qū)，涉及中央公園、西永等諸多熱點板塊，長沙也大幅減少了望城區(qū)等遠郊區(qū)的供應占比，岳麓、雨花等主城區(qū)成為此次供應主力。而合肥、無錫、廣州、成都、蘇州等城市占比也在50%以上。由此可見，供應主力明顯向中心城區(qū)傾斜。

??以上半年僅進行了首輪集中供地、且供地結(jié)構(gòu)變化較大的南京為例。在規(guī)模大減之下，供地結(jié)構(gòu)更偏向中心城區(qū)。對比2021年三批次出讓規(guī)模來看，南京此次集中供地規(guī)模顯著縮減，涉宅用地建面僅有151萬平方米，不及去年任一批次的規(guī)模。但在區(qū)域供地結(jié)構(gòu)方面，南京此次明顯減少了溧水、六合、高淳等遠郊區(qū)的供應，供地主力向中心城區(qū)傾斜，以保證土地的順利成交，減少撤牌及流拍現(xiàn)象。此次推出的19宗涉宅用地中，10宗地塊均位于內(nèi)環(huán)線，較2021年第二、三顯著提升，甚至比相對火熱的2021年首輪集中供地高出13個百分點。

??2、土拍政策“一松再松”，核心圍繞降成本、増利潤空間

??自2021年集中供地首次推行以來，政策端呈現(xiàn)“松-緊-松-更松”的趨勢。尤其是去年下半年以來，土地市場的低迷、銷售市場的下行，倒逼政府出臺更多的刺激性政策來提高房企拿地的熱情。

??從集中供地整體的政策邊界來看，單宗地塊溢價率不超過15%、房企購地資金審查、禁馬甲等三大硬性要求仍未出現(xiàn)變動。實際上，為了降低出讓門檻、降低拿地的成本，部分城市達到最高溢價之后的拿地方式也逐步出現(xiàn)了變化，由最開始的競自持、競配建到搖號、競品質(zhì)，杭州更是在封頂后采取一次性報價（次高者得）+搖號”的機制。

??但整體而言，集中土拍的政策愈發(fā)寬松，且主要集中在降低初期資金壓力、降低參拍門檻、降低開發(fā)成本，提高盈利空間三個方面。

??第一，通過減少保證金，延長付款期限來降低拿地初期資金壓力。典型如濟南、鄭州、上海、蘇州、南京等城市。在2022年集中供地中，蘇州、南京均將保證金比例由去年的30%下調(diào)至20%，大幅減輕了開發(fā)商初始拿地壓力，并能夠給其提供更多的投資策略。值得注意的是，提的還有無錫，此次采取了預申請出讓機制，對于提交預申請并按約定交納用地預申請保證金的，在該地塊正式出讓時，可用“現(xiàn)金+保函”的方式補足該地塊剩余競買保證金，亦變相降低了房企繳納保證金的比例。為了進一步的減輕資金壓力，這些城市部分地塊付款周期也延長至6個月甚至更長。

??第二， 通過配建降低、降地價、降封頂溢價、提限價、取消限價等手段來降低開發(fā)成本，提高盈利空間。首先，力度最大的是在競配建層面的優(yōu)化。過往競配建體量過大、產(chǎn)業(yè)導入要求高導致部分地塊無人問津或底價成交，因此武漢、合肥、重慶、成都等城市出臺了相關減配政策。諸如武漢，競拍程序取消了競一次性付款/競自持/競配建環(huán)節(jié)，統(tǒng)一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人，而在武漢第二輪集中供地中，需要配建租賃房的項目創(chuàng)新采取“異地配建”模式，有助于減輕企業(yè)運營的壓力。其次，天津、福州、廈門、寧波、無錫等城市在降地價、降封頂溢價方面動作頗多。尤其是去年撤牌或流拍的地塊，均采取了下調(diào)地價的措施。此外，無錫在2022年首輪土拍中，8宗地塊設置的最高限價封頂溢價率整體為9.2%，與2021年相比最高封頂溢價率有所下調(diào)，政府控制地價、保證市場平穩(wěn)運行的決心顯著。最后，部分城市通過取消最高限價或提高限價上限來增加地價房價差距，以此“讓利”來吸引開發(fā)企業(yè)拿地。如成都大部分地塊的銷售限價與最高平均樓板價之間達到1萬元/平方米以上的價差，為地塊預留了足夠的盈利空間，而蘇州園區(qū)目前全部地塊均未設地塊的市場指導價。

??第三，為了吸引更多的企業(yè)參與到集中供地中，參拍的門檻也在不斷降低。如上海取消先前招掛復合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。合肥則是將原本不加分的二級及以下資質(zhì)房企也能夠加分，進一步降低參拍的限制。另，南京也同步取消了同一集團企業(yè)同批次競得住宅地塊不超過30%的限制，鼓勵資金實力較強的企業(yè)進入布局。

??此外，北京、無錫、鄭州等城市采取了預申請、預公告的制度，一方面有助于政府對市場進行摸底，另一方面，也能夠給開發(fā)提供跟充裕的時間準備資金，并增加整體投資的可選擇程度。

??表1.2.1 2022年22城集中供地政策調(diào)整及變化情況（含第二輪）（略）

??3、北京、杭州等少數(shù)城市政策穩(wěn)中有“緊”，“讓利”之下城市熱度不盡相同（略）

??02

??集中供地城市熱度分化加劇

??企業(yè)端仍是國央平占主導

??（本章節(jié)選）

??就上半年集中供地城市表現(xiàn)而言，政策雖然呈現(xiàn)寬松的一致性，但城市間的分化依舊顯著。一方面是城市與城市之間分化加劇，熱度不均；另一方面城市內(nèi)部區(qū)域、板塊同樣“冰火兩重天”。此外，在“央國平”大的拿地格局下，城市間拿地企業(yè)分布也不盡相同，濟南、青島等城投托底較為嚴重，杭州則本土企業(yè)強勢，北京、廈門等則是規(guī)模化國企、央企占主導。

??1、城市表現(xiàn)：深、合、廈等首輪高熱，二輪土拍整體偏冷

??從22城市2022年首輪集中供地表現(xiàn)來看，不同城市之間的熱度分化依然在存在、甚至加?。?/p>

??溢價率方面，2022年首輪過半數(shù)城市溢價率較2021年第三輪高出1個百分點以上。深圳、合肥、廈門溢價率超過7%，其中深圳在全部地塊均以最高限價成交的情況下，整體溢價率高達15%，熱度遠超其他城市。此外，三城土拍熱度在政策寬松、地塊優(yōu)質(zhì)下較去年大幅回升，溢價率分別較2021年第三輪上升10%、6%、4%個百分點。而成都、南京、蘇州、福州等雖然溢價率保持在3%左右，但與去年基本持平，整體市場熱度保持平穩(wěn)，僅有重慶、北京等首輪土拍較去年熱度回升。

??反之，武漢、濟南、天津、無錫、沈陽和長春表現(xiàn)則相對冷淡，整體溢價率低至1%左右或以下。

??流拍率方面，首輪集中供地時部分城市出現(xiàn)了大面積流拍的情況，流拍率超過30%。例如天津、長春、濟南流拍率都超過40%，尤其天津在疫情反復、樓市下行的影響下，首輪集中供地在掛牌29宗，停牌15宗后，余下的14宗僅有5宗地能夠成功出讓，流拍率高達83%，較去年第三輪上漲65個百分點。

??在首輪土拍中，有8個城市土地無流拍，主要集中在長三角和中西部，如上海、深圳、蘇州、重慶、鄭州、長沙等。值得一提的是，廈門、北京流拍率分別較去年下降40Pts和10pts。

??結(jié)合集中供地的成交規(guī)模來看，2022年首輪成交規(guī)模較高的城市有杭州、上海、成都、長沙，成交建筑面積都在300萬平方米以上，杭州土拍不僅熱度較高、且成交規(guī)模在首輪集中供地也位列第一，整體市場復蘇速度在22城中位列前茅；與此同時，天津、長春等成交熱度低的城市，首輪成交量也處于末游，天津、長春在首輪流拍率高達82.76%和50%的情況下，成交總建面分別為54.1萬平方米和25萬平方米。

??綜合而言，2022年首輪土拍在門檻持續(xù)寬松、政府“讓利”之下熱度較去年第三輪有所回溫。但從上半年已經(jīng)完成二輪土拍的城市來看，土地市場持續(xù)回升的趨勢并未延續(xù)。

??除北京以外，合肥、寧波、福州等溢價率均較首輪出現(xiàn)下降，武漢在二輪退出優(yōu)質(zhì)地塊也未能改變市場“冷清”的氛圍。在城投、地方國企托底之下，流拍被技術性規(guī)避，合肥、武漢等流拍情況較首輪大幅緩解。

??2、企業(yè)表現(xiàn)：國央企積極、平臺“托底”、民企羸弱，建發(fā)、濱江、中海分列TOP3（略）

??03

??部分城市地價出現(xiàn)下調(diào)

??土拍盈利指標有所提升

??（本章節(jié)選）

??在今年房企投資積極性銳減的情況下，為了保持土地市場的平穩(wěn)運行，部分城市采取了“降價”的方式控制土地成本，出讓地塊的起拍價和限價與周邊地塊相比都有所下調(diào)，以此降低房企的資金壓力；與此同時，地價的下調(diào)帶來了盈利空間的提升，大部分城市的地價房價比都控制在0.6以下，在盈利能力成為房企拿地決定性指標的情況下，可以提高房企拿地的積極性。

??1、地價水平：部分城市出讓地塊明顯“降價”，合肥核心區(qū)地價逆勢上漲

??根據(jù)cric監(jiān)測，我們發(fā)現(xiàn)在2022年土拍中部分城市對部分地塊“降價”，主要分為兩種方式。

??第一是政府“主動”降價，曾經(jīng)撤牌或流拍的地塊重新掛牌時，起拍價有所下調(diào)，或?qū)⒌貕K拆分成更小的體量，降低地塊的總價，以降低房企的拿地資金壓力，典型城市為廈門和北京。

??如廈門今年首輪集中供地中掛牌的思明區(qū)2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03（集美國際學校東側(cè)）2宗地均為去年的流拍地塊，起拍樓面價均有所下調(diào)。

??以集美地塊為例，本次出讓將起拍價下調(diào)至21293元/平方米，即使按照最高限價64000萬元測算，樓面價最高也才24335元/平方米，比去年的起拍價26236元/平方米下降了近2000元/平方米。

??北京則略有不同，針對去年集中供地出現(xiàn)的大量延期出讓地塊，今年重新掛牌后，采取了“合二為一”的方式降低總價。

??如朝陽區(qū)十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價分分別為21.3億和26.1億，合計達到47.4億，合并為一宗地塊掛牌起拍價為38.8億元，“降價”高達8.6億，平均樓板價從54953元/平方米下降至44982元/平方米；另外朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號地塊，出讓底價也由去年的27.1億降至19.2億，總價下降7.9億元，樓板價更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。

??第二是新掛牌成交地塊的樓板價與周邊2021年集中供地成交的地塊相比，樓板價有所下調(diào)，也是市場的“被動”降價，典型城市無錫、重慶。

??無錫首輪土拍地價較2021年有所回調(diào)，尤其惠山區(qū)的2宗商住地塊，住宅部分樓板價與2021年周邊成交的地塊相比，平均下調(diào)幅度在2000元/平方米；此外經(jīng)開區(qū)的三宗地塊也有500元/平方米左右的降價。

??重慶更為明顯，2022年首輪供應的13宗地價格較去年周邊出讓宅地的價格明顯降低，整體“性價比”較高。在周邊有同類型地塊可對比的10宗地中，僅有2幅地的起拍樓板價微漲，其余地塊的起拍價則均不敵去年周邊成交同類型地塊的價格。

??2、盈利空間：上半年整體地房價比低于0.6，第二輪仍在持續(xù)“讓利”（部分略）

??集中供地以來，部分城市在地塊出讓階段就設置了銷售指導價，項目售價明確后，房企盈利空間也相對明確。

??從今年上半年大部分城市首輪集中供地的情況來看，半數(shù)城市的拿地銷售比較去年第三輪有所下降，其中無錫、杭州等去年第三輪地價房價比在0.6以上的城市，今年首輪集中供地地房比都有所下降，尤其無錫從0.62降至0.52，大幅降低了土地成本的占比；

??另外一半城市拿地銷售比則較去年第三輪有所回升，包括濟南、沈陽等原本地價房價比就比較低的城市，地房比小幅增加后也并未超過0.5。

??且整體來看，今年首輪集中供地城市的地價房價比都控制在0.6以下，企業(yè)的盈利空間得以得到一定的保證。廣州、合肥、南京是今年首輪集中供地地價房價比最高的城市，其中北京2021年平均地價房價比為0.7，而今年首輪降至0.59。

??長沙、鄭州、青島平均地價房價比低至0.4以下，對于房企來說盈利空間更為充裕。去年第三輪供地中，長沙純宅地的平均地價房價比為0.4，在本來地房比就不高的情況下，今年仍下降至0.31，持續(xù)“讓利”開發(fā)商，體現(xiàn)了政府在投資氛圍趨冷的時候穩(wěn)地市的決心。

??04

??城市核心區(qū)域“貴而賺”

??遠郊土地面臨更大盈利風險

??綜上所述，今年上半年集中供地地塊整體地房比低于0.6，為房企預留了一定的盈利空間。但對于項目來說，具體能否盈利除了土地成本以外，還有稅費、財務、建安等多項成本，由于不同城市建安成本不盡相同，因此本章主要從土地成本方面考慮項目的盈利情況。

??從上半年集中供地項目的盈利情況來看（以有銷售指導價的項目為主），主要可分為4大類：其中盈利最為可觀的是地房比低且房地價差大的項目，約占全部統(tǒng)計項目的41%，而盈利難度最大的是地房比高且房地價差小的項目，約占統(tǒng)計項目的17%。

??1、北京、上海郊區(qū)項目盈利更可觀，成都、寧波等高盈利項目分布均勻

??上半年成交地塊中，盈利較為可觀項目較多的區(qū)域主要集中于7個城市，主要是東部的核心城市，包括上海、杭州、廈門、南京和寧波，此外還有北京和中部省會長沙。

??具體來看，上海南匯（現(xiàn)屬于浦東新區(qū)）和杭州蕭山區(qū)、余杭區(qū)今年上半年成交項目中，盈利可觀項目數(shù)量較高。從這些城市盈利可觀項目的區(qū)域分布情況來看，北京的昌平、大興、豐臺等區(qū)域，還有上海南匯、青浦、松江、奉賢等區(qū)域，杭州蕭山、余杭、臨平等區(qū)域。

??可以看出市核心區(qū)域地價非常高的情況下，郊縣產(chǎn)生高盈利項目的可能性更大。此外廈門同安區(qū)也有較多高毛利項目產(chǎn)生，而同安區(qū)也是廈門地價相對較低的區(qū)域。

??對于此類城市來說，郊縣拿地成本相對核心區(qū)域較低，但房價也有一定的空間，所以盈利空間也較為可觀，但這些城市的核心區(qū)域房價天花板較高，所以即使地價房價比達到0.6或0.7以上的較高為，實際地價與房價之間還有2-3萬元/平方米的空間，也依然“有利可圖”。

??對于有實力在一線城市拿地，但擔心核心區(qū)域成本過高、運營難度太大的房企來說，一線城市以及核心熱點城市的郊縣擁有較好的拿地機遇。

??反之，在地價相對而言沒有那么高的成都、南京和寧波城市，核心城區(qū)房價較高，同樣能夠獲得較高的盈利空間。這些城市盈利空間高的項目不僅分布在核心城區(qū)，也分布在地價相對較低的區(qū)域。

??房企在此類城市拿地，主要需要從配建、自持等方面確認土地的實際樓板價與銷售指導價之間的空間，以及加強對板塊市場行情、庫存等方面的研判，才能進一步確定投資的可行性。

??2、競拍輪次少、溢價率低項目普遍可獲更高盈利空間

??結(jié)合地塊的競拍情況來看，可見地價房價比的高低與競拍輪次、成交溢價率具有較高的關聯(lián)度，而房價地價差則更多地取決于銷售指導價：

??地價房價比低的項目，大多以1輪或10輪以下成交，并未經(jīng)過激烈的多輪競價，最終成交溢價率也已地價成交為主；反之，地價房價比高的項目，競價輪次最多的集中在2-10輪和11-20輪，溢價率則5-10%和10-15%范圍內(nèi)，在房企普通便投資積極性下降的情況下，此項目還能引起激烈競爭，一般以熱點城市的核心區(qū)域為主，例如杭州上城區(qū)、拱墅區(qū)和廈門的思明區(qū)、南京的秦淮區(qū)等，這些區(qū)域的含宅用地屬于非常稀缺的資源，因此也會吸引部分資金實力雄厚的房企積極參拍。

??但也有部分項目，在經(jīng)過多輪競拍且以較高溢價率成交的情況下，地價房價比依然低于0.6，房價地價差也高于12000元/平方米：

??例如深圳作為首輪集中供地熱度最高的城市，7宗可售商品住宅地塊的平均地價房價比為0.5，平均房價地價差為24000元/平方米?？梢娫阡N售限價上后，即使租賃建面達到最大值，地塊的盈利空間依然可觀，也是深圳首輪土拍火熱的主要原因。

??其中，最熱門的寶安區(qū)新安A012-0112號地塊，在經(jīng)過69輪競拍后，不僅地價達到最高限價，且還需要配建26000平方米租賃用房，最后整體可售樓板價達到41364元/平方米，但銷售限價高達87494元/平方米，房價與地價之間價差高達4.6萬元/平方米，利潤空間依舊相當充足。

??能夠在激烈競拍后依舊保有較高盈利空間的項目，主要取決于項目出讓時劃定的土地最高限價、配建要求、銷售指導價等。

??總體來看，項目的盈利空間實際上還是取決于地塊出讓階段的指標設置情況，因此，在整體投資氛圍冷清之下，22城各地在地塊掛牌階段，降門檻、降地價的現(xiàn)象時有發(fā)生，也體現(xiàn)了政府愿意通過讓利的方式刺激房企拿地，以及持土地市場穩(wěn)定運行的決心。

??但是對于房企來說，拿地時測算盈利空間固然重要，但是在拿地時還需要進一步對銷售、去化等方面的研判，如果項目去化困難，則盈利難以實現(xiàn)。

??3、國央企以高成本撬動大利潤，地方平臺公司更偏好“薄利多銷”（略）

??4、二線非核心區(qū)地塊房地差小，成本雖低但將面臨盈利風險（略）

??05

??短期央國平拿地格局難以逆轉(zhuǎn)

??“讓利”之下關注優(yōu)質(zhì)地塊機遇

??（節(jié)選）

??綜合而言，集中供地所呈現(xiàn)的“央國平占主導”的趨勢不會發(fā)生本質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，但在資金壓力下，城投托底的意愿已經(jīng)有所減弱，在國央企上半年積極補充貨值后，二、三輪土拍政策繼續(xù)放寬、新房市場韌性較足的城市值得關注。

??1、房企回款艱難限制拿地“熱情”，土拍寬松下關注“撿漏”機會（略）

??2、托底意愿持續(xù)降低，土地市場是否真正回暖取決于民企表現(xiàn)

??自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認為會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二、三輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>

??值得注意的是，盡管政策“暖風”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達預期。2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會維持謹慎。

??從企業(yè)端來看，國央企+平臺公司的強勢局面不會反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢下，國央企持續(xù)在核心城市補倉優(yōu)質(zhì)土儲；另一方面，在土地市場低位運行中，經(jīng)濟壓力使得部分城市仍需平臺公司“托底”。

??我們認為，隨著銷售的復蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民企會更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的“托底”會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或?qū)⑹怯行У那馈?/p>

??在房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略仍將延續(xù)。這一點從部分規(guī)模房企的表態(tài)也能看出，諸如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè)，表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源。而部分以三四線為主的碧桂園、美的等，也在針對性的提出逐步退出低量級、低能級城市，布局高能級、確定性更強的城市。

??綜合而言，土地市場的熱度能否恢復，主要取決于民企拿地能力的恢復。相較之下，集中供地地塊雖優(yōu)，但普遍總價較高，而部分城市群核心三四線城市在經(jīng)歷過土地低潮后，整體盈利空間尚存，或?qū)⒊蔀槊衿蟆皬统觥痹囁氖走x。