超過5%空置率警戒線,重點城市商業(yè)危險了!

市場 2022-08-03 08:59:12 來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??最近,不少人逛商場時會很直觀的感受到,商場人少了,常逛的店鋪有些沒開門,有些已悄然閉店。

??這一現(xiàn)象反應(yīng)了商業(yè)購物中心兩個重要指標,即客流量和空置率。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,重點9城購物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之間。

??重點城市空置率不斷上行,CAIC監(jiān)測的7個城市二季度平均空置率最高的武漢已達到9.3%,北上廣、成都和武漢空置率均超5%警戒線。

??克而瑞資管認為,5%是商場空置率的警戒線,高于這個標準將對商業(yè)購物中心運營帶來一定影響。

??客流量減少,空置率上行,核心問題還是當前居民收入增長放緩,整體消費意愿在降低,再加上疫情影響范圍不斷擴大,隨著時間戰(zhàn)線拉長,預(yù)計商業(yè)市場整體還將面臨下行壓力。

??1

??武漢商業(yè)空置率最高

??對于商業(yè)購物中心來說,客流量明顯少了。

??2022年上半年,重點城市購物中心客流同比均有所下滑,客流下滑幅度普遍在10-30%之間。

??具體城市而言,北京4月末受疫情影響,對整體客流影響較?。坏?月14日-20日全市靜默7天的深圳則受影響較大,今年1-4月同比客流降幅高達23%,西安客流同比下降幅度最高,達到33%。

1

??從全國重點城市商業(yè)購物中心來看,整體空置率仍在不斷上行。

??CAIC重點監(jiān)測的7個城市,2022年二季度空置率平均值達到6.6%。除了北京較一季度平均空置率下降1.8個百分點外,其余6城空置率均有所上升,其中上海商業(yè)購物中心空置率較一季度上升最快,增幅達到0.8個百分點。

??此次上海經(jīng)歷了較長時間的疫情管控,截止二季度末,商業(yè)購物中心空置率為7.20%。實際上,2020年全年上海商業(yè)購物中心空置率12.2%,同比增長4.2%,平均租金為33.1元每平方米每天,同比下降3.9%。至2021年下半年,空置率錄得6.9%。

??2022年疫情呈現(xiàn)不確定性、措施持續(xù)時間長、政策嚴厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點,對商業(yè)購物中心影響程度并不亞于2020年,預(yù)計空置率將繼續(xù)上行,而租金將跌回兩年前水平。

??截至二季度末,重點城市商業(yè)購物中心空置率最高的武漢,空置率錄得9.3%。值得注意的是,武漢近兩年商業(yè)購物中心空置率保持在9%以上,僅去年四季度降至8.3%。今年一季度以來,受多家品牌戰(zhàn)略調(diào)整閉店影響,推動空置率進一步上行至9.3%,創(chuàng)近一年來新高。

??商業(yè)購物中心空置率比較低的是杭州和深圳。

??二季度以來,杭州政府促進消費恢復(fù)的舉措接連出臺,零售、餐飲等特困行業(yè)紓困政策陸續(xù)落地,杭州商業(yè)購物中心平均空置率只有2.7%,但由于區(qū)域商圈內(nèi)部分商場差異化調(diào)整成果有限,城東和城北項目空置率上升,拉動整體空置率較一季度上升了0.7個百分點。

??深圳也在5%警戒線以下,錄得3.7%。

1

      疫情沖擊下,短期內(nèi)消費者購物意愿和零售商開店信心受到打擊,加之品牌戰(zhàn)略調(diào)整,主力店退租、調(diào)整現(xiàn)象頻繁,使得2022年第二季度重點城市空置率均有上升,但基本面韌性仍在。

??2

??關(guān)店潮已來

??空置率上行,也意味著商場運營短期整體承壓。

??根據(jù)CAIC調(diào)研顯示,今年1-4月,有八成物業(yè)出租率下降,這些下降的物業(yè)中有三成降幅超過了10%。在導(dǎo)致出租率下降、空置率上行的退租業(yè)態(tài)中,服裝、餐飲和休閑娛樂排在前三。

??隨著消費疲軟的影響不斷深入,不少品牌迫于壓力選擇閉店。

??約半個月前,有蛋糕界“愛馬仕”之稱的Lady M 發(fā)布了中國內(nèi)地門店終止經(jīng)營的公告,上海南翔印象城嘉定首店也將于9月10日閉店。

??上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后,老牌面包店克莉絲汀也陷入“關(guān)店潮”風(fēng)波,8月1日起部分上海的門店經(jīng)營才得以慢慢恢復(fù)。

??再往前看,6月,位于上海傳統(tǒng)商業(yè)街淮海中路651號的H&M店鋪近日悄然撤店。

??從克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2022年第一季度,重點城市開閉店比(開店數(shù)量/關(guān)店數(shù)量)均小于1,其中深圳租賃需求較為活躍,開關(guān)店比達0.95。這意味著開關(guān)店數(shù)量基本持平。而上海、北京和廣州開關(guān)店比數(shù)據(jù)分別為0.88、0.85和0.76,關(guān)店數(shù)量已明顯大于開店數(shù)量。

1

??租金壓力成為經(jīng)營者難以承受之重。

??方先生在上海一家購物中心經(jīng)營餐飲小店,疫情兩個月停擺,讓原本勉強保本的小店雪上加霜,營業(yè)收入為零的情況下,租金一點也沒少,由于無力支付租金和人工成本,上海復(fù)工后的6月初,他直接選擇了關(guān)店。

??二季度末上海平均租金水平較一季度微降,但平均租金仍然高達34.4元/平方米/天。也就是說,一個20平方米的店鋪,月租金已超2萬元。

??與閉店對應(yīng)的是,新開店項目開業(yè)率不足一半。

??2022年全年計劃新開業(yè)項目1008個,其中明確計劃上半年開業(yè)的項目有241個,但從實際開業(yè)項目數(shù)量來看,僅有111個項目成功開業(yè),完成率僅46%。

??在接下來的很長一段時間內(nèi)商業(yè)開業(yè)延遲成為普遍現(xiàn)象,保開業(yè)搶開業(yè)是商管企業(yè)當下要務(wù)。

      3

      為什么不消費了?

??疫情對消費市場沖擊較大,在收入下滑的情況下,人們的消費意愿也大大下降。

??根據(jù)克而瑞資管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,94.4%的消費者認為疫情影響了其消費,其中44.8%的受訪者影響比較大,此外,有一半受訪者對未來的消費“更理性”。

??另外,央行發(fā)布的《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》也可以看出,今年第二季度,有23.8%的居民選擇更傾向于消費,有六成居民傾向于更多儲蓄。

??消費疲軟乃至停擺仍然是經(jīng)濟復(fù)蘇面臨的較大問題。

       國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上半年社會消費品零售總額210432億元,同比下降0.7%。其中,3月國內(nèi)整個社零總額的增速首次轉(zhuǎn)負,為-3.5%,隨后4月和5月連續(xù)下降11.1%和6.7%。

1

       在具體的消費中,我們可以發(fā)現(xiàn)可選消費的表現(xiàn)也不容樂觀,上半年數(shù)據(jù)中,有7大品類消費同比增速仍然為負增長。受物流的限制,線上的消費增長也處于乏力的狀態(tài)。

1

1

??從收入的角度來看,人均可支配收入增速放緩,與此同時,人均消費支出僅表現(xiàn)為微增。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國居民人均可支配收入18463元,扣除價格因素,實際增長3.0%,而去年同期增幅12%;上半年,全國居民人均消費支出11756元,扣除價格因素影響,實際增長0.8%,而去年實際增長17.4%。

??人們的消費意愿正在降低。

??如今疫情進入第三年,疫情的不斷反復(fù)致使線下消費需求越來越疲弱,消費總量和消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,正在對原有的商業(yè)市場造成持續(xù)性的影響。目前重點城市購物中心客流同比均有所下滑,空置率不斷攀升乃至高于警戒線,閉店潮來襲,商業(yè)經(jīng)營再次調(diào)頭下滑。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部