??最近，不少人逛商場(chǎng)時(shí)會(huì)很直觀的感受到，商場(chǎng)人少了，常逛的店鋪有些沒(méi)開(kāi)門，有些已悄然閉店。

??這一現(xiàn)象反應(yīng)了商業(yè)購(gòu)物中心兩個(gè)重要指標(biāo)，即客流量和空置率。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，重點(diǎn)9城購(gòu)物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之間。

??重點(diǎn)城市空置率不斷上行，CAIC監(jiān)測(cè)的7個(gè)城市二季度平均空置率最高的武漢已達(dá)到9.3%，北上廣、成都和武漢空置率均超5%警戒線。

??克而瑞資管認(rèn)為，5%是商場(chǎng)空置率的警戒線，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定影響。

??客流量減少，空置率上行，核心問(wèn)題還是當(dāng)前居民收入增長(zhǎng)放緩，整體消費(fèi)意愿在降低，再加上疫情影響范圍不斷擴(kuò)大，隨著時(shí)間戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，預(yù)計(jì)商業(yè)市場(chǎng)整體還將面臨下行壓力。

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??武漢商業(yè)空置率最高

??對(duì)于商業(yè)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，客流量明顯少了。

??2022年上半年，重點(diǎn)城市購(gòu)物中心客流同比均有所下滑，客流下滑幅度普遍在10-30%之間。

??具體城市而言，北京4月末受疫情影響，對(duì)整體客流影響較小；但3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受影響較大，今年1-4月同比客流降幅高達(dá)23%，西安客流同比下降幅度最高，達(dá)到33%。

??從全國(guó)重點(diǎn)城市商業(yè)購(gòu)物中心來(lái)看，整體空置率仍在不斷上行。

??CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的7個(gè)城市，2022年二季度空置率平均值達(dá)到6.6%。除了北京較一季度平均空置率下降1.8個(gè)百分點(diǎn)外，其余6城空置率均有所上升，其中上海商業(yè)購(gòu)物中心空置率較一季度上升最快，增幅達(dá)到0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??此次上海經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的疫情管控，截止二季度末，商業(yè)購(gòu)物中心空置率為7.20%。實(shí)際上，2020年全年上海商業(yè)購(gòu)物中心空置率12.2%，同比增長(zhǎng)4.2%，平均租金為33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。至2021年下半年，空置率錄得6.9%。

??2022年疫情呈現(xiàn)不確定性、措施持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、政策嚴(yán)厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心影響程度并不亞于2020年，預(yù)計(jì)空置率將繼續(xù)上行，而租金將跌回兩年前水平。

??截至二季度末，重點(diǎn)城市商業(yè)購(gòu)物中心空置率最高的武漢，空置率錄得9.3%。值得注意的是，武漢近兩年商業(yè)購(gòu)物中心空置率保持在9%以上，僅去年四季度降至8.3%。今年一季度以來(lái)，受多家品牌戰(zhàn)略調(diào)整閉店影響，推動(dòng)空置率進(jìn)一步上行至9.3%，創(chuàng)近一年來(lái)新高。

??商業(yè)購(gòu)物中心空置率比較低的是杭州和深圳。

??二季度以來(lái)，杭州政府促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)的舉措接連出臺(tái)，零售、餐飲等特困行業(yè)紓困政策陸續(xù)落地，杭州商業(yè)購(gòu)物中心平均空置率只有2.7%，但由于區(qū)域商圈內(nèi)部分商場(chǎng)差異化調(diào)整成果有限，城東和城北項(xiàng)目空置率上升，拉動(dòng)整體空置率較一季度上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??深圳也在5%警戒線以下，錄得3.7%。

      疫情沖擊下，短期內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)物意愿和零售商開(kāi)店信心受到打擊，加之品牌戰(zhàn)略調(diào)整，主力店退租、調(diào)整現(xiàn)象頻繁，使得2022年第二季度重點(diǎn)城市空置率均有上升，但基本面韌性仍在。

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??關(guān)店潮已來(lái)

??空置率上行，也意味著商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)短期整體承壓。

??根據(jù)CAIC調(diào)研顯示，今年1-4月，有八成物業(yè)出租率下降，這些下降的物業(yè)中有三成降幅超過(guò)了10%。在導(dǎo)致出租率下降、空置率上行的退租業(yè)態(tài)中，服裝、餐飲和休閑娛樂(lè)排在前三。

??隨著消費(fèi)疲軟的影響不斷深入，不少品牌迫于壓力選擇閉店。

??約半個(gè)月前，有蛋糕界“愛(ài)馬仕”之稱的Lady M 發(fā)布了中國(guó)內(nèi)地門店終止經(jīng)營(yíng)的公告，上海南翔印象城嘉定首店也將于9月10日閉店。

??上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，老牌面包店克莉絲汀也陷入“關(guān)店潮”風(fēng)波，8月1日起部分上海的門店經(jīng)營(yíng)才得以慢慢恢復(fù)。

??再往前看，6月，位于上海傳統(tǒng)商業(yè)街淮海中路651號(hào)的H&M店鋪近日悄然撤店。

??從克而瑞資管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年第一季度，重點(diǎn)城市開(kāi)閉店比（開(kāi)店數(shù)量/關(guān)店數(shù)量）均小于1，其中深圳租賃需求較為活躍，開(kāi)關(guān)店比達(dá)0.95。這意味著開(kāi)關(guān)店數(shù)量基本持平。而上海、北京和廣州開(kāi)關(guān)店比數(shù)據(jù)分別為0.88、0.85和0.76，關(guān)店數(shù)量已明顯大于開(kāi)店數(shù)量。

??租金壓力成為經(jīng)營(yíng)者難以承受之重。

??方先生在上海一家購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)餐飲小店，疫情兩個(gè)月停擺，讓原本勉強(qiáng)保本的小店雪上加霜，營(yíng)業(yè)收入為零的情況下，租金一點(diǎn)也沒(méi)少，由于無(wú)力支付租金和人工成本，上海復(fù)工后的6月初，他直接選擇了關(guān)店。

??二季度末上海平均租金水平較一季度微降，但平均租金仍然高達(dá)34.4元/平方米/天。也就是說(shuō)，一個(gè)20平方米的店鋪，月租金已超2萬(wàn)元。

??與閉店對(duì)應(yīng)的是，新開(kāi)店項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率不足一半。

??2022年全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目1008個(gè)，其中明確計(jì)劃上半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有241個(gè)，但從實(shí)際開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，僅有111個(gè)項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)，完成率僅46%。

??在接下來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)開(kāi)業(yè)延遲成為普遍現(xiàn)象，保開(kāi)業(yè)搶開(kāi)業(yè)是商管企業(yè)當(dāng)下要?jiǎng)?wù)。

      為什么不消費(fèi)了？

??疫情對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)沖擊較大，在收入下滑的情況下，人們的消費(fèi)意愿也大大下降。

??根據(jù)克而瑞資管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，94.4%的消費(fèi)者認(rèn)為疫情影響了其消費(fèi)，其中44.8%的受訪者影響比較大，此外，有一半受訪者對(duì)未來(lái)的消費(fèi)“更理性”。

??另外，央行發(fā)布的《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》也可以看出，今年第二季度，有23.8%的居民選擇更傾向于消費(fèi)，有六成居民傾向于更多儲(chǔ)蓄。

??消費(fèi)疲軟乃至停擺仍然是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨的較大問(wèn)題。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額210432億元，同比下降0.7%。其中，3月國(guó)內(nèi)整個(gè)社零總額的增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，為-3.5%，隨后4月和5月連續(xù)下降11.1%和6.7%。

       在具體的消費(fèi)中，我們可以發(fā)現(xiàn)可選消費(fèi)的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，上半年數(shù)據(jù)中，有7大品類消費(fèi)同比增速仍然為負(fù)增長(zhǎng)。受物流的限制，線上的消費(fèi)增長(zhǎng)也處于乏力的狀態(tài)。

??從收入的角度來(lái)看，人均可支配收入增速放緩，與此同時(shí)，人均消費(fèi)支出僅表現(xiàn)為微增。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)居民人均可支配收入18463元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全國(guó)居民人均消費(fèi)支出11756元，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)0.8%，而去年實(shí)際增長(zhǎng)17.4%。

??人們的消費(fèi)意愿正在降低。

??如今疫情進(jìn)入第三年，疫情的不斷反復(fù)致使線下消費(fèi)需求越來(lái)越疲弱，消費(fèi)總量和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，正在對(duì)原有的商業(yè)市場(chǎng)造成持續(xù)性的影響。目前重點(diǎn)城市購(gòu)物中心客流同比均有所下滑，空置率不斷攀升乃至高于警戒線，閉店潮來(lái)襲，商業(yè)經(jīng)營(yíng)再次調(diào)頭下滑。