[克而瑞]對(duì)比2008、2014年,政策松綁對(duì)2022年城市市場復(fù)蘇走勢影響研判

楊科偉、柏品慧、李詩昀2022-04-18 15:34:20來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-04-18
  • 報(bào)告類型:專題報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀

??一線先回暖、強(qiáng)二三線輪動(dòng)復(fù)蘇,弱二線及多數(shù)三四線盤整。

??2022年以來,政策底已現(xiàn),中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn),地方接連松綁托市。類比于2008、2014年,在利好政策輪番刺激下,房地產(chǎn)行業(yè)均能實(shí)現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)。有鑒于此,市場底能否如期到來?各城市市場又將如何走向?

??行業(yè)陷入調(diào)整期

??市場持續(xù)下行房企頻現(xiàn)償債危機(jī)

??……略……

??一、2021年下半年樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷,百城成交跌幅擴(kuò)大,70城房價(jià)整體下行

??(本節(jié)有刪減)

??在“三道紅線”、“兩道紅線”等政策猛藥作用下,2021年下半年,房地產(chǎn)市場開始步入快速下行通道,樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷,成交量價(jià)齊跌。

??樓市轉(zhuǎn)冷首先反映在成交量上,百城成交規(guī)模跌幅逐月擴(kuò)大。2021年6月,全國100個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù),下跌6%,其中,一線城市市場熱度猶存,成交面積同比仍增26%,26個(gè)二線城市成交保持韌性,成交面積基本與去年同期持平,三四線城市樓市下行壓力較大,成交同比下降15%。6-11月,百城成交單月同比跌幅由6%持續(xù)走擴(kuò)至39%,三四線城市領(lǐng)跌,成交跌幅最高達(dá)到49%。12月,房企業(yè)績沖刺疊加信貸政策持續(xù)糾偏,百城成交跌幅小幅收窄至33%。

??2022年1月,市場持續(xù)低迷疊加高基數(shù)效應(yīng),全國百城成交面積同比跌幅擴(kuò)大至四成以上。2月,全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積僅為2043萬平方米,創(chuàng)近兩年來單月新低,同比跌幅達(dá)到41%。

1

??二、城市加劇分化,滬深寧蓉等成交走穩(wěn),南寧溫州等持續(xù)走弱

??2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場整體下行的同時(shí),城市市場加劇分化,依據(jù)各季度成交走勢,大致可以劃分為三類:

??第一類,上海、南京、深圳、成都等持續(xù)走穩(wěn)型,2021下半年樓市有所降溫,但成交量并未出現(xiàn)大幅滑坡,而是維持同比小幅微降。典型如上海,2021年第三、第四季度成交面積同比降幅都在15%左右,2022年1-2月成交同比微增1%。去化率層面,2021年下半年集中開盤的第3、4、5批次新盤去化率較前2批次沒有明顯下降,甚至外環(huán)內(nèi)、外郊環(huán)平均去化率均達(dá)到90%以上,充分體現(xiàn)上海樓市的強(qiáng)勁韌性。

??第二類,佛山、濟(jì)南、鎮(zhèn)江、長春等筑底企穩(wěn)型,三季度樓市明顯轉(zhuǎn)冷,成交同比跌幅在三成左右,四季度成交低位企穩(wěn),同比降幅有所收窄。典型如濟(jì)南,進(jìn)入2021年下半年樓市顯著降溫,市場觀望情緒愈加濃重,三季度成交同比轉(zhuǎn)降21%,四季度房企加大營銷力度,成交跌幅收窄至8%。2022年前2月,成交同比跌幅有所擴(kuò)大,但主要是受去年同期極高基數(shù)影響,相較去年四季度市場未見進(jìn)一步走弱的跡象。

??第三類,防城港、溫州、南寧、寶雞等持續(xù)走弱型,2021年二、三季度樓市迅速轉(zhuǎn)冷,成交同比跌幅都在40%左右,此后跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。例如防城港,2021年三季度成交同比下降39%,四季度市場形勢愈加嚴(yán)峻,成交同比跌幅擴(kuò)至67%。2022年前2月成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至73%。又如南寧受困于庫存高企、需求不濟(jì),2021年二季度樓市已然步入下行通道,成交同比下跌42%,三、四季度樓市持續(xù)低迷,成交降幅擴(kuò)至五成左右。

2

??三、企業(yè)面臨巨大危機(jī),銷售、融資急劇下滑,品牌房企頻頻“暴雷”

??……略……

??行業(yè)環(huán)境已然質(zhì)變

??政策解綁也難撬動(dòng)昔日輪回

??……略……

??一、經(jīng)濟(jì):由高速增長到高質(zhì)量增長,疫情加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力

??……略……

??1、2008:次貸危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)大衰退,中國經(jīng)濟(jì)共振農(nóng)民工現(xiàn)失業(yè)潮

??……略……

??2、2014:中國經(jīng)濟(jì)步入“三期疊加”的新常態(tài),GDP增速7.4%創(chuàng)新低

??……略……

??3、2022:世界百年未見之大變局,疫情陰霾下中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大

??2020年,中國經(jīng)濟(jì)一波三折,一季度在疫情沖擊下GDP同比下降6.9%,歷史首次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長。隨著國內(nèi)疫情基本得到控制,企業(yè)生產(chǎn)率先恢復(fù),出口更是顯著好轉(zhuǎn)。受此影響,二季度中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢復(fù)蘇,GDP增速呈逐季回升態(tài)勢,全年GDP同比增長2.2%,成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。2021年,GDP增速持續(xù)下行,并在四季度跌至4%低位,明顯低于潛在增長水平。

??……略……

3

??二、政策:從中央全面刺激到因城施策,短期穩(wěn)地產(chǎn)促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

??……略……

??1、2008:推出4萬億投資計(jì)劃,再次將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)

??……略……

??2、2014:限購取消、限貸放松、棚改提速,鼓勵(lì)居民加杠桿購房

??……略……

??3、2022:短期重在穩(wěn)地產(chǎn),因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

??2022年,房地產(chǎn)行業(yè)政策底已至,集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

??其一,兩會(huì)定調(diào):堅(jiān)持房住不炒基調(diào)不變,保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)。新市民是指農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn),目前新市民規(guī)模約3億人。商業(yè)銀行執(zhí)行好差別化住房信貸政策,并給予新市民一定力度的信貸政策支持,適度下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期皆是政策選項(xiàng)。值得一提的是,兩會(huì)政府工作報(bào)告并未提及房地產(chǎn)稅,預(yù)示著房地產(chǎn)稅或?qū)簳r(shí)擱淺,部分城市試點(diǎn)工作或?qū)⑾蚝笱悠凇?/p>

??其二,貨幣政策短期重在穩(wěn)房地產(chǎn),未來或?qū)⒗^續(xù)降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。央行連續(xù)降準(zhǔn)降息。2021年12月15日,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。12月20日,央行公布一年期LPR降至3.8%,較上月下調(diào)5個(gè)基調(diào)。2022年1月20日,央行公布一年期LPR降至3.7%,下調(diào)10個(gè)基點(diǎn);五年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月首降,下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%。

??兩會(huì)期間各部委密集發(fā)聲,釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。例如全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦表示:短期內(nèi)貨幣政策重點(diǎn)在穩(wěn)房地產(chǎn),財(cái)政政策重點(diǎn)在穩(wěn)基建。又如國家發(fā)改委副主任連維良表示:有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策加快推進(jìn),有收縮效應(yīng)的政策慎重出臺(tái)。

??值得關(guān)注的是,金融委召開專題會(huì)議提出:關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,一定要落實(shí)黨中央決策部署,切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì),貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì),新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé),積極出臺(tái)對(duì)市場有利的政策,慎重出臺(tái)收縮性政策。

??其三,房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁,利好央企、國企和優(yōu)質(zhì)民企。2022年1月6日,針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。2月8日,央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)文提到:保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??2月10日,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見已出臺(tái),當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。部分城市放松預(yù)售資金監(jiān)管,典型如廣州、成都提高各施工節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金支取比例。受此影響,企業(yè)現(xiàn)金流將適度改善,最大受益者將是經(jīng)營穩(wěn)健型房企。

??其四,居民按揭貸款邊際改善。第一,放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度,首套、二套貸款額度分別上調(diào)為70萬元和60萬元。第二,下調(diào)首付比例。例如重慶首套房重啟最低首付比例20%。第三,下調(diào)房貸利率。例如廣州首套房貸利率從5.6%下調(diào)至5.4%,二套房貸利率從5.8%下調(diào)至5.6%。第四,局部放松限貸。例如鄭州實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房,已有1套房且貸款結(jié)清,再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其五,地方刺激居民購房消費(fèi)。第一,變相放松限購。典型如鄭州,子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老,允許其投靠家庭新購一套住房。第二,財(cái)稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房,每套補(bǔ)貼6000元;購買90平方米以上首套新房,每套補(bǔ)貼1萬元;并給予50%的契稅補(bǔ)貼。第三,推進(jìn)棚改貨幣化安置。例如鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng),堅(jiān)持以貨幣化安置為主;對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋,采取政府回購、回租等方式,盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

??4、政策邏輯生變從中央全面刺激到一城一策,力度及效果難及往日

??綜上所述,與2008年、2014年不同,2022年的房地產(chǎn)政策邏輯已經(jīng)生變,調(diào)控由“全國一盤棋”細(xì)化到因城施策、一城一策,其政策力度、效果自然也無法與此前相比擬。具體來說:

??第一,政策邏輯已然發(fā)生轉(zhuǎn)變,2008年、2014年房地產(chǎn)政策由中央主導(dǎo),無論是2008年的“四萬億”投資,還是2014-2016周期的信貸政策寬松、棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃,都是從中央層面推動(dòng)的。而在現(xiàn)行一城一策的框架下,調(diào)控主導(dǎo)權(quán)由中央下放到地方,城市市場分化也倒逼著房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精細(xì)化。因此,由中央主導(dǎo)的全面刺激政策很難再現(xiàn)。

??第二,政策力度也不及往日。地方層面,相較于2008、2014年松綁限貸,2014年42城全面取消限購,僅4個(gè)一線城市仍執(zhí)行限購政策。截至目前,“四限”調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)跡象,但城市覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱這類壓力城市,更多城市調(diào)控政策依舊從緊執(zhí)行。尤其是限貸政策相較嚴(yán)苛,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達(dá)到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力,大量改善性需求被壓制。

??因此,現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不夠,且未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題,實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的頹勢。

??5、2008、2014年政策刺激下行業(yè)V型反轉(zhuǎn),2022年穩(wěn)地產(chǎn)效果不顯

??(本節(jié)有刪減)

??反觀2022年,穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯,房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。3月,100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米,環(huán)比增長33%,但同比跌幅擴(kuò)至51%。各城市市場加劇分化,西安、??诘炔糠殖鞘惺袌龌胤€(wěn),成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正,但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇,成交同比跌幅達(dá)到80%以上。

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??三、市場需求及購買力明顯透支,行業(yè)規(guī)?;疽婍?/p>

??……略……

??1、城鎮(zhèn)化放緩、出生率下行、老齡化加劇等揭示市場需求透支

??……略……

??①城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速換擋,城鎮(zhèn)人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人

??我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速換擋,城鎮(zhèn)人口增量較歷史高點(diǎn)腰斬。近年來,我國城鎮(zhèn)化率增速呈逐年放緩態(tài)勢,城鎮(zhèn)人口增量同樣逐年下滑。2011年末,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.99億人,較上年末凈增長2949萬人,創(chuàng)2001年以來新高。2016年末,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.19億人,較上年末凈增長2622萬人,創(chuàng)2001年以來次新高。2021年末,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)到9.14億人,較上年末僅增長1205萬人,較2011年城鎮(zhèn)人口增量下降59%,較2016年城鎮(zhèn)人口增量同樣下降54%。

??長期來看,我國農(nóng)村待轉(zhuǎn)移人口總量已所剩不多,且剩余的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)的難度也在加大,未來我國城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升空間著實(shí)有限,城鎮(zhèn)人口增量或?qū)⒊掷m(xù)走低。

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??②二孩、三孩新政不改出生率下行趨勢,出生人口由峰值1973萬人降至1062萬人

??盡管二孩、三孩政策接連落地,但不改出生率持續(xù)下行趨勢。2012年,全國出生人口1973萬人,出生率為14.57‰,皆創(chuàng)2001年以來新高。2021年,全國出生人口降至1062萬人,較2012年出生人口峰值減少911萬人,出生率跌至7.52‰,較2012年出生率峰值減少7.05個(gè)千分點(diǎn)。

??2022年,兩會(huì)政府工作報(bào)告提出,完善三孩生育政策配套措施,將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除,減輕家庭養(yǎng)育負(fù)擔(dān)。受限于適婚、適育家庭大幅減少,疊加養(yǎng)育負(fù)擔(dān)整體依舊較重,短期內(nèi)出生率即便有所提升,提升幅度也將有限。長期來看,出生率仍將持續(xù)下行,中國人口峰值即將到來。

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??③人口老齡化愈加嚴(yán)重,65歲以上老人突破2億人老年撫養(yǎng)比高達(dá)21.1%

??人口老齡化問題愈加嚴(yán)重,家庭及社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加重。2001-2021年,我國65歲及以上老人從9062萬人持續(xù)提升至20056萬人,增幅高達(dá)121%;老年撫養(yǎng)比由10.1%直線提升至21.1%,凈增長11個(gè)百分點(diǎn)。

??目前,我國正處于人口老齡化的急速發(fā)展期,預(yù)計(jì)在2050-2060年65歲及以上老人將達(dá)到歷史峰值,隨后緩慢進(jìn)入高位平臺(tái)期,但直至2100年老年人口比例仍將高位保持在30%附近。

7

??④需求結(jié)構(gòu)由增量剛需過渡至存量改善,三房、四房成交占比高達(dá)75%

??……略……

??⑤住房需求趨于飽和,銷售面積連續(xù)5年高位保持17億平人均居住面積超40平

??住房需求逐漸趨于飽和。2017-2021年,全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持在17億平方米附近。2021年,全國商品房銷售面積17.9億平方米,同比增長1.9%,商品房銷售金額18.2萬億元,同比增長4.8%。真實(shí)反映行業(yè)規(guī)?;疽婍?,未來成交規(guī)?;?qū)⒉饺胂陆低ǖ馈?/p>

8

??2001-2019年,全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20.8平方米穩(wěn)步提升至39.8平方米,凈增長19平方米。隨著居民居住需求得到很好的滿足,多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭均能擁有一套房,兩套及以上住房的家庭同樣持續(xù)增多,再購房需求增長將明顯受限。

9

??2、M1低速增長、房價(jià)超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿等反映購買力透支

??……略……

??①貨幣刺激對(duì)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減,M1增速不足5%反映居民現(xiàn)實(shí)購買力透支

??由于貨幣政策刺激的遞減效應(yīng),其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力大幅減弱。例如2009年四季度,M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速達(dá)到30%以上,商品房銷售面積單月同比增速則達(dá)到70%以上。反觀2020年四季度,M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速保持在10%附近,商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內(nèi)。

??2022年2月末,M1余額62.2萬億元,同比增長4.7%,真是反映居民的現(xiàn)實(shí)購買力明顯透支,繼續(xù)加杠桿購房的空間將顯著受限。

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??②房價(jià)持續(xù)上漲透支未來預(yù)期,房價(jià)收入比達(dá)8.6低收入群體新市民購房貴且難

??房價(jià)持續(xù)上漲透支未來預(yù)期。長達(dá)20余年房價(jià)持續(xù)上漲的客觀現(xiàn)實(shí),倒逼市場形成了房價(jià)只漲不跌的一致預(yù)期,投資房地產(chǎn)遂成為居民財(cái)富增值的重要渠道。而在造富了一大批跟風(fēng)炒作的投資性群體的同時(shí),難免過度刺激居民購房消費(fèi),提前透支了未來房價(jià)預(yù)期。

??2001-2021年,全國商品房成交均價(jià)由2170元/平方米直線提升至10139元/平方米,累計(jì)漲幅多達(dá)3.7倍,房價(jià)收入比則由6.6穩(wěn)步提升至8.6,說明現(xiàn)階段房價(jià)明顯超出居民收入可以承受的合理區(qū)間范圍,尤其是城市低收入群體、新市民購房貴且難問題日益嚴(yán)重。

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??③居民過度加杠桿超前購房消費(fèi),按揭貸款余額由1.6萬億躍升至38.3萬億

??居民過度加杠桿購房,市場購買力明顯透支。2004-2021年,個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元大幅提升至38.3萬億元,凈增長約23倍,個(gè)人住房貸款占比則由9%穩(wěn)步提升至19.9%,凈增加10.9個(gè)百分點(diǎn)。

??尤其是2015年以來,居民按揭貸款政策接連放松,疊加城市房價(jià)輪動(dòng)上漲的正向刺激效應(yīng),很大程度上刺激居民超前購房消費(fèi)。典型特征在于居民踴躍加杠桿購房,致使杠桿率持續(xù)攀升,市場購買力明顯透支。

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??4、結(jié)論:刺激政策短期亦難造就V型反轉(zhuǎn),長期規(guī)模也將逐級(jí)下降

??相較于2008、2014年,在輪番政策刺激下,房地產(chǎn)行業(yè)都能實(shí)現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)。但經(jīng)過長達(dá)20余年的發(fā)展,房地產(chǎn)市場大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,主要體現(xiàn)在三方面:

??第一,經(jīng)濟(jì)由高速增長到高質(zhì)量增長。GDP增速已從兩位數(shù)區(qū)間回落至6%以下,2021年,GDP增速持續(xù)下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情陰霾下,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力,2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

??第二,政策從中央全面刺激到因城施策。2008年、2014年,放松限貸、棚改等房地產(chǎn)政策都是中央主導(dǎo),全面刺激樓市,2022年,政策邏輯已然發(fā)生轉(zhuǎn)變,在現(xiàn)行一城一策的框架下,調(diào)控主導(dǎo)權(quán)由中央下放到地方,全國層面刺激政策很難再現(xiàn),政策解綁效果自然也難及往日。

??第三,市場需求及購買力明顯透支。城鎮(zhèn)化進(jìn)程趨勢性放緩、出生率持續(xù)下行、人口老齡化問題愈加嚴(yán)重、需求結(jié)構(gòu)由增量剛需過度至存量改善、住房需求趨于飽和。M1低速增長、房價(jià)超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿購房等反映市場購買力透支。

??正所謂今時(shí)不同往日,我們認(rèn)為政策解綁難以撬動(dòng)昔日的輪回,房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂,短期內(nèi)成交規(guī)?;?qū)⒏呶槐3?,但長期來看成交規(guī)模大概率將步入下降通道。地產(chǎn)行業(yè)的特殊性又決定了,這個(gè)過程不會(huì)斷崖式下跌形式出現(xiàn)。

??短期來說,2022年“政策底”已現(xiàn),市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?。一季度,房地產(chǎn)市場依舊承受著較大的下行壓力,成交持續(xù)低位運(yùn)行。在中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的作用下,市場信心將逐漸恢復(fù),房地產(chǎn)交易將逐步恢復(fù)正?;袌龅讓⒃诙径日嬲絹?,4月份部分城市或?qū)⒙氏扔瓉硇£柎?,屆時(shí)成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升,同比跌幅也將明顯收窄。

??城市稟賦決定分化加劇

??弱二線及多數(shù)三四線繼續(xù)盤整

??……略……

??一、GDP最高百倍落差,蘇杭寧蓉等23城逾萬億,阜新等85城不足千億

??……略……

??二、潛在供應(yīng)、需求及購買力加劇分化,強(qiáng)化城市分化格局

??……略……

??1、潛在供應(yīng)差別顯著,杭州長沙等庫存無虞,衡陽昆明等長期去化承壓

??以新房庫存去化周期、土地消化周期來衡量當(dāng)下和未來的樓市庫存壓力,可以將城市大致分為以下四類:

??第一類,供求矛盾長期存在,庫存規(guī)模已然高企,未來去庫存壓力有增無減,如衡陽、寶雞、昆明、鄭州。新房持續(xù)供過于求,造成庫存積壓,去化周期升至18個(gè)月以上,寶雞、煙臺(tái)甚至超過40個(gè)月。與此同時(shí),供地明顯過量,土地消化周期皆超1.5年,衡陽、寶雞更是突破2年的警戒線。

??第二類,當(dāng)前庫存壓力總體可控,但未來庫存風(fēng)險(xiǎn)攀升,如徐州、岳陽。短期內(nèi)供求矛盾并不突出,庫存去化周期低于18個(gè)月,但土地消化周期超過1.5年,需要警惕潛在庫存風(fēng)險(xiǎn),隨著行業(yè)規(guī)模逐漸見頂,未來市場能否消化如此體量的新房供應(yīng)仍然存疑。

??第三類,供求整體保持平衡,短期、長期庫存都基本無虞,如深圳、上海、長沙、成都、杭州。合肥、上海新房階段性供不應(yīng)求,去化周期已低于6個(gè)月,例如深圳供地持續(xù)偏緊,土地消化周期低至0.4年。

??第四類,近期庫存壓力猶存,但有序供地后長期去化壓力明顯緩解,如大連、惠州、東莞、沈陽。其中,武漢、蘇州庫存去化周期略超18個(gè)月,主要是受到樓市下行、成交低位運(yùn)行拖累,實(shí)際庫存風(fēng)險(xiǎn)仍處在可控范圍。沈陽、惠州等雖然目前仍面臨不小的去庫存壓力,但近年來隨著政府主動(dòng)調(diào)降供地指標(biāo)、放緩供地節(jié)奏,土地消化周期已回落至1年以內(nèi),樓市逐漸向供求平衡回歸。

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??2、需求增減不一,深圳西安等人口吸附力強(qiáng),南陽撫順等人口嚴(yán)重流失

??以常住戶籍人口比來衡量人口凈流入情況,以“六普”到“七普”10年間常住人口增量來衡量人口增長情況,可以將城市大致分為三類:

??第一,人口虹吸效應(yīng)顯著,人口自然正增長,疊加人口機(jī)械正增長,如深圳、廣州、成都、西安。典型如深圳,吸附大量外來人口,常住戶籍人口比達(dá)到3.4,直觀反映人口機(jī)械增長迅猛。2010-2020年,深圳常住人口凈增加721萬,增幅高達(dá)69%,人口自然增量、增速都高居全國首位,人口集聚下房地產(chǎn)市場前景值得期許。

??第二,人口機(jī)械負(fù)增長,但由于人口自然高增長,人口總量仍保持正增長,如徐州、臨沂、漳州。徐州、臨沂都是傳統(tǒng)人口大市,人口自然高增長,漳州地處閩南,適齡人口生育意愿也較高,受益于人口基數(shù)和“二胎”放開,這些城市近十年間常住人口規(guī)模仍保持正增長。但與此同時(shí),勞動(dòng)年齡人口不斷被廈門、南京、濟(jì)南等核心城市虹吸,常住戶籍人口比均低于1,人口機(jī)械負(fù)增長。考慮到返鄉(xiāng)置業(yè)、本地改善客群的存在,這類城市房地產(chǎn)市場前景仍然可期。

??第三,人口流失問題嚴(yán)重,人口自然負(fù)增長,人口機(jī)械同樣負(fù)增長,如撫順、南陽、梅州、寶雞。揭陽、梅州、南陽2010-2020年間常住人口減少30萬人以上,寶雞、撫順常住人口累計(jì)降幅超過10%,主因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后,就業(yè)機(jī)會(huì)不足,青年人口被迫外流。這些城市常住戶籍人口比都低于1,梅州更是低至0.71,意味著有近三成戶籍人口外出謀生,人口嚴(yán)重流失下這類城市房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。

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??3、購買力強(qiáng)弱分化,京滬居民收入領(lǐng)跑,杭州溫州等加杠桿空間受限

??城市基本面差異也直觀體現(xiàn)在居民收入水平上,即便是同處長三角城市群、同為三四線城市的紹興和池州,城鎮(zhèn)居民可支配收入倍差也高達(dá)1.8,而放眼全國,城市間城鎮(zhèn)居民可支配收入最高倍差甚至達(dá)到了3.8。

??2020年,上海、北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7.5萬元,蘇州、杭州、廣州、寧波等14個(gè)核心一二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。

??與此同時(shí),8成以上的城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下,其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區(qū)二線城市。諸如寶雞、大同、恩施之類的三四線城市,受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、就業(yè)機(jī)會(huì)不足,居民收入十分有限,另外,潮州、揭陽、菏澤等居民收入水平全國墊底,2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆不足3萬元。

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??中國家庭的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一,房貸是居民負(fù)債的主要構(gòu)成項(xiàng),因此居民杠桿率指標(biāo)既能直觀反映家庭債務(wù)壓力和支付能力,也能測度未來的加杠桿空間。

??居民杠桿率過低,表明居民加杠桿購房意愿不足,折射出對(duì)樓市的看空預(yù)期,比如綿陽、衡陽、東營、鄂爾多斯,2020年居民杠桿率都低于35%,鄂爾多斯更是僅有13%,遠(yuǎn)不及全國平均水平,主要原因在于房價(jià)長期平穩(wěn)運(yùn)行,且居民對(duì)未來收入增長預(yù)期不足,導(dǎo)致舉債購房意愿偏低。

??反觀那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價(jià)上漲預(yù)期更為強(qiáng)烈的城市,比如杭州、深圳、南京、廣州,往往居民負(fù)債參與率更高,杠桿率也更高。伴隨著房價(jià)上漲,核心一二線城市住戶貸款經(jīng)歷了幾輪擴(kuò)張,居民杠桿率大多已經(jīng)居高不下,西安、寧波等居民杠桿率高于70%,深圳、南京高于90%,杭州更是高達(dá)127%。值得一提的是,居民杠桿率較高雖然是償債能力、舉債意愿更強(qiáng)的表現(xiàn),但也意味著未來加杠桿空間有限,溫州、惠州這樣的高杠桿率三四線城市,更需要警惕房價(jià)下跌可能引發(fā)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

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??三、適度控制去杠桿節(jié)奏和力度,二線及三四線或?qū)⒏M(jìn)放松“四限”

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融政策或?qū)娜ジ軛U到穩(wěn)杠桿,適度控制去杠桿節(jié)奏和力度?;诜婪痘夥康禺a(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善,國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。具體而言,支持房企的合理融資需求,支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資,有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。

??居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁,因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策,保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi),并給予新市民一定力度的信貸政策支持。具體而言,新市民是指農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。目前,新市民規(guī)模約3億人,市場需求相對(duì)充裕,但購買力不足乃是最大制約因素。有鑒于此,針對(duì)新市民購房要應(yīng)保盡保,適當(dāng)降低新市民首套房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn),首付比例、房貸利率同樣可以參照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。一線城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行,尤其是限購政策較難退出,但部分收縮性政策或?qū)⑦m度解綁,例如深圳將上調(diào)二手房參考價(jià)。二線以及三四線城市或?qū)⑿Х戮植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖闭?,放松限購、限貸或?qū)⒏诖碳ぞ用褓彿肯M(fèi),以期緩解市場下行壓力。

??壓力城市更將在需求端予以刺激:其一,棚改、舊改加快推進(jìn),并提高貨幣化安置比例,鼓勵(lì)被征遷家庭購房。其二,財(cái)稅刺激托市,下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi),對(duì)于各類人才、二孩三孩家庭等提供一定金額的購房補(bǔ)貼。

??四、結(jié)論:一線先回暖、強(qiáng)二三線輪動(dòng)復(fù)蘇,弱二線及多數(shù)三四線盤整

??類比于2014-2016年,各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動(dòng)。展望未來,市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?,成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升,但由于城市經(jīng)濟(jì)基本面、樓市供求關(guān)系、市場需求及購買力等多方面因素,各城市市場或?qū)⒓觿》只?/p>

??其一,一線城市有望率先回暖。一線城市市場需求及購買力最為堅(jiān)挺,房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖,成交也將率先企穩(wěn)回升。例如上海,2022年以來房地產(chǎn)市場熱度不減,新開盤項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近。房地產(chǎn)庫存接近出清,截至2022年2月末,商品住宅去化周期低至4.7個(gè)月。值得一提的是,2021年,上海適度放松落戶限制,加大人才引進(jìn)力度,全年共計(jì)新增落戶人口7.3萬人,其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人,人才引進(jìn)3.5萬人??梢云谠S的是,隨著高素質(zhì)人才大量聚集,有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

??其二,強(qiáng)二三線城市或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。杭州、成都、佛山、南通等強(qiáng)二三線城市市場需求或購買力適度透支,房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇,成交或?qū)⒅沟厣?,同比跌幅也將明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。例如杭州,人口吸附力強(qiáng)勁,外來人口常年保持較快增長態(tài)勢,市場需求著實(shí)充裕。2021年末,杭州常住人口達(dá)到1220萬人,較2020年末凈增加24萬人。但由于居民不斷加杠桿購房,致使住戶部門杠桿率持續(xù)提升,市場購買力難免透支。2020年,杭州住戶部門杠桿率高達(dá)127%,存貸比低至70%,居民繼續(xù)加杠桿購房的空間將顯著受限。

??其三,弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市以及菏澤、煙臺(tái)、北海等多數(shù)三四線城市市場需求及購買力明顯透支,房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整,成交整體提升幅度著實(shí)有限。例如大連,房地產(chǎn)市場整體供過于求,高庫存風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇,截至2022年3月,商品住宅庫存面積1217萬平方米,去化周期高達(dá)67.8個(gè)月。受限于市場購買力明顯透支,2020年大連住戶部門杠桿率多達(dá)65%,很大程度上將抑制市場需求釋放,房地產(chǎn)去庫存仍需較長時(shí)間周期。

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