??在房地產(chǎn)開發(fā)的“寒冬”，代建行業(yè)迎來了“春天”。

??8月31日，中國奧園與綠城置業(yè)發(fā)展集團在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃在西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號等項目開展代建等深度合作。

??整個8月份，代建行業(yè)都很熱鬧。碧桂園、龍湖在中期業(yè)績會上明確表示要瓜分這塊蛋糕，旭輝透露僅上半年就拿下了29個代建項目，金地管理發(fā)布了新的品牌宣言，表明深耕代建行業(yè)的決心，朗詩地產(chǎn)甚至將公司名稱改為了朗詩綠色管理。

??一年前，開發(fā)商眼里的代建還只是一門邊緣生意，如今卻閃爍著誘人的光芒。綠城管理預計今年合約總面積或?qū)⒊^1億平方米，實現(xiàn)里程碑式的突破。旭輝控股董事局主席林中說要從戰(zhàn)略高度認識到代建的重要性，代建業(yè)務對旭輝未來五年的發(fā)展至關重要。

??房企們紛紛涌向代建行業(yè)的原因也不難理解，對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的容量，業(yè)內(nèi)的共識是成交額將從高峰期的17萬億元下降至10萬億元左右，為了維持增長，房企需要從其他地方盡量填補這幾萬億元的缺口。按照金地管理董事長郝一斌的測算，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場，貨值達到2萬億元～2.5萬億元的規(guī)模。

??對于民營房企而言，不拿地后，為拿地的央企、國企、金融機構(gòu)等提供代建服務，也不失為一條新活路。

??代建熱度上升 頭部房企也來了

??炎熱的8月，房企們交出的中期業(yè)績卻讓地產(chǎn)行業(yè)寒意彌漫，業(yè)績會上，開發(fā)板塊乏善可陳，代建業(yè)務反而成為了一個熱點話題。

??碧桂園總裁莫斌介紹，地方政府需要一些專業(yè)的地產(chǎn)公司來保出險企業(yè)或者出險項目的交樓，該公司也與很多地方政府達成了一致，以代管代建代銷模式積極承接政府的保交樓任務。這是碧桂園首次公開披露要開展代建業(yè)務。

??在更早前的8月18日，莫斌在投資者電話會議中透露已經(jīng)接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺完成對問題項目的收購和債務清理后，由碧桂園代管代建代銷。

??據(jù)了解，碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業(yè)務布局，組建了專業(yè)的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務，優(yōu)先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目，聚焦“開發(fā)+建造”板塊，提供開發(fā)報建、規(guī)劃及設計、成本、采購、工程等全過程開發(fā)管理服務。

??龍湖在業(yè)績會上發(fā)布了智慧營造品牌——龍湖龍智造。龍湖CEO陳序平表示，這個業(yè)務的核心是該公司在TOD方面多年沉淀下來的能力，以及數(shù)字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務，因此有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務的企業(yè)?！斑@個業(yè)務從今年開始正式對外，我們發(fā)現(xiàn)這個機會確實比想象中來的要快?！?/p>

??旭輝在2021年就已開始布局代建業(yè)務，今年7月份繼續(xù)加碼，在新一輪組織架構(gòu)調(diào)整中，代建成為了該公司的四大平臺之一。業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年，旭輝建管新獲取了29個代建項目，其中政府代建項目（含國資平臺）4個、商業(yè)代建（含管理咨詢）項目21個、資本代建項目4個，截至今年6月底，累計在管項目35個，累計在管總建筑面積700萬平方米，可售貨值約448億元。

??8月27日，金地管理召開了一次品牌云發(fā)布會，向外界展示自己在代建領域的優(yōu)勢，包括16年代建經(jīng)驗、獨立運營平臺、堅持直營和混合所有制等。據(jù)介紹，金地管理將通過“代建+”實現(xiàn)委托方差異化需求，即以代建為基礎，對前中后端延展的能力及資源進行整合，不斷提升代建+配資、代建+各業(yè)務條線服務、代建+招商運營服務等多元能力，打造專業(yè)定制能力。

??8月15日，朗詩地產(chǎn)的證券簡稱正式更改為“朗詩綠色管理”，宣告由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，從“小股操盤”跨入輕資產(chǎn)代建時代，并表示中國開發(fā)代建項目產(chǎn)生的利潤將成為公司的主要利潤來源。

??城投公司、紓困類項目代建需求爆發(fā)

??從開發(fā)到代建，從甲方到乙方的轉(zhuǎn)變，折射的是當前土地市場的新特點。

??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，由于土地拍賣集中進行疊加現(xiàn)金流緊張，導致1月至8月拿地呈現(xiàn)規(guī)?；瘒笱肫髲妱荨⒚衿筚?、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額的TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少數(shù)民企上榜，國企央企則占據(jù)了近8成，其中全國化、規(guī)?；瘒笱肫竽玫亟痤~超過5000億元，占金額20強的76%。

??作為土地市場“托底”主力軍，截至7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過1000幅，占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開發(fā)能力，城投類公司的拿地開工率只有16%，較集中供地項目整體33%的平均開工率仍有17個百分點的差距。為了確保盈利，這類公司往往會選擇與專業(yè)的規(guī)模房企合作。

??綠城管理的相關負責人認為，代建市場正迎來逆周期的業(yè)務爆發(fā)，三類委托方在過去半年時間里急劇增多：很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的 AMC。該公司認為，為紓困類項目提供代建服務將是未來2~3年的市場機會點。房企出險事件不斷增加，為化解風險，越來越多的銀行、保險、信托等金融機構(gòu)與資產(chǎn)處置公司參與涉房涉地不良資產(chǎn)處置，紓困項目需要債務重組、品牌煥新、供應鏈重整等服務內(nèi)容，而代建企業(yè)剛好能滿足這一系列需求。與中國奧園的合作就屬于這一類型。

??其他房企也反映，紓困型項目的代建需求短期內(nèi)增長迅速。郝一斌透露，受中小房企融資的困難和拿地意愿降低影響，中小房企代建規(guī)模增長不大，甚至有萎縮的跡象，但去年下半年以來，紓困型項目的業(yè)務和政府平臺公司業(yè)務增長非?？臁?jù)林中介紹，旭輝的代建目前有商業(yè)代建、政府代建、資本代建、企業(yè)定制、管理咨詢五種模式，還與地方城投、AMC、信托公司等合作，以及越來越多和政府在保交樓上展開合作，為政府代建一些爛尾樓。其中，與AMC的合作主要是并購一些出險企業(yè)項目，包括與旭輝有合作的項目。對于這些項目，旭輝知根知底，對債務、成本造價很清楚，能夠精準預測項目可銷售價格。林中認為，這種機遇可遇不可求。

??碧桂園同樣看到了代建市場的巨大潛力，但切入點與其他房企有所不同，他們想讓機器人唱主角。截至2022年7月，該公司旗下的博智林已有30款建筑機器人投入商業(yè)化應用，累計交付超1200臺，累計應用施工超1000萬平方米。在市場化方面，建筑機器人已經(jīng)參與了一些重要的市政項目，如中鐵建工廣州白云站項目、澳門離島醫(yī)療綜合體項目等，還為華潤置地、越秀地產(chǎn)等公司的商住項目提供服務。

??在這個慘淡的中報季，代建企業(yè)的業(yè)績羨煞了不少房企。上半年，綠城管理錄得了約12.59億元的收入，同比增長16.4%，凈利潤約為3.66億元，同比增長32.5%，歸屬母公司凈利潤同比增長33.4%至3.61億元，凈利率達29%。而中原建業(yè)上半年的凈利率更是高達54%。

??旭輝建管董事長陳東彪算了一筆帳，代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積，有300億元的收入，“這是一個非常巨大的市場?！?/p>

??對比地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，300億元的收入不算太大的驚喜，但是代建行業(yè)的高利潤率多少能給當下的開發(fā)商帶來些許安慰，況且，多條腿走路，總歸是會穩(wěn)當些。