2022-09-14 17:09:08來源:克而瑞
??2022年第37周
??9月5日-9月11日,在重點城市集中土拍缺席的影響下,本周重點監(jiān)測城市的成交量價環(huán)比不及上一周,整體市場熱度也延續(xù)低位運行。不過,供應(yīng)規(guī)模仍維持在年內(nèi)高位,包括廣州、寧波和福州在內(nèi)的多個城市推出了第三批次集中供地,并將于9月底10月初集中出讓。
??土地政策
??紹興越城鼓勵區(qū)屬國企與房企合作拿地
??允許優(yōu)質(zhì)房企延緩?fù)恋貎r款繳納
??9月9日,紹興市越城區(qū)推出“房產(chǎn)新政18條”,從土地、金融、政策等多個方面給予房企支持,為房地產(chǎn)企業(yè)紓困。政策提及,要加大紓困面服務(wù)力度,鼓勵區(qū)屬房企與房企合作投資拿地,明確金融機(jī)構(gòu)不得隨意抽貸、斷貸。與此同時,為了提振房企拿地積極性,越城區(qū)還在新政中提及土地出讓金可延期交付,并且鼓勵房企勾地,勾地保證金可適度下調(diào)。
??土地供應(yīng)
??供應(yīng)建面年內(nèi)高位運行
??廣州第三批次供應(yīng)量較前兩批次大增
??供應(yīng)方面。在廣州、福州、寧波等城市相繼推出第三批次供地的影響下,重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增長,總供應(yīng)建面達(dá)1632萬平方米,環(huán)比增長27%,同比也上漲了30%。聚焦到城市來看。集中供地方面,廣州、寧波及福州均于周內(nèi)推出了年內(nèi)第三批次集中出讓地塊,其中廣州供應(yīng)規(guī)模最高,總建面達(dá)389萬平方米,起拍總價超過500億元,是年內(nèi)供應(yīng)規(guī)模與起拍價最高的一批;三批次共推出20宗地,中心六區(qū)共有10宗,其中不乏海珠區(qū)金輝路地塊、洛溪橋西側(cè)地塊、荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊、天河區(qū)瀝青攪拌廠地塊等優(yōu)質(zhì)地塊。寧波和福州供應(yīng)規(guī)模則均未超過200萬平方米,其中寧波僅推出10宗,包括4宗純租賃住房用地和6宗商品住宅用地,福州則集中推出21宗地,包括4宗商辦和17宗涉宅用地。其余城市中,南昌、西安、漳州等城市的供應(yīng)建面也超過了100萬平方米,其中南昌供應(yīng)規(guī)模最高,總體量達(dá)225萬平方米,為南昌第三批次集中出讓的22宗地,預(yù)計將于10月11日出讓。
??土地成交
??重點城市集中土拍暫歇
??成交量價環(huán)比大幅下降
??成交方面。由于本周無重點城市進(jìn)行集中土拍,重點監(jiān)測城市的土地成交量價也因此不及上周。具體而言,CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積僅為421萬平方米,環(huán)同比降幅均超過四成;成交金額更是低至200億元以下,顯著不及上一周;受城市成交結(jié)構(gòu)變化,平均地價也環(huán)比大幅下降,成交樓板價僅為3472元/平方米,同比也下降了39%。
??各能級城市方面,在一二線城市無大規(guī)模土拍的影響下,三四線城市成為本周成交主力,成交占比超過七成。具體來看,一線城市中僅上海成交了2幅商辦用地,其余三市均未有地塊成交。二線城市中,除長沙成交建面超過了50萬平方米,其余城市的成交建面多在20萬平方米以下;成交規(guī)模最高的長沙共成交了7幅地,其中2幅位于主城區(qū),是棚改項目用地,最終均由華潤置地競得。三四線城市中,長三角區(qū)域城市活躍度較高,湖州、臺州、金華等城市的成交建面均在40萬平方米以上,其余城市的成交建面較少。
??市場熱度
??溢價率環(huán)比結(jié)構(gòu)性上升
??但底價成交仍是地市主旋律
??市場熱度方面。因本周重點監(jiān)測城市成交地塊中出現(xiàn)多宗商辦用地高溢價成交,整體溢價率出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲,平均溢價率達(dá)3.8%,較上周增加了2.5個百分點。不過,市場熱度低位運行態(tài)勢并未改變,大部分城市的出讓地塊仍以底價成交為主,并且國資拿地比例也維持在高位。如臺州、江門等城市均出現(xiàn)了“回爐”地塊被本地國資控股企業(yè)托底的現(xiàn)象。
??土地流拍方面,重點監(jiān)測城市的流拍率與上周基本持平,為7.9%。流拍地塊仍主要來自三四線城市,如金華磐安、義烏等城市均有地塊遭遇撤牌或流拍。
??周度TOP5
??三四線城市成為入榜主力
??地方平臺仍在持續(xù)托底地市
??本周適值重點城市集中土拍間歇期,因此入市優(yōu)質(zhì)地塊較少,周度成交總價TOP5地塊也多來自三四線城市。具體來看,本周成交總價前五地塊中,2幅地來自長沙,均為棚改項目用地,由華潤置地以總價47.5億元包攬,其余三幅地分別來自溫州、嘉興和江門,均為底價成交。
??在樓市銷售仍未實質(zhì)性回暖的背景下,三四線城市的地市亦在持續(xù)遇冷,大部分地塊需要依靠地方城投托底。以單價榜TOP5地塊為例,除東莞虎門城市更新項目外,其余4幅地均由地方國資或其聯(lián)合體競得,如位于榜首的臺州溫嶺地塊,在經(jīng)過三次掛牌后,最終由溫嶺國資集團(tuán)下轄的九龍匯建設(shè)以底價競得,成交樓板價為10758元/平方米。
??重點地塊點評
??地塊分析:
??9月7日,長沙掛牌出讓兩宗棚改項目用地,分別為新開鋪機(jī)床廠棚改地塊及古道巷地塊。項目地理位置優(yōu)越,但出讓條件同樣嚴(yán)苛。最終,項目由華潤置地以底價包攬,總價達(dá)47.5億元。其中新開鋪機(jī)床廠地塊的成交價達(dá)39億元,是長沙迄今為止成交總價最高的項目。
??具體來看機(jī)床廠地塊的周邊情況。據(jù)地理位置來看,機(jī)床廠地塊所在的新開鋪片區(qū)屬于省府核心板塊,靠近湖南省政府,是當(dāng)前長沙著力打造的片區(qū)之一,區(qū)位十分優(yōu)越。項目周邊有多個住宅小區(qū),生活教育配套較為齊全,但缺少大型商業(yè)綜合體。樓市方面,項目周邊3公里內(nèi)在售、待售樓盤項目較多,普通住宅售價多在1.5萬元/平方米左右,少數(shù)項目可達(dá)2萬元/平方米以上。由于地塊地理條件優(yōu)越,因此項目出讓要求也比較多,包括配建道路、綠地、中小學(xué)、引入外資企業(yè)等等,同時不允許聯(lián)合體競買。最終,華潤置地以底價競得,成交總價達(dá)39億元。