[克而瑞]上坤地產(chǎn)：預(yù)收賬款覆蓋2倍營收

??核心觀點(diǎn)

     【權(quán)益銷售規(guī)模收縮，長三角貢獻(xiàn)率六成】2022年上半年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額35.4億元，權(quán)益銷售面積31.9萬平方米。銷售均價(jià)11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于銷售城市分布變動(dòng)較大，高均價(jià)城市項(xiàng)目占比下降。2022年上半年長三角銷售占比為58%，仍是上坤銷售主力地區(qū)，其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達(dá)到26%，較去年同期提高12個(gè)百分點(diǎn)，其中，信陽、上饒權(quán)益合約銷售金額達(dá)到6.0億元、3.2億元。

??【期內(nèi)投資謹(jǐn)慎無新增，土儲(chǔ)主要分布長三角】2022年上半年，上坤無新增土儲(chǔ)，截止至2022年中期，上坤地產(chǎn)共擁有約654.2萬平方米的土地儲(chǔ)備，較去年年底下降6.9%，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到了477.8萬平方米，若按照企業(yè)2021年的銷售去化速度推算，可滿足企業(yè)4-5年左右去化需求。從區(qū)域分布上看，長三角占比為67%，較去年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)，中西部占比26%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比基本與去年同期持平。

??【預(yù)收賬款覆蓋營收倍數(shù)2.05，為下半年?duì)I收提供支撐】2022年上半年上坤實(shí)現(xiàn)總營收2.5億元，物業(yè)銷售收入2.1億元，主要由于期內(nèi)交付尾盤較多且無新增竣工物業(yè)。企業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)收入0.3億元，相較去年同期下降4%。預(yù)收賬款覆蓋營收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年?duì)I收）為2.05，處于較高水平。同時(shí)管理層表示，在下半年將堅(jiān)持“四保一突破”策略，即保項(xiàng)目交付，為下半年的營收提供基礎(chǔ)。期內(nèi)毛利虧損1.0億元，凈利潤虧損8.2億元，歸母凈利潤虧損5.6億元，均較去年同期出現(xiàn)大幅下滑，另外期內(nèi)就開發(fā)中物業(yè)確認(rèn)減值虧損達(dá)到1.3億元。

??【三道紅線踩線兩條，優(yōu)先票據(jù)交換要約緩解年內(nèi)償債壓力】截止至2022年上半年，上坤持有現(xiàn)金25.4億元，現(xiàn)金短債比較期初的0.78進(jìn)一步下降至0.63。長短債比小幅提升至1.07，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待完善。期內(nèi)發(fā)行（包括合并）1.6億美元規(guī)模2023年到期的優(yōu)先優(yōu)先票據(jù)，年內(nèi)兩筆優(yōu)先票據(jù)順利交換要約，緩解年內(nèi)償債壓力。凈負(fù)債率為87.3%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，負(fù)債水平較2021年底上升，凈負(fù)債率滿足要求，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率微高于監(jiān)管紅線。

      01銷售

??權(quán)益銷售規(guī)模收縮

??長三角貢獻(xiàn)率六成

??權(quán)益銷售規(guī)模下滑，銷售面積、均價(jià)同降。2022年上半年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額35.4億元，同比下降66.4%；權(quán)益銷售面積31.9萬平方米，同比下降59.9%。銷售均價(jià)11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于銷售城市分布變動(dòng)較大，高均價(jià)城市項(xiàng)目占比下降。

??長三角銷售占比近六成，中西部銷售占比顯著提高。根據(jù)企業(yè)中報(bào)公布的銷售金額城市分布來看，2022年上半年長三角銷售占比為58%，較去年同期降幅達(dá)到20個(gè)百分點(diǎn)，但仍是上坤銷售主力地區(qū)，其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達(dá)到26%，較去年同期提高12個(gè)百分點(diǎn)，其中，信陽、上饒權(quán)益合約銷售金額達(dá)到6.0億元、3.2億元。珠三角區(qū)域業(yè)績占比變動(dòng)不大，主要集中在佛山、汕頭兩城。

??02土儲(chǔ)

??期內(nèi)投資謹(jǐn)慎無新增

??總土儲(chǔ)主要分布長三角

??期內(nèi)土儲(chǔ)無新增，總土儲(chǔ)可滿足4-5年去化需求。2022年上半年，上坤無新增土儲(chǔ)，截止至2022年中期，上坤地產(chǎn)共擁有約654.2萬平方米的土地儲(chǔ)備，較去年年底下降6.9%，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到了477.8萬平方米，權(quán)益比例73%，若按照企業(yè)2021年的銷售去化速度推算，可滿足企業(yè)4-5年左右去化需求。

??長三角土儲(chǔ)分布近七成，中西部土儲(chǔ)占比有所下降。從區(qū)域分布上看，上坤土儲(chǔ)主要分布在長三角、中西部和珠三角三個(gè)區(qū)域內(nèi)，其中長三角占比為67%，較去年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)，中西部占比26%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比基本與去年同期持平。

??03營收

??預(yù)收賬款覆蓋營收倍數(shù)2.05

??為營收提供支撐

??總營收與地產(chǎn)營收下滑，降幅均超八成。2022年上半年上坤實(shí)現(xiàn)總營收2.5億元，同比下降84%，物業(yè)銷售收入2.1億元，同比下降86%，主要由于期內(nèi)交付尾盤較多且無新增竣工物業(yè)。企業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)收入0.3億元，相較去年同期下降4%。從預(yù)收賬款儲(chǔ)備來看，預(yù)收賬款（預(yù)收賬款）覆蓋營收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年?duì)I收）為2.05，處于行業(yè)較高水平，可為下半年的營收提供支撐。同時(shí)管理層表示，在下半年將堅(jiān)持“四保一突破”策略，即保項(xiàng)目交付，為下半年的營收提供基礎(chǔ)。

??毛利首次出現(xiàn)虧損。根據(jù)企業(yè)中報(bào)披露，期內(nèi)毛利虧損1.0億元，凈利潤虧損8.2億元，歸母凈利潤虧損5.6億元，另外期內(nèi)就開發(fā)中物業(yè)確認(rèn)減值虧損達(dá)到1.3億元。

??04債務(wù)

??“三道紅線”踩兩條

??優(yōu)先票據(jù)交換要約緩解年內(nèi)償債壓力

??現(xiàn)金短債比持續(xù)下降，長短債比微升。截止至2022年上半年，上坤持有現(xiàn)金25.4億元，同比下降65%?，F(xiàn)金短債比較期初的0.78進(jìn)一步下降至0.63，剔除受限制、已抵押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.29，較期初0.94降幅較大，短期流動(dòng)性緊繃。長短債比小幅提升至1.07，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待完善。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)顯示，今年1月有一優(yōu)先筆優(yōu)先票據(jù)到期，期內(nèi)償還0.06億美元，剩余部分順利交換要約，并發(fā)行（包括合并）1.6億美元規(guī)模2023年到期的優(yōu)先優(yōu)先票據(jù)，同時(shí)7月到期的優(yōu)先票據(jù)也順利交換要約，緩解年內(nèi)償債壓力。但企業(yè)仍需持續(xù)關(guān)注現(xiàn)金流，以保障明年債務(wù)的按期償還。

??凈負(fù)債率小幅升高，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)。截止至2022年上半年，上坤凈負(fù)債率為87.3%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，負(fù)債水平較2021年底上升，凈負(fù)債率滿足要求，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率微高于監(jiān)管紅線。