[克而瑞]華發(fā)股份：逆勢(shì)躋身TOP20，優(yōu)質(zhì)基本面助力穿越周期

??核心觀點(diǎn)

      【合同銷(xiāo)售493.91億元，行業(yè)排名升至第17位】2022年上半年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額493.91億元、合同銷(xiāo)售面積178.7萬(wàn)平方米，在上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售出現(xiàn)較大規(guī)模萎縮的環(huán)境下，仍然保持穩(wěn)健的市場(chǎng)份額，增幅明顯好于同規(guī)模房企及行業(yè)整體，行業(yè)排名躍進(jìn)TOP20，排在第17位，競(jìng)爭(zhēng)力凸顯出來(lái)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)健性。

??【聚焦核心城市布局，獲取上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊】上半年，華發(fā)股份投資謹(jǐn)慎穩(wěn)健，重點(diǎn)聚焦核心城市增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，在上海、杭州、珠海等核心深耕城市成功獲取6宗優(yōu)質(zhì)地塊，總計(jì)容建筑面積達(dá)54.15萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，持有待開(kāi)發(fā)土地計(jì)容建筑面積434.02萬(wàn)平方米，在建面積1594.95萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備資源較為豐富和優(yōu)質(zhì)，可為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。

??【營(yíng)收與歸母凈利雙增長(zhǎng)，待結(jié)算資源豐富】報(bào)告期內(nèi)，營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)利潤(rùn)逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，展示出較強(qiáng)的韌性。營(yíng)業(yè)收入達(dá)250.05億元，同比增長(zhǎng)20.37%。歸母凈利潤(rùn)18.46億元，同比增長(zhǎng)9.44%。但在成本走高、行業(yè)盈利承壓常態(tài)化，華發(fā)股份也面臨了一些挑戰(zhàn)，利潤(rùn)率有所下行。截至報(bào)告期末，華發(fā)股份預(yù)收樓款為742.99億元，較年初增長(zhǎng)9.10%，待結(jié)算資源較為豐富，后期營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)有所保證。

??【“三道紅線(xiàn)”保持綠檔，融資渠道不斷拓寬】截至上半年末，華發(fā)股份持有現(xiàn)金521.89億元，較2021年末增加4.4%?！叭兰t線(xiàn)”繼續(xù)保持綠檔，其中現(xiàn)金短債比為1.78、凈負(fù)債率為89.9%、扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.57%。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健，資金安全性較高，優(yōu)質(zhì)的基本面有利資金持續(xù)穩(wěn)定流入，提升穿越周期能力和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。【商業(yè)布局進(jìn)駐全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力】上半年，華發(fā)股份以提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)、強(qiáng)化品牌為重點(diǎn)，積極推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)，助力銷(xiāo)售。同時(shí)持續(xù)強(qiáng)管理、練內(nèi)功、補(bǔ)短板，推動(dòng)公司管理降本增效，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。此外，在“一核兩翼”業(yè)務(wù)格局戰(zhàn)略下，繼續(xù)深入挖掘商業(yè)運(yùn)營(yíng)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)價(jià)值。報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)板塊全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)，已進(jìn)駐全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市，旗下項(xiàng)目逾百個(gè)，實(shí)現(xiàn)租金收入1.99億元。

       01銷(xiāo)售

       合同銷(xiāo)售493.91億元

        行業(yè)排名升至第17位

??2022年上半年，市場(chǎng)持續(xù)低迷，銷(xiāo)售去化普遍承壓，在此背景下，華發(fā)股份積極應(yīng)對(duì)、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額493.91億元、合同銷(xiāo)售面積178.7萬(wàn)平方米，盡管不比2021年同期，但明顯好于同規(guī)模房企及行業(yè)整體。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)排名躍進(jìn)TOP20，排在第17位。下行周期下，華發(fā)股份保持了“中而美”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力凸顯出來(lái)，行業(yè)地位不斷鞏固，展現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)健性。

??從銷(xiāo)售額分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)三大核心增長(zhǎng)區(qū)業(yè)績(jī)占比超9成。其中，珠海大區(qū)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)97.81億元，占比19.80%；華東大區(qū)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)293.35億元，占比59.39%；華南大區(qū)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)70.97億元，占比14.37%。此外北方大區(qū)及北京區(qū)域貢獻(xiàn)分別21.01億元、10.77億元，合計(jì)占比6.44%。整體來(lái)看，珠海大本營(yíng)地位穩(wěn)固，近幾年隨著“1+4”戰(zhàn)略布局的持續(xù)優(yōu)化，華東大區(qū)戰(zhàn)略地位不斷突出，已然成為支撐企業(yè)業(yè)績(jī)的主力。

??02投資??

       聚焦核心城市布局

       獲取上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊

??目前，各城市分化延續(xù)，不確定性增加，在控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極尋找機(jī)會(huì)窗口，做到“精準(zhǔn)投資”尤為重要。上半年，華發(fā)股份投資謹(jǐn)慎穩(wěn)健，重點(diǎn)聚焦核心城市增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，在上海、杭州、珠海等核心深耕城市成功獲取6宗優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達(dá)54.15萬(wàn)平方米。面對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高競(jìng)爭(zhēng)、高總價(jià)局面，華發(fā)股份也積極展開(kāi)合作鞏固市場(chǎng)份額，如在上海集中供地中與建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合拿下閔行區(qū)兩宗地，成交總價(jià)高達(dá)56.4億元。

??截至報(bào)告期末，華發(fā)股份持有待開(kāi)發(fā)土地計(jì)容建筑面積434.02萬(wàn)平方米，在建面積1594.95萬(wàn)平方米，合計(jì)儲(chǔ)備達(dá)2028.97萬(wàn)平方米，由于新增投資收緊，總量略低于2021年末。結(jié)合銷(xiāo)售面估算，土地消化周期較長(zhǎng)，且主要位于一、二線(xiàn)核心城市，去化預(yù)期穩(wěn)定，可為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。

??03盈利

       營(yíng)收與歸母凈利雙增長(zhǎng)

       待結(jié)算資源豐富

??報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)股份保持了有序得當(dāng)?shù)慕桓丁⒔Y(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，展示出較強(qiáng)的韌性。營(yíng)業(yè)收入達(dá)250.05億元，同比增長(zhǎng)20.37%。由于成本走高，毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均有所下行，分別為53.57億元、22.73億元。此外，歸母凈利潤(rùn)18.46億元，同比增長(zhǎng)9.44%。

??近年來(lái)，行業(yè)盈利承壓常態(tài)化，在此趨勢(shì)下，華發(fā)股份也面臨了一些挑戰(zhàn)，今年上半年毛利率、歸母凈利率較2021年同期都有所走低，但仍保持在行業(yè)中位水平偏上。毛利率為21.42%、歸母凈利率為7.38%，分別同比降低8.2個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??截至報(bào)告期末，華發(fā)股份預(yù)收樓款為742.99億元，較年初增長(zhǎng)9.10%，待結(jié)算資源較為豐富，后期營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)有所保證，但盈利水平仍需進(jìn)一步觀望。

??04債務(wù)

     “三道紅線(xiàn)”保持綠檔

       融資渠道不斷拓寬

??上半年，在傳統(tǒng)融資渠道保持穩(wěn)健流速的基礎(chǔ)上，華發(fā)股份不斷創(chuàng)新拓寬融資方式，提高公司資金使用效率，以保證資金安全。期內(nèi)，在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等成功發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155億元，在完成第一期類(lèi)Reits50億元儲(chǔ)架發(fā)行之后，順利獲得第二期50億元類(lèi)Reits儲(chǔ)架批復(fù)，并在上半年順利完成全市場(chǎng)首單類(lèi)Reits15.48億元轉(zhuǎn)售續(xù)期；此外，還成功發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS35億元和威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN6.3億元，融資渠道得到進(jìn)一步拓寬和優(yōu)化。

??截至上半年末，華發(fā)股份持有現(xiàn)金521.89億元，較2021年末增加4.4%，總有息負(fù)債為1434.18億元。“三道紅線(xiàn)”繼續(xù)保持綠檔，其中現(xiàn)金短債比為1.78,凈負(fù)債率與扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均有所優(yōu)化，分別降至89.9%、66.57%。

??整體來(lái)看，華發(fā)股份債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健，資金安全性較高。憑借國(guó)企背景及優(yōu)質(zhì)的基本面，有利于資金持續(xù)穩(wěn)定流入，提升穿越周期能力和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??05戰(zhàn)略

       商業(yè)布局進(jìn)駐全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市

       增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力?

??推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。上半年，華發(fā)股份以提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)、強(qiáng)化品牌為重點(diǎn)，積極推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)，助力銷(xiāo)售。品質(zhì)方面，推出新產(chǎn)品力模型，編制完成精裝住宅室內(nèi)收納設(shè)計(jì)、城市系公區(qū)及戶(hù)內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)化等成果10余項(xiàng)。期內(nèi)旗下武漢外灘薈項(xiàng)目、上海蘇河世紀(jì)項(xiàng)目、武漢公園首府項(xiàng)目憑著實(shí)力及創(chuàng)意設(shè)計(jì)，成功斬獲德國(guó)殿堂級(jí)榮譽(yù)“標(biāo)志性設(shè)計(jì)獎(jiǎng)·創(chuàng)新建筑獎(jiǎng)”，深受?chē)?guó)際業(yè)界認(rèn)可，品牌影響力再度擴(kuò)大。

??服務(wù)方面，加速全國(guó)化客服體系和信息化平臺(tái)迭代更新，上線(xiàn)工單管理、交付預(yù)約、報(bào)表查詢(xún)、數(shù)據(jù)預(yù)警等多項(xiàng)功能，覆蓋全國(guó)50余個(gè)項(xiàng)目。

??品牌方面，堅(jiān)守“品質(zhì)中國(guó) 匠心筑家”品牌戰(zhàn)略理念，不斷提升行業(yè)品牌影響力和地位；持續(xù)推出“華發(fā)家人”“華發(fā)高端項(xiàng)目產(chǎn)品力巡禮”“匠心·工程師”等系列視頻和專(zhuān)題報(bào)道，運(yùn)用華發(fā)優(yōu)生活官微、華發(fā)股份官方視頻號(hào)、華發(fā)優(yōu)生活A(yù)PP等自媒體平臺(tái)強(qiáng)化品牌宣傳。其中，華發(fā)股份視頻號(hào)上半年榮獲樂(lè)居財(cái)經(jīng)“中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)官方視頻號(hào)影響力榜單”第13位。

??此外，華發(fā)股份持續(xù)強(qiáng)管理、練內(nèi)功、補(bǔ)短板，推動(dòng)公司管理降本增效，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。一是優(yōu)化管控體系，健全現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)、總裁辦公會(huì)議事規(guī)則及程序和分級(jí)授權(quán)方案，提升工作效率；二是嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)成本管控，控制招標(biāo)采購(gòu)成本，加強(qiáng)稅務(wù)精細(xì)化管理；三是持續(xù)推進(jìn)人才建設(shè)，加強(qiáng)人才外引內(nèi)育，促進(jìn)人才資源量質(zhì)齊升；四是信息數(shù)字化建設(shè)加速，實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)管控過(guò)程信息化全覆蓋；五是多種舉措加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

??充分發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，不斷夯實(shí)“一核兩翼”發(fā)展格局。在“一核兩翼”業(yè)務(wù)格局戰(zhàn)略下，華發(fā)股份在注重房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，兼顧商業(yè)運(yùn)營(yíng)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)價(jià)值挖掘。報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)板塊全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)，已進(jìn)駐全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市，旗下項(xiàng)目逾百個(gè)。截至6月30日，出租房地產(chǎn)總面積達(dá)51萬(wàn)平方米，1-6月實(shí)現(xiàn)租金收入1.99億元。

??同時(shí)，公司上下游產(chǎn)業(yè)鏈也取得不俗成績(jī)。營(yíng)銷(xiāo)公司助力公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；設(shè)計(jì)公司榮獲“2021年高新技術(shù)企業(yè)成長(zhǎng)100強(qiáng)”；代理公司門(mén)店配置持續(xù)優(yōu)化；更新公司多個(gè)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目順利推進(jìn)；優(yōu)生活公司出租率目標(biāo)超額達(dá)成。