[克而瑞]保利發(fā)展：財務(wù)優(yōu)勢突出，積極投資一二線

??核心觀點(diǎn)

??【銷售降幅在TOP5房企中最小，核心城市競爭力繼續(xù)上升】2022上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2102億元，銷售面積1307萬平方米，分別同比減少26.3%和21.8%，銷售金額同比降幅在TOP5房企中是最小的。上半年保利繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕，38個核心城市銷售貢獻(xiàn)為79%，同比提升2個百分點(diǎn)，同時在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。

??【上半年拿地相對積極，重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲】上半年保利發(fā)展新增項目37個，新增計容建筑面積達(dá)到412萬平方米，拓展成本607億元，分別同比減少75%和37%。在上半年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地之時，保利則憑借央企優(yōu)勢積極拓儲。上半年企業(yè)重點(diǎn)投資了一二線城市，其中一線城市的新增土儲建面占比達(dá)到了20.1%，是近年來的最高值，在行業(yè)整體投資蕭條的情況下，保利在重點(diǎn)城市大量低溢價拿地擴(kuò)儲，有利于未來的發(fā)展。

??【營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長，利潤率水平有所下降】上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1108億元，同比增長23.1%，營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長。毛利率為25.5%，同比降低了6.9個百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.9和1.7個百分點(diǎn)至13.5%和9.8%，盈利水平雖下降但仍高于行業(yè)平均。

??【財務(wù)優(yōu)勢突出，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平】截至2022年中期，保利的持有現(xiàn)金相比于期初減少了8.3%至1571億元，現(xiàn)金短債比2.06，相比于期初降低了0.59。凈負(fù)債率相比于期初提升了9.07個百分點(diǎn)至64.14%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率67.86%，相比于期初下降1.44個百分點(diǎn)。雖然凈負(fù)債率有所提升，但保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時，上半年保利發(fā)揮規(guī)模央企財務(wù)優(yōu)勢，同時把握低成本融資的機(jī)會，讓2022年中期保利綜合融資成本約為4.32%，相比于期初下降了0.14個百分點(diǎn)，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。【兩翼業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長，運(yùn)營效率仍有提升空間】上半年保利主營業(yè)務(wù)其他收入102.37億元，同比增長3.7%。其中，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入64.49億元，同比增長25.16%，毛利率為20.23%，與去年同期幾乎持平。未來仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運(yùn)營效率，提升利潤率水平。在商業(yè)運(yùn)營方面，截至2022年中期保利已開業(yè)購物中心34個，開業(yè)面積247.5萬平方米，開業(yè)規(guī)模相對于2021年底有所減少，擴(kuò)張速度有待提升。

      01銷售

??銷售降幅在TOP5房企中最小

??核心城市競爭力繼續(xù)上升

??2022上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2102億元，銷售面積1307萬平方米，分別同比減少26.3%和21.8%，銷售金額同比降幅在TOP5房企中是最小的，企業(yè)在市場下行的情況下有著較強(qiáng)的韌性。由于近年來保利拿地權(quán)益比例持續(xù)上漲，上半年簽約建面權(quán)益比例相較于2021年又提高了0.9個百分點(diǎn)至69.9%，將更加有利于營收與規(guī)模的匹配。

??上半年保利繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕，38個核心城市銷售貢獻(xiàn)為79%，同比提升2個百分點(diǎn)。同時企業(yè)在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。從銷售區(qū)域分布來看，上半年對保利銷售面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域?yàn)橹槿菂^(qū)域，占比達(dá)到36%，相比于2021年提升了4個百分點(diǎn)；長三角區(qū)域的銷售面積占比相比于2021年降低了1個百分點(diǎn)至15%。從城市能級來看，三四線城市銷售面積占比最高達(dá)到45%，相比于2021年提升了1個百分點(diǎn)，二線城市的銷售面積占比相比于2021年降低了2個百分點(diǎn)至40%。整體看來，上半年保利的銷售區(qū)域和能級的分布相比于2021年變化都不是很大。

??02投資

??上半年拿地相對積極

??重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲

??上半年保利發(fā)展新增項目37個，新增計容建筑面積達(dá)到412萬平方米，拓展成本607億元，分別同比減少75%和37%。在上半年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地之時，保利則憑借央企優(yōu)勢積極拓儲。新增拓展計容建筑面積的權(quán)益比為66.8%，相比于2021年降低了8.6個百分點(diǎn)，處于保利近年來拿地權(quán)益的平均水平。

??從城市能級來看，上半年保利重點(diǎn)投資了一二線城市，建面占比達(dá)到43.2%，相較于2021年提高了12.6個百分點(diǎn)，其中一線城市的新增土儲建面占比達(dá)到了20.1%，金額占比達(dá)到85%，是近年來的最高值，企業(yè)的平均拿地成本也因此達(dá)到了14733元/平米，相比于過去幾年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。從新增土儲建面的區(qū)域分布來看，占比最高的是長三角區(qū)域，達(dá)到30%，相較于2021年提高了12個百分點(diǎn)。整體看來，在行業(yè)整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點(diǎn)城市大量低溢價拿地擴(kuò)儲，有利于未來的發(fā)展。

??2022年中期保利發(fā)展總土地儲備為16972萬平方米，相比于期初減少了6%，足夠保證企業(yè)3-5年的開發(fā)，土地儲備充足。就土儲分布來看，37.2%位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為31.7%，環(huán)渤海19%，長三角相對較少，占比為11.6%。

??03盈利表現(xiàn)

??營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長

??利潤率水平有所下降

??上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1108億元，同比增長23.1%，營業(yè)收入的增長主要得益于房地產(chǎn)項目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)市場化收入增加，營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長。預(yù)收房款達(dá)到4312億元，相較于期初增長4.4%，后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足。利潤方面，實(shí)現(xiàn)毛利潤283億元，同比減少3.24%；歸母凈利潤108億元，同比增加5.12%。毛利潤下滑而凈利潤上升，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資收益同比增加了6.2億元至24.7億元，加上年內(nèi)銷售、管理、研發(fā)以及稅金等費(fèi)用累計減少了近6億，使得企業(yè)凈利潤增加同比增加2.35億元。此外，隨著結(jié)算項目權(quán)益比例提高，歸母凈利潤占比增加了2.34個百分點(diǎn)至72.54%。

??從盈利率水平來看，上半年保利的毛利率為25.5%，同比降低了6.9個百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.9和1.7個百分點(diǎn)至13.5%和9.8%，盈利水平雖下降但仍高于行業(yè)平均。

??04償債表現(xiàn)

??財務(wù)優(yōu)勢突出

??融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平

??上半年保利實(shí)現(xiàn)回籠金額1995億元，銷售回款率為94.9%，較2021年全年繼續(xù)增加1.1個百分點(diǎn)，持續(xù)處于高位。而由于上半年保利的融資規(guī)模大幅減少，與此同時經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出增加，期末持有現(xiàn)金相比于期初減少了8.3%至1571億元；現(xiàn)金短債比2.06，相比于期初降低了0.59；若剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金500億元，則保利的非受限現(xiàn)金短債比為1.41，相比于期初降低了0.54，但是整體來看現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍然較高，在手現(xiàn)金較為充裕。

??截止2022年中期保利的有息負(fù)債合計3635億元，相比于期初增長7.5%。凈負(fù)債率相比于期初提升了9.07個百分點(diǎn)至64.14%，若將永續(xù)債計做負(fù)債,則凈負(fù)債上升8.99個百分點(diǎn)至74.25%?？鄢A(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率67.86%，相比于期初下降1.44個百分點(diǎn)。整體來看，雖然凈負(fù)債率有所提升，但保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時，上半年保利發(fā)揮規(guī)模央企財務(wù)優(yōu)勢，同時把握低成本融資的機(jī)會，共發(fā)行公司債65億元、中期票據(jù)75億元，平均融資成本僅3.09%，因此讓2022年中期保利綜合融資成本約為4.32%，相比于期初下降了0.14個百分點(diǎn)，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??05多元化

??兩翼業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長

??運(yùn)營效率仍有提升空間

??保利發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，兩翼業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步發(fā)展。上半年保利主營業(yè)務(wù)其他收入102.37億元，同比增長3.7%。

??其中，保利物業(yè)截至2022年中期的合同管理面積相較于期初增長了11.6%至7.32億平方米，在管面積也相較于期初增長了12.5%至5.23億平方米，規(guī)模擴(kuò)張較快。得益于穩(wěn)定增長的管理規(guī)模，上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入64.49億元，同比增長25.16%，毛利率為20.23%，與去年同期幾乎持平。未來仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運(yùn)營效率，提升利潤率水平。

??在商業(yè)運(yùn)營方面，截至2022年中期保利已開業(yè)購物中心34個，開業(yè)面積231萬平方米，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市。相比于2021年年底而言，保利開業(yè)的購物中心項目減少了一個，開業(yè)面積也少了16.5萬平米，未來其擴(kuò)張速度仍有待提升。酒店管理板塊已開業(yè)酒店、會議中心22個，客房數(shù)近5700間。公寓板塊已開業(yè)項目及籌備開業(yè)中項目共49個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。