[克而瑞]華僑城A：“文旅+地產(chǎn)”盈利優(yōu)勢削弱

??核心觀點

      【實現(xiàn)簽約銷售額272.6億，去庫存壓力甚大】2022年上半年，累計實現(xiàn)簽約銷售額272.6億、簽約銷售面積128.1萬平米，分別同比下降39%、43%。其中，一、二線城市簽約銷售額分別占比35%、50%，合計達(dá)到85%。截至報告期末已開盤未售庫存近500萬平方米，未來加快去庫存是一項重任。

??【拿地保持謹(jǐn)慎，剩余可開發(fā)建筑面積1797.6萬平方米】上半年，土地投資保持謹(jǐn)慎，通過招拍掛方式獲取2宗文旅綜合用地，合計計容建筑面積28.04萬平方米。截至2022年6月30日，企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達(dá)1797.6萬平方米，土地儲備規(guī)模較2021年末減少20.1%，高能級城市儲備量仍較為豐富。

??【歸母凈利潤失速，“文旅+地產(chǎn)”成本優(yōu)勢不再】報告期內(nèi)，華僑城綜合營業(yè)收入163.96億元，同比下降28.76%；歸母凈利潤失速，僅為1.05億元，同比減少93.3%。其中，文化旅游業(yè)務(wù)由于疫情多點頻發(fā)，經(jīng)營受到較大沖擊，營收同比減少44.25%。此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也面臨“增收不增利”困境。下行周期，雙業(yè)務(wù)板塊盈利均面臨挑戰(zhàn)，同時疫情反復(fù)增加市場不確定性，考驗片區(qū)綜合開發(fā)模式效率。

??【“三條紅線”保持綠檔，綜合融資成本為4.36%】截至報告期末，“三條紅線”繼續(xù)保持綠檔，現(xiàn)金短債比為2.36，凈負(fù)債率為70.5%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%。此外，綜合融資成本為4.36%，較年初下降0.1個百分點。穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本優(yōu)勢，都大大提升了企業(yè)抗周期能力，利好企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展?！疚穆门c地產(chǎn)共進(jìn)，積極推動文化旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)】上半年，華僑城以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，文旅運(yùn)營、房地產(chǎn)運(yùn)營為兩翼集群共進(jìn)，不斷增強(qiáng)競爭力。房地產(chǎn)方面，以“效率”為重，通過狠抓營銷去化、強(qiáng)化開發(fā)管控，提升周轉(zhuǎn)效率。文化旅游方面，通過創(chuàng)新文旅產(chǎn)品供給、IP合作、IP賦能以及科技升級，不斷創(chuàng)新游客體驗，推動旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)，旗下32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客2677.7萬人次，為去年同期94%的水平。

      01

??銷售實現(xiàn)簽約銷售額272.6億

??去庫存壓力甚大

??2022年上半年，受低迷行情及疫情影響，華僑城累計實現(xiàn)簽約銷售額272.6億、簽約銷售面積128.1萬平米，分別同比下降39%、43%。從供貨力度來看，總計有93個樓盤及少數(shù)尾盤在售，整體去化效率并不高，截至報告期末已開盤未售庫存近500萬平方米?！拔穆?地產(chǎn)”模式下，企業(yè)住宅項目依托文旅業(yè)務(wù)布局，去化或也受到了一定影響。

??從銷售額分布結(jié)構(gòu)來看，華僑城銷售業(yè)績主要來源于一、二線城市，簽約銷售額分別占比35%、50%，合計達(dá)到85%，核心貢獻(xiàn)城市包括上海、深圳、成都、蘇州等。其中，上海主要得益于僑盈欣苑項目熱銷，單城市銷售額達(dá)61.6億元。

??02

??投資

??拿地保持謹(jǐn)慎

??剩余可開發(fā)建筑面積1797.6萬平方米

??上半年，華僑城通過招拍掛方式獲取2宗文旅綜合用地，合計計容建筑面積28.04萬平方米，總地價23.76，權(quán)益對價為12.46億，整體投資保持謹(jǐn)慎。截至2022年6月30日，企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達(dá)1797.6萬平方米，土地儲備規(guī)模較2021年末減少20.1%。

??從剩余可開發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來看，一線城市占比1.5%，二線城市占比50%，三四線城市占比48.5%，高能級城市儲備量仍較為豐富，核心城市成都、武漢剩余可開發(fā)建筑面積分別達(dá)到175.6萬平方米、159.9萬平方米，預(yù)計未來將帶來良好的業(yè)績表現(xiàn)。

??03

??盈利

??歸母凈利潤失速

??文旅+地產(chǎn)成本優(yōu)勢不再

??報告期內(nèi)，華僑城綜合營業(yè)收入163.96億元，同比下降28.76%；實現(xiàn)凈利潤7.5億元，同比減少68.3%；由于結(jié)轉(zhuǎn)項目的股權(quán)占比不高，少數(shù)股東權(quán)益占比高于去年同期，利潤一步被分?jǐn)?，歸母凈利潤僅為1.05億元，同比減少93.3%；綜合毛利率為24.7%，較2021年同期降低8.6個百分點；凈利率、歸母凈利率分別為4.6%、0.6%。

??具體從兩大主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看：文化旅游業(yè)務(wù)由于上半年疫情多點頻發(fā)，經(jīng)營受到較大沖擊，上海歡樂谷、北京歡樂谷等部分景區(qū)收益均不及預(yù)期，最終實現(xiàn)收入105.49億元，同比減少44.25%，占總營收64.34%；毛利潤同比下降42.8%，為26.8億元；毛利率為25.41%，較去年同期提高0.65個百分點。

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入58.09億元，同比增加44%，占總營收35.43%；但由于成本同比大幅增加304.81%，導(dǎo)致“增收不增利”，毛利潤同比下降51.9%為14.2億元；毛利率24.42%，同比降低48.7個百分點。房地產(chǎn)效益面臨了一定下行壓力，主要原因在于：一方面受到行業(yè)整體盈利下探以及疫情反復(fù)影響，另一方面高價地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期也拉低了盈利水平。

??當(dāng)前，行業(yè)正處下行周期，疫情零散反復(fù)增加市場不確定性，華僑城依托文旅項目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)模式工期長、慢結(jié)轉(zhuǎn)的特征存在一定劣勢，不利于業(yè)績的穩(wěn)定性，后期表現(xiàn)仍要取決于疫情狀況以及開發(fā)效率。

??04

??償務(wù)

??“三條紅線”保持綠檔

??綜合融資成本為4.36%

??截至報告期末，華僑城持有現(xiàn)金流499.63億元，較2021年末下降26.1%?？傆邢⒇?fù)債較2021年末下降43.4億元，為1358.7億元，其中短期債務(wù)為211.8億元，長短債務(wù)比由2021年末3.9上升至5.4。“三條紅線”繼續(xù)保持綠檔，現(xiàn)金短債比為2.36，凈負(fù)債率為70.5%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%。此外，綜合融資成本為4.36%，較年初下降0.1個百分點。穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本優(yōu)勢，都大大提升了企業(yè)抗周期能力，利好企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

??05

??戰(zhàn)略

??文旅與地產(chǎn)共進(jìn)

??積極推動文化旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)

??華僑城以文化旅游、房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，文旅運(yùn)營、房地產(chǎn)運(yùn)營為兩翼集群共進(jìn)，不斷增強(qiáng)企業(yè)競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

??房地產(chǎn)方面，一是狠抓營銷去化，提升周轉(zhuǎn)效率，各區(qū)域?qū)I銷去化作為上半年工作的核心要務(wù)，結(jié)合所屬區(qū)域市場特點，積極推進(jìn)存量去化。二是強(qiáng)化開發(fā)管控，精益項目周轉(zhuǎn)效率，華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域多個項目均實現(xiàn)拿地后12個月內(nèi)推盤銷售，其中部分項目中高層產(chǎn)品自開工至精裝交付總工期控制在24個月內(nèi)。三是擴(kuò)展規(guī)模提升水平，穩(wěn)步提升物業(yè)板塊市場競爭力，報告期內(nèi)，新增管理面積190萬平方米，落地多個市場化項目，目前全國分子公司數(shù)量已達(dá)79家，華僑城物業(yè)智慧三大平臺實現(xiàn)290個在管項目覆蓋，項目運(yùn)營管理能力穩(wěn)步提升，

??文化旅游方面，2022年上半年，旗下32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客2677.7萬人次，為去年同期94%的水平。報告期內(nèi)，不斷創(chuàng)新文旅產(chǎn)品供給，陸續(xù)推出成都龍泉驛歡樂田園、成都東安閣酒店、襄陽奇幻谷、茂名有福城景區(qū)及晏鏡疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天輪等項目。

??同時，繼續(xù)強(qiáng)化在IP研發(fā)和應(yīng)用上的投入。IP合作上，歡樂谷與迷你世界、B.Duck建立長期IP增值戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同開展項目拓展和產(chǎn)品研發(fā)，已在部分項目落地。IP賦能上，通過以IP賦能場景，聯(lián)手“我不是胖虎”IP、“SMILEY笑臉”IP，打造主題燈光/游玩區(qū)域，豐富園區(qū)客群游玩體驗；以及以IP賦能節(jié)慶，北京歡樂谷聯(lián)動《大鬧天宮》《哪吒鬧海》《葫蘆兄弟》、成都?xì)g樂谷聯(lián)動《一夢敦煌》、重慶歡樂谷聯(lián)動熱門國漫《一人之下》及人氣IP《黑貓警長之城市獵人》、《葫蘆兄弟》、《我是霸王龍》、《海底小縱隊之深海探秘》，積極營造節(jié)慶熱點，推動旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)。

??此外，以“旅游+科技”推動文旅智慧化轉(zhuǎn)型，不斷創(chuàng)新游客體驗。如北京歡樂谷推出天光夜譚PLUS升級產(chǎn)品，以科技賦能打造超級演藝；上海歡樂谷發(fā)行7款元宇宙系列動態(tài)數(shù)字藏品，推出“實物潮玩+數(shù)字藏品+上海歡樂谷票務(wù)福利”捆綁營銷方式，在虛擬資產(chǎn)上加持實體商品，在實體產(chǎn)品上以NFT作為溢價賣點進(jìn)行創(chuàng)新營銷。