[中房研協(xié)]提振民企參與信心是破解當(dāng)前土地困局的關(guān)鍵

??【熱點(diǎn)回放】

??截至8月下旬，22個(gè)重點(diǎn)城市中，已有19城陸續(xù)完成了二批次集中供地土拍。從反映土地市場熱度的流拍率、溢價(jià)率等指標(biāo)來看，即便在調(diào)控較大力度的放松下，土拍熱度依然表現(xiàn)平平。雖然多個(gè)城市流拍現(xiàn)象有所減少，但各城市溢價(jià)率持續(xù)走低，且多數(shù)地塊以底價(jià)成交為主。央企、國企和地方城投公司成為拿地主力軍，民企參與度低。

??那么，從當(dāng)前各地土拍的情況來看,“兩集中”供地是否達(dá)到了政策出臺(tái)時(shí)的“穩(wěn)地價(jià)”初衷？在利好政策的加碼下，土拍依舊沒有回暖對(duì)整體市場預(yù)示著什么？當(dāng)下土地市場該如何破局困境？管理者是否應(yīng)及時(shí)調(diào)整部分政策以應(yīng)對(duì)形勢變化，維護(hù)土地市場的穩(wěn)定發(fā)展？本期內(nèi)參將對(duì)現(xiàn)階段集中拍地情況進(jìn)行復(fù)盤，并對(duì)未來市場、企業(yè)和政策變化進(jìn)行展望。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，目前，土地市場整體熱度不振，仍有部分城市通過平臺(tái)類公司托底來維持土地市場的低位、平穩(wěn)運(yùn)行。整體來看，地方城投平臺(tái)類公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積聚已久，經(jīng)營難度加大。且考慮到近年來城投債規(guī)模的不斷攀升、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，地方政府的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定，提高自身經(jīng)營能力以更好地應(yīng)對(duì)市場化經(jīng)營的挑戰(zhàn)，是當(dāng)下的關(guān)鍵。

??江西省工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副秘書長肖穎鈞認(rèn)為，如今，有五大困難制約當(dāng)前房企投資拿地和健康發(fā)展：一、借不到錢，民營房企失去公開市場融資能力，在當(dāng)前政策環(huán)境下，銀行、信托機(jī)構(gòu)涉房融資仍然收緊， 銀行、信托機(jī)構(gòu)均采取風(fēng)險(xiǎn)回避政策；二、收不回錢，房貸放款慢、監(jiān)控資金過高導(dǎo)致資金流動(dòng)性差，受按揭放款速度、監(jiān)控資金比例過高影響，房企正常的經(jīng)營性回款也受到嚴(yán)重影響。三、賣不出錢，待業(yè)人口大增，市民收入不穩(wěn)，客戶對(duì)市場預(yù)期看淡；四、賺不到錢，限價(jià)政策和成本推升導(dǎo)致項(xiàng)目虧損；五、還不起錢，上下游負(fù)面情緒高漲，引發(fā)一系列不良反應(yīng)。

??國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉認(rèn)為，地產(chǎn)下行期，土拍市場中民企參與意愿持續(xù)低迷，城投平臺(tái)成為拿地主力，以托底土地市場。過往城投拿地后，主要通過市場化地產(chǎn)開發(fā)、土地增資、抵押融資及土地儲(chǔ)備等方式處理土地資產(chǎn)，但本輪更多選擇土儲(chǔ)。整體來看，城投平臺(tái)加大拿地力度，有助于與房企開發(fā)合作、幫助房企向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)移、減輕資金壓力，但當(dāng)前土地市場延續(xù)低迷、城投所拿地塊位置普遍偏遠(yuǎn)，使得土儲(chǔ)時(shí)間被動(dòng)拉長，對(duì)城投土地資產(chǎn)變現(xiàn)形成掣肘、影響現(xiàn)金回流，進(jìn)一步約束城投拿地空間。同時(shí)，地產(chǎn)銷售、土地成交景氣度的區(qū)域分化，或進(jìn)一步制約城投托底的整體效果。

??華泰研究發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，從拿地房企的結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前土拍的一大特征在于，地方平臺(tái)成為拿地絕對(duì)主力。而地方城投大舉拿地的原因主要有兩方面：房地產(chǎn)市場持續(xù)萎靡，預(yù)售款監(jiān)管與“三道紅線”束縛下，全國化布局房企投資意愿及投資能力持續(xù)下降；大規(guī)模流拍對(duì)地方投資吸引力存在負(fù)面效應(yīng)，經(jīng)歷了第二輪流拍潮后，地方政府或存在一定托底思維。

??廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，地方要“一城一策”用好政策工具箱，是此前國常會(huì)提出的政策。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行幅度太大，并與預(yù)期悲觀相互負(fù)反饋，導(dǎo)致市場失靈，需要政策及時(shí)介入和對(duì)沖，以穩(wěn)定住市場的預(yù)期和信心，糾偏市場失靈的局面。后續(xù)要落實(shí)地方的屬地責(zé)任、房企自救的主體責(zé)任，金融政策與“一城一策”同向而行。

??中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，市場下行和房企資金緊張成重點(diǎn)城市縮減供地規(guī)模的最主要原因。市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現(xiàn)大量流拍，大部分城市主動(dòng)減少供地規(guī)模。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，政策制度對(duì)民企融資不太友好，導(dǎo)致民企在拿地資金層面顯得捉襟見肘，相比之下，國企、央企的融資優(yōu)勢就相對(duì)明顯，也更容易在土地市場有所建樹。今年不少城市的土地市場亮相了許多國企“新面孔”，這些國企其實(shí)并沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，拿地本身也是為了土地市場能夠達(dá)到正常的出讓目標(biāo)，這些地塊預(yù)計(jì)后期會(huì)通過合作等多種方式進(jìn)入市場，也是民企參與開發(fā)的另一渠道。

??光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，土拍市場降溫，勢必對(duì)地方財(cái)政收入和支出均構(gòu)成一定壓力。但近期有跡象顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在逐步企穩(wěn)復(fù)蘇中，土地市場也將隨之回暖，緩解部分地方財(cái)政壓力。同時(shí)，近年來，通過專項(xiàng)債發(fā)行，提升地方財(cái)政支出效率及財(cái)政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財(cái)政壓力。

??【中房分析】

??二批次集中供地土拍表現(xiàn)平平，樓市短時(shí)間內(nèi)仍舊難以“抬頭”

??在房企債務(wù)壓力猶存、銷售回款不暢和預(yù)期不足之下，上半年土地市場延續(xù)了2021年下半年以來的低景氣度，部分城市有企穩(wěn)跡象，絕大多數(shù)城市土地市場仍供需兩弱，整體表現(xiàn)疲軟。從第二批次集中供地出讓結(jié)果來看，雖然多地松綁土拍規(guī)則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企拿地積極性，但受行業(yè)流動(dòng)性依舊偏緊與供地規(guī)模收縮影響，整體土拍市場表現(xiàn)平淡，各城市溢價(jià)率普遍回落，且地塊以底價(jià)成交為主。國企、央企和地方城投托底跡象明顯，民企參與度不足，房企整體投資趨于審慎。

??土拍市場的表現(xiàn)很大程度上反映了市場的預(yù)期，土拍的持續(xù)走弱是一個(gè)很重要的信號(hào)，對(duì)行業(yè)復(fù)蘇和房價(jià)走勢會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性降溫預(yù)期已形成，因此行業(yè)短時(shí)間仍難以“抬頭”，在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場遇冷之時(shí)，其房價(jià)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢，而土地市場的持續(xù)萎縮會(huì)強(qiáng)化這一走勢。因而，接下來更為重要的工作是穩(wěn)預(yù)期。

??央企、國企和地方城投平臺(tái)“托底”土地市場的行為，不可持續(xù)

??從兩輪集中供地的房企拿地情況來看，在各方勢力的不同表現(xiàn)之下，企業(yè)的投資競爭格局已發(fā)生了顛覆性變化，“國進(jìn)民退”特征更趨明顯：在大部分規(guī)模民企選擇躺平，拿地意愿大幅減弱的同時(shí)，國企、央企成為拿地絕對(duì)主力。此外，為穩(wěn)定當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和防止土地大面積流拍，越來越多的城投平臺(tái)以底價(jià)拿地，其“托底”作用明顯。

??事實(shí)上，當(dāng)前企業(yè)競爭格局的逆轉(zhuǎn)，主要是主力選手在資金壓力加大情況下，投資備受約束而不得不退出土拍市場。企業(yè)競爭格局的這種變化，也帶來更多隱憂。一方面，以保利、招商蛇口等為首的大型國企的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率也處于高位，采取逆周期投資擴(kuò)張策略的企業(yè)在后續(xù)開發(fā)銷售過程中，如果不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，也會(huì)產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的信用風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，大規(guī)模城投平臺(tái)被動(dòng)拿地，從資源配置角度而言并非最優(yōu)，同時(shí)托底拿地也帶來更多隱患：第一，鑒于城投出于“托底”拿下的地塊或更多集中在城市郊區(qū)、位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，其項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值較低，土地資產(chǎn)變現(xiàn)能力差或進(jìn)一步影響公司的現(xiàn)金回流和盈利實(shí)現(xiàn)；第二，從城投自身的開發(fā)能力和運(yùn)營能力出發(fā)，由于大部分地方國資平臺(tái)地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)較弱、經(jīng)驗(yàn)不足，其開工力度的減弱和開發(fā)效率的降低或會(huì)影響一段時(shí)間內(nèi)的新房供應(yīng)；第三，從城投平臺(tái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，土地財(cái)政壓力增大，邏輯上來說會(huì)加大區(qū)域城投平臺(tái)的償債壓力，雖然地方政府會(huì)通過城投拿地對(duì)沖土地出讓金大幅下滑的壓力，但是總體資源緊張的局面無法完全改變。回顧過往經(jīng)驗(yàn)，土地市場顯著收縮的地區(qū)，往往對(duì)應(yīng)后續(xù)不同程度的債務(wù)緊張，這也是市場擔(dān)憂所在。另外，倘若城投平臺(tái)已經(jīng)有較多土地用于質(zhì)押融資，那么風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)更大。

??民企拿地能力的恢復(fù)，才是下階段土地市場熱度恢復(fù)的重要因素

??就眼下而言，有個(gè)別城市的土地市場出現(xiàn)回暖跡象,盡管部分房企拿地的積極性有所提升，但國企、央企依舊是拿地主力，且更多聚焦優(yōu)質(zhì)資源的獲取。而需要指出的是，一味地依靠城投托底并不是長久之計(jì)，大部分民企拿地能力的恢復(fù)，才是未來土地市場熱度恢復(fù)的重要因素。

??總而言之，房企面臨著拿地難、融資難的現(xiàn)實(shí)困難，究其原因主要是民營房企長期缺乏政策的支持。而沒有市場化民營房企的參與，地產(chǎn)市場終將失去活力。因此，要盡快走出房地產(chǎn)市場的低谷期和維持土地市場的長期穩(wěn)定，從緊迫性和必要性上來看，是需要吸引更多市場化運(yùn)作的房企進(jìn)場拿地。在當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)仍然突出、市場預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱的情況下，當(dāng)務(wù)之急恐怕還要給房企輸送適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性，行業(yè)政策仍有發(fā)力空間從根本上解除房企的流動(dòng)性危機(jī)，特別是要呵護(hù)優(yōu)秀民營房企主體，打通民營房企的資金鏈“阻?！保怨膭?lì)土地交易市場的活躍。具體措施方面，可以從恢復(fù)民營房企的再融資能力、繼續(xù)降低房企的拿地門檻、支持房企發(fā)債融資、松綁房企銀行涉房信貸投放、放松預(yù)售資金監(jiān)管、適度放緩三道紅線和貸款集中度管理制度等方面入手。

??從實(shí)際過程來看，針對(duì)當(dāng)前市場現(xiàn)狀，最高層的態(tài)度已經(jīng)十分明確。近期國常會(huì)議兩次對(duì)房地產(chǎn)政策作出“一城一策”“靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”等指示，在賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)了地方政府的調(diào)控責(zé)任，透露出高層希望各地寬松政策加快落地的迫切性。展望下一階段，隨著地方政府用好用足政策工具箱，一城一策效果將逐步顯現(xiàn)，房企到位資金狀況將得到改善，出于保證明年貨值考慮，房企整體的拿地積極性或有所提升，國企、央企一家獨(dú)大的局面可能會(huì)被打破，預(yù)計(jì)土地市場會(huì)迎來信心修復(fù)和需求反彈，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)。