[克而瑞]時代中國：城市更新放緩 需提升短期資金籌措能力

??核心觀點

      【銷售目標完成近四成，廣州單城貢獻超百億】2022年上半年時代中國實現(xiàn)銷售金額274.6億元，較2021年同期相比規(guī)模下降40%，降幅小于百強房企平均50%的水平。上半年目標完成率為42.2%，完成情況屬于行業(yè)良好水平。從銷售金額城市分布來看，廣州、佛山、東莞三城合約銷售占比為77.1%，其中廣州合約銷售破百億，主要是由于企業(yè)在廣州、佛山、東莞等城市積累了大量的城市更新項目。

??【期內(nèi)轉(zhuǎn)化1個城更項目，九成土儲分布廣東省】2022年上半年時代中國轉(zhuǎn)化1個廣州城市更新項目納入土儲，總可售建筑面積約5.2萬平方米。截止至2022年上半年，時代中國總土儲規(guī)模為1914.8萬方，較期初規(guī)模下降4%，按照目前的銷售節(jié)奏看，可滿足未來3-4年的發(fā)展。從土地儲備的分布上看，時代中國90.4%的土地儲備位于廣東省，基本與去年持平，未來時代中國將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，因此短期內(nèi)土儲格局并不會有很大變動。

??【城市更新未產(chǎn)生收益，毛利率下降20個百分點】2022年上半年時代中國實現(xiàn)營業(yè)收入65.0億元，同比下降52.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入61.8億元，同比下降43.8%。房地產(chǎn)收入占比為95.1%，較去年同期提高14個百分點，主要由于期內(nèi)城市更新未產(chǎn)生收益，但時代中國表示，未來將聚焦于布局重點城市的核心城市更新項目。2022年上半年時代中國實現(xiàn)毛利潤8.6億元，凈利潤0.3億元，整體毛利率13.2%，凈利率0.5%，兩項指標較去年同期分別大幅下降20.1個百分點和13.6個百分點。主要是由于期內(nèi)無利潤率較高的城市更新項目結(jié)轉(zhuǎn)且低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)占比較大，導(dǎo)致在整體利潤率仍收縮。

??【短期流動性緊張，三條紅線處于橙檔】長短債比2.1，較期初的3.8降幅達到1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。截止至2022年中期，時代中國共持有現(xiàn)金96.4億元，較期初下降53.3%，一年內(nèi)到期短債總額156.7億元，較去年同期增長42.3%，現(xiàn)金短債比為0.6，較期初的1.9降至監(jiān)管標準以下。如果剔除受限制現(xiàn)金僅剩56.42億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，且企業(yè)一年內(nèi)到的應(yīng)付貿(mào)易款項及票據(jù)也達百億；7月企業(yè)兩筆債券付息逾期，企業(yè)短期流動性緊張。2022年上半年時代中國凈負債率為95.1%，較期初提高18個百分點，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為71.4%，相較期初下降3個百分點，但仍超出70%的標準，目前時代中國仍處于橙檔企業(yè)?！粳F(xiàn)貨庫存超兩成，車位及配套占比維持在60%】截止至2022年中期，時代中國現(xiàn)貨庫存達到462.9萬方，現(xiàn)貨庫存占比（已竣工土儲/總土儲）達到24.2%，較期初提升4.2個百分點。在現(xiàn)貨庫存中，車位及配套占比為62.2%，基本與期初持平，盡管時代中國5月舉辦現(xiàn)房節(jié)，并打出“現(xiàn)房可靠”、“買房送車”等標語，但從中報來看，去庫存效果仍有限。

      01銷售

??銷售目標完成近四成

??廣州單城貢獻超百億

??合約銷售規(guī)模下滑，銷售目標完成率42.2%。根據(jù)企業(yè)公告，2022年上半年時代中國實現(xiàn)銷售金額274.6億元，較2021年同期相比規(guī)模下降40%，降幅小于百強房企平均50%的水平。根據(jù)企業(yè)制定的650億元的銷售目標計算，上半年目標完成率為42.2%，完成情況屬于行業(yè)良好水平。

??九成銷售來自于廣東省，廣州單城銷售破百億。從銷售金額城市分布來看，時代中國2022年上半年全年銷售共來自于17個城市，廣州、佛山、東莞三城合約銷售占比為77.1%，其中廣州合約銷售破百億，主要是由于企業(yè)在廣州、佛山、東莞等城市積累了大量的城市更新項目。自2016年首進長沙后，陸續(xù)對長三角和中部地區(qū)的重點一二線城市布局，其中長沙銷售貢獻度最高，合約銷售占比達到6.3%，是廣東省外銷售規(guī)模最大的城市。

??02土儲

??期內(nèi)轉(zhuǎn)化1個城更項目

??九成土儲分布廣東省

??上半年公開市場未拿地，舊改納儲進程放緩。2022年上半年時代中國轉(zhuǎn)化1個廣州城市更新項目納入土儲，總可售建筑面積約5.2萬平方米。截止去年年底，時代中國布局9城135個城市更新項目，但城市更新項目大量的資金沉淀與當下“現(xiàn)金為王”的大趨勢難以同時滿足，時代中國調(diào)整城市更新戰(zhàn)略，退出不確定性較強的城市項目，于今年4月申請退回此前通過公開招商方式獲取多個廣州舊改項目前期投入資金，緩解企業(yè)流動性壓力，因此土儲擴充速度較去年有所放緩。

??截止2022年上半年，時代中國總土儲規(guī)模為1914.8萬方，較期初規(guī)模下降4%，按照目前的銷售節(jié)奏看，可滿足未來3-4年的發(fā)展。從土地儲備的分布上看，時代中國90.4%的土地儲備位于廣東省，基本與去年持平，未來時代中國將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，因此短期內(nèi)土儲格局并不會有很大變動。

??03營收

??城市更新未產(chǎn)生收益

??毛利率下降20個百分點

??地產(chǎn)營收下降43.8%，地產(chǎn)營收占比大幅提升。2022年上半年時代中國實現(xiàn)營業(yè)收入65.0億元，同比下降52.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入61.8億元，同比下降43.8%。房地產(chǎn)收入占比為95.1%，較去年同期提高14個百分點，主要由于期內(nèi)期內(nèi)城市更新未產(chǎn)生收益，但時代中國表示，未來將聚焦于布局重點城市的核心城市更新項目。

??盈利水平下降，主要受城市更新項目速度放緩影響。2022年上半年時代中國實現(xiàn)毛利潤8.6億元，凈利潤0.3億元，整體毛利率13.2%，凈利率0.5%，兩項指標較去年同期分別大幅下降20.1個百分點和13.6個百分點。主要是由于期內(nèi)無利潤率較高的城市更新項目結(jié)轉(zhuǎn)且低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)占比較大，導(dǎo)致在整體利潤率收縮。

??04負債

??短期流動性緊張

??三條紅線處于橙檔

??現(xiàn)金短債比踩線，流動性緊張。長短債比2.1，較期初的3.8降幅達到1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。截止至2022年中期，時代中國共持有現(xiàn)金96.4億元，較期初下降53.3%，一年內(nèi)到期短債總額156.7億元，較去年同期增長42.3%，現(xiàn)金短債比為0.6，較期初的1.9降至監(jiān)管標準以下。如果剔除受限制現(xiàn)金僅剩56.42億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，且企業(yè)一年內(nèi)到的應(yīng)付貿(mào)易款項及票據(jù)也達百億；7月企業(yè)兩筆債券付息逾期，企業(yè)短期流動性緊張。

??剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率仍未達標。2022年上半年時代中國凈負債率為95.1%，較期初提高18個百分點，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為71.4%，相較期初下降3個百分點，但仍超出70%的標準，目前時代中國仍處于橙檔企業(yè)。

??05庫存

??現(xiàn)貨庫存超兩成

??車位及配套占比維持在60%

??現(xiàn)貨庫存占比逐步升高，車庫庫存占比仍過半。根據(jù)時代中國中報披露數(shù)據(jù)顯示，截止2022年中期，現(xiàn)貨庫存1達到462.9萬方，現(xiàn)貨庫存占比（已竣工土儲/總土儲）達到24.2%，較期初提升4.2個百分點。同時在現(xiàn)貨庫存中，車位及配套占比為62.2%，基本與期初持平，盡管時代中國5月舉辦現(xiàn)房節(jié)，并打出“現(xiàn)房可靠”、“買房送車”等標語，但從中報的數(shù)據(jù)來看，去庫存效果仍有限。

??1 現(xiàn)貨庫存摘中報披露“物業(yè)開發(fā)”明細的已竣工部分