[克而瑞]華潤(rùn)置地：聚焦一二線重點(diǎn)城市，“3+1”多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展

??核心觀點(diǎn)

      【銷售排名升至歷史新高，華東大區(qū)仍是銷售主力】2022年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1210.4億元；銷售面積587萬(wàn)平方米。其中，13個(gè)城市簽約金額位于當(dāng)?shù)豑OP 3。同時(shí)，根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額排行榜，截至上半年華潤(rùn)置地排名第五，較去年全年提升三位。從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，華東大區(qū)依然是華潤(rùn)置地的銷售貢獻(xiàn)主力軍，銷售金額和面積占比分別達(dá)27.8%和21.8%。

??【堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，聚焦一二線重點(diǎn)城市】上半年，華潤(rùn)置地以總價(jià)578.4億元新增土儲(chǔ)24塊，新增建筑面積380萬(wàn)平方米。其中，華潤(rùn)置地積極布局優(yōu)質(zhì)土地，聚焦核心城市，一二線城市投資占比達(dá)92%，并在合肥、佛山等地獲得了優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。截至2022年6月末，華潤(rùn)置地持有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6614萬(wàn)平方米，較去年末下降3.8%，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)4730萬(wàn)平方米。

??【歸母凈利潤(rùn)同比下降19.6%，盈利指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)平均】2022年上半年，華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入728.9億元，同比下降1.1%。從盈利指標(biāo)來(lái)看，毛利率達(dá)26.94%，同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，但較去年末僅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率達(dá)17.4%，較去年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率達(dá)14.5%，較去年末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)下行階段，華潤(rùn)盈利指標(biāo)較去年末相比基本保持平穩(wěn)，且高于行業(yè)中位數(shù)。

??【融資成本維持低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化】截至2022年6月末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金1164.5億元，較去年同期增長(zhǎng)22.8%；長(zhǎng)短期債務(wù)比2.67，現(xiàn)金短債比2.02，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為34.6%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，“三道紅線”均未踩線，穩(wěn)居綠檔房企。上半年，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本3.78%，維持行業(yè)低位?！举?gòu)物中心回報(bào)率保持高位，萬(wàn)象生活規(guī)模效益雙增長(zhǎng)】華潤(rùn)置地積極推動(dòng)“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展。購(gòu)物中心、輕資產(chǎn)等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為獲取優(yōu)質(zhì)資源打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，華潤(rùn)置地的商業(yè)部分在母公司的扶持下，有著不可撼動(dòng)的規(guī)模與先發(fā)優(yōu)勢(shì)；另一方面，“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”2022年上半年實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益雙增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)一步提高，未來(lái)將有利于帶動(dòng)整體業(yè)績(jī)的提升。

      01銷售

??銷售排名升至歷史新高

??華東大區(qū)仍是銷售主力

??2022年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1210.4億元，同比下降26.6%；銷售面積587萬(wàn)平方米，同比下降39%；權(quán)益比例同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至69%。面對(duì)行業(yè)下行期，華潤(rùn)聚焦重點(diǎn)城市，持續(xù)推動(dòng)精細(xì)化管理，提升產(chǎn)品與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，13個(gè)城市簽約金額位于當(dāng)?shù)豑OP 3，平均開盤周期約7.2個(gè)月，較2021年提速2.2個(gè)月，并100%高品質(zhì)交付。同時(shí)，根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額排行榜，截至上半年華潤(rùn)置地排名第五，較去年全年提升三位。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年華北大區(qū)對(duì)華潤(rùn)置地的銷售貢獻(xiàn)度持續(xù)提升，銷售金額和面積占比分別較2021年期末增長(zhǎng)4.5和3.7個(gè)百分點(diǎn)至27.8%和21.8%。而華東大區(qū)依然是華潤(rùn)置地的銷售貢獻(xiàn)主力軍，銷售金額和面積占比分別達(dá)27.8%和21.8%；此外，深圳大區(qū)銷售金額雖然較去年年末大幅下降10.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍占整體業(yè)績(jī)的9.7%，實(shí)現(xiàn)銷售金額117.4億元。

??02投資

??堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略

??聚焦一二線重點(diǎn)城市

??2022年上半年，華潤(rùn)置地以總價(jià)578.4億元新增土儲(chǔ)24塊，權(quán)益地價(jià)達(dá)469.2億元；新增建筑面積380萬(wàn)平方米，權(quán)益面積占比76%。其中，華潤(rùn)置地積極布局優(yōu)質(zhì)土地，聚焦核心城市，四大戰(zhàn)略區(qū)域占比達(dá)88%；一二線新增貨值占比達(dá)90%；一二線城市投資占比達(dá)92%，并在合肥、佛山等地獲得了優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

??截至2022年6月末，華潤(rùn)置地持有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6614萬(wàn)平方米，較去年末下降3.8%，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)4730萬(wàn)平方米。其中，開發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備5544萬(wàn)平方米，一二線城市占比達(dá)71%；投資物業(yè)土地儲(chǔ)備1070萬(wàn)平方米，一二線城市占比82%。綜合來(lái)看，華潤(rùn)置地土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可支撐未來(lái)3年以上的發(fā)展需求。

??03盈利

??歸母凈利潤(rùn)同比下降19.6%

??盈利指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)平均

??2022年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入728.9億元，同比下降1.1%。其中，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入594億元，較去年同期下降2.6%，基本保持平穩(wěn)。值得注意的是，受三線城市結(jié)算收益占比上升的影響，結(jié)算均價(jià)達(dá)11566元/平方米，較去年同期下降2.4%。

??同時(shí)，上半年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)126.8億元，同比下降18.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)106億元，同比下降19.2%；毛利潤(rùn)196.4億元，同比下降15%。從盈利指標(biāo)來(lái)看，毛利率達(dá)26.94%，較去年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，但較去年末僅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率達(dá)17.4%，較去年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率達(dá)14.5%，較去年末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。綜合來(lái)看，在市場(chǎng)下行階段，華潤(rùn)置地盈利指標(biāo)較去年末相比基本保持平穩(wěn)，且均高于行業(yè)中位數(shù)。

??04償債

??融資成本維持低位

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??截至2022年6月末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金1164.5億元，較去年同期增長(zhǎng)22.8%。長(zhǎng)短期債務(wù)比2.67，較去年同期下降0.41；現(xiàn)金短債比2.02，同比下降0.25；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為34.6%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，“三道紅線”均未踩線，穩(wěn)居綠檔房企。

??同時(shí)，截至6月末，華潤(rùn)置地以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資151 億元。上半年，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本3.78%，維持行業(yè)低位。平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.3年；未融資儲(chǔ)備金額達(dá)879億元，已為2022年下半年及2023年到期債務(wù)再融資做好充足準(zhǔn)備，且標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)均維持Baa1/BBB+信用評(píng)級(jí)。

??05多元化

??購(gòu)物中心回報(bào)率保持高位

??萬(wàn)象生活規(guī)模效益雙增長(zhǎng)

??2022年上半年，華潤(rùn)置地積極推動(dòng)“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展，即開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

??經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，購(gòu)物中心作為作為華潤(rùn)重要的板塊之一，上半年租金收入62億元，同比下降6.2%，其主要受疫情及減租因素影響，如剔除期內(nèi)減租影響，較去年同期增長(zhǎng)14.2%；零售額541億元，同比增長(zhǎng)7%；出租率達(dá)96.4%；毛利率71.8%。總體而言，購(gòu)物中心的回報(bào)率一直保持高位，且在疫情等因素的影響下依舊優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。同時(shí)，寫字樓租金收入8.4億元，毛利率69.1%，出租率80.4%，同比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，受疫情影響酒店?duì)I業(yè)額 5.7 億元，較去年同期降低22.7%；平均入住率34.0%，同比降低15.7個(gè)百分點(diǎn)，但隨著疫情逐漸減緩酒店業(yè)務(wù)有望回升。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模整體穩(wěn)健增長(zhǎng)，2022年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額52.8 億元，較2021年同期上升 31.5%。其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)額33.5 億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)額19.3 億元，且并購(gòu)新增合約面積1.1億平方米。

??整體來(lái)看，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心、輕資產(chǎn)等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為獲取優(yōu)質(zhì)資源打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，華潤(rùn)置地的商業(yè)部分在母公司的扶持下，有著不可撼動(dòng)的規(guī)模與先發(fā)優(yōu)勢(shì)；另一方面，“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”2022年上半年實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益雙增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)一步提高，未來(lái)將有利于帶動(dòng)整體業(yè)績(jī)的提升。同時(shí)，上半年華潤(rùn)置地旗下的代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)額76億元（其中代建代運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)額人民幣 72億元）。