[克而瑞]雅居樂：積極回籠資金去杠桿，總有息債下降

??核心觀點

      【業(yè)績規(guī)模降幅與百強相當(dāng)，創(chuàng)新營銷尋求增長】2022年上半年，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售金額394.5億元，銷售規(guī)模同比下滑48%，略小于百強房企平均收縮50%的業(yè)績規(guī)模變動。同期實現(xiàn)累計預(yù)售建筑面積307萬平方米，同比下降37%，預(yù)售均價為12,848元/平方米，較去年同期下降17%。

??【上半年無新增土儲，大灣區(qū)土儲占比最高】截止2022年6月30日，雅居樂擁有總建筑面積為4349萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模同比下降18%，土儲規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)出售大量項目的同時還未新增土儲。盡管土儲規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計，可滿足未來5年的左右銷售需求，儲備量充足。從土儲分布上看，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備約為1,055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，占比最高。

??【營收規(guī)模同比下降近兩成，銷管費用優(yōu)化】2022年上半年雅居樂營業(yè)收入為316.45億元，同比下降18%，期內(nèi)地產(chǎn)營業(yè)收入為237.76億元，同比下降26%，地產(chǎn)營收規(guī)模下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)銷售均價下滑。同時，合同負債覆蓋營收倍數(shù)為0.64，全年營收增長壓力仍在。2022年上半年雅居樂凈利率和歸母凈利率則分別為10.6%和7.6%，同比下降均超6個百分點。歸母凈利潤占凈利潤的比重降至72%，企業(yè)需保持關(guān)注。2022年上半年雅居樂銷售費用為10.1億元，較去年同期減少2.7億元，主要由于期內(nèi)傭金及廣告費用下降。期內(nèi)管理費用為17.2億元，較去年同期下降1.8億元，集團費用管控效果顯現(xiàn)。同時，2022年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流43億元，經(jīng)營指標(biāo)優(yōu)化。

??【安全度過償債高峰期，總有息債規(guī)模下降】為解決流動性問題，2022年上半年，雅居樂已通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)、出售項目等方式預(yù)計回籠資金超50億元，截止2022年6月底，雅居樂總有息負債規(guī)模701.7億元，較2021年年末下降16.3%。8月累計償還金額超50億元，截止日前雅居樂已全部按時贖回、償還境外票據(jù)、債券，安全度過8月償債高峰期。由于現(xiàn)金中有大量受限制現(xiàn)金，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比僅為0.57。故為了保障后續(xù)流動性需求，雅居樂仍在持續(xù)回籠資金，9月雅居樂6.8億轉(zhuǎn)讓濟南歷下兩項目50%權(quán)益予路勁基建?！径嘣獱I收持續(xù)提升，物管營收同比上升超三成】2022年上半年，雅居樂多元業(yè)務(wù)營收達約78.7億元，同比增長21%，另外多元化營收占比持續(xù)上升至25%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為65.73億元，較去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物業(yè)建面為5.29億平方米，規(guī)模同比提升24.8%；環(huán)保方面，由于出售多個附屬公司導(dǎo)致業(yè)績收縮，期內(nèi)環(huán)保業(yè)務(wù)收入10.87億元，較去年同期下降10.8%。在物管、環(huán)保等板塊外，雅居樂還積極拓展新領(lǐng)域，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，現(xiàn)持有威馬汽車6.46%的股權(quán)，且威馬于今年6月完成向港交所遞交上市申請書。

       01

??銷售業(yè)績規(guī)模與百強相當(dāng)

??創(chuàng)新營銷尋求增長點

??銷售規(guī)模下滑，面積與均價齊降。2022年上半年，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售金額394.5億元，銷售規(guī)模同比下滑48%，略小于百強房企平均收縮50%的業(yè)績規(guī)模變動。同期實現(xiàn)累計預(yù)售建筑面積307萬平方米，同比下降37%，預(yù)售均價為12,848元/平方米，較去年同期下降17%。

??02

       土地

??上半年無新增土儲

??大灣區(qū)土儲占比最高

??土地儲備同比收縮近兩成。2022年上半年，雅居樂投資態(tài)度謹慎，無新增土儲。截止2022年6月30日，雅居樂擁有總建筑面積為4349萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模同比下降18%，土儲規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)出售大量項目的同時還未新增土儲。盡管土儲規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計，可滿足未來5年左右銷售需求。平均地價為每平方米3,534元，土地成本價格具一定競爭力。從土儲分布上看，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備約為1,055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，占比最高，其中包括其中包括英皇道柏架山道和九龍?zhí)亮x本道兩個項目，其次長三角土儲占比12.2%，土儲為529萬平方米。

??03

       盈利

??營收規(guī)模同比下降近兩成

??銷管費用優(yōu)化

??結(jié)轉(zhuǎn)面積和均價下滑，地產(chǎn)營收下降26%。2022年上半年，雅居樂營業(yè)收入為316.45億元，同比下降18%，期內(nèi)地產(chǎn)營業(yè)收入為237.76億元，同比下降26%，地產(chǎn)營收規(guī)模下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)均價下滑導(dǎo)致，期內(nèi)確認銷售總面積為161萬平方米，較2021年同期下降18.8%。而期內(nèi)確認銷售均價由2021年上半年的每平方米16,227元下降8.8%至2022年上半年的每平方米14,804元。同時，從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數(shù)（合同負債/21年全年營收）為0.64，全年營收增長壓力仍在。

??實現(xiàn)凈利率10.6%，歸母凈利占比下滑。2022年上半年，雅居樂實現(xiàn)毛利潤73.98億元，同比下降32%，毛利率為23.4%，較去年同期下降4.7個百分點，毛利及毛利率的下降主要與期內(nèi)確認銷售面積及銷售平均價格均下降有關(guān)。期內(nèi)雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別為33.54億元和24.01億元，較去年同期分別下降48%和55%，凈利率和歸母凈利率則分別為10.6%和7.6%，同比下降6.2和6.1個百分點，但同時也要注意的是，凈利潤中24.2億元為出售項目所得的其他收益。歸母凈利潤占凈利潤的比重由2021年上半年的82%降至72%，降幅達到10個百分點，同時從近兩年的新增土儲權(quán)益數(shù)據(jù)看，2020年、2021年新增土儲權(quán)益分別為37%、44%，企業(yè)需保持關(guān)注。

??穩(wěn)健經(jīng)營，銷管費用下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。2022年上半年雅居樂銷售費用為10.1億元，較去年同期減少2.7億元，主要由于期內(nèi)傭金及廣告費用下降。期內(nèi)管理費用為17.2億元，較去年同期下降1.8億元，集團費用管控效果顯現(xiàn)。同時，2022年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流43億元，經(jīng)營指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

??04

       負債

??安全度過償債高峰期

??總有息債規(guī)模下降

??凈負債率小幅下降，平均借款利率下降。2022年中期，雅居樂的凈負債率為48.3%，相比于期初下降2.6個百分點。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率降至63.7%，相較期初下降了3.4個百分點，低于監(jiān)管閾值內(nèi)。期內(nèi)，加權(quán)平均借貸利率較期初繼續(xù)降低0.3個百分點至5.59%，處于較低水平。

??總有息債規(guī)模下降，安全度過8月償債高峰期。為解決流動性問題，2022年上半年雅居樂積極營銷、轉(zhuǎn)讓部分項目股權(quán)等方式回籠資金，截止2022年6月底，雅居樂總有息負債規(guī)模701.7億元，較2021年年末下降16.3%。根據(jù)企業(yè)披露公告顯示，8月累計償還金額超50億元，截止日前雅居樂已全部按時贖回、償還境外票據(jù)、債券，安全度過8月償債高峰期。

??持續(xù)回籠資金，保障企業(yè)流動性。截止至2022年6月30日，雅居樂擁有現(xiàn)金259.25億元，較期初下降33%，短期債務(wù)為225.9億元，同比下降24%，現(xiàn)金短債比為1.15，較年初下降0.15，逼近臨界值，長短債務(wù)比為2.11，較期初提高0.27。由于現(xiàn)金中有大量受限制現(xiàn)金，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比僅為0.57。故為了保障后續(xù)流動性需求，雅居樂仍在持續(xù)回籠資金，9月雅居樂6.8億轉(zhuǎn)讓濟南歷下兩項目50%權(quán)益予路勁基建。

??05

??戰(zhàn)略

??多元營收持續(xù)提升

??物管營收同比上升超三成

??雅居樂堅持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、環(huán)保等多個板塊。2022年上半年，多元業(yè)務(wù)營收達約78.7億元，同比增長21%，另外多元化營收占比持續(xù)上升至25%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為65.73億元，較去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物業(yè)建面為5.29億平方米，規(guī)模同比提升24.8%；環(huán)保方面，由于出售多個附屬公司導(dǎo)致業(yè)績收縮，期內(nèi)環(huán)保業(yè)務(wù)收入10.87億元，較去年同期下降10.8%。

??在物管、環(huán)保等板塊外，雅居樂還積極拓展新領(lǐng)域，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，現(xiàn)持有威馬汽車6.46%的股權(quán)，且威馬于今年6月完成向港交所遞交上市申請書。