[克而瑞]新城控股：投資全面收縮 三條紅線維持綠檔

??核心觀點(diǎn)

??【增速表現(xiàn)不及同規(guī)模企業(yè)，緊抓銷售回款率達(dá)117%】2022上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額651.6億元，銷售面積657.2萬平方米，分別同比下降44.6%和39.5%，銷售均價9915元/平方米，價格較2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整體來看，銷售金額增速較TOP15房企的加權(quán)平均值41.5%略低，表現(xiàn)不及同規(guī)模企業(yè)。不過值得注意的是，企業(yè)積極推進(jìn)銷售資金回流，上半年銷售回款760.3億元，回款率達(dá)到117%，處于行業(yè)前列。

??【投資全面收縮，總土儲1.3億平方米滿足企業(yè)2-3年需求】上半年新城控股投資策略全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位于商丘，地塊建筑面積1.6萬平方米，總價2826萬元。而去年同期，企業(yè)新增土地總價達(dá)到626億元，同比收縮明顯。在上半年減少拿地的情況下，使得新城控股2022上半年末土地儲備較2021年年底減少5.1%至13100萬平方米，按照企業(yè)的規(guī)劃，目前的土儲總量足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。

??【營業(yè)收入同比降幅接近5成，凈利率水平微升】2022上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，同比下降45.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入377億元，相較去年同期下降49.2%。2022年中期新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤97.7億元，同比下滑39.6%，整體毛利率21.9%，凈利率7.6%，同比分別上升2.3和1.5個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.1%，歸母凈利率7.0%，同比下降1.6個百分點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降0.99個百分點(diǎn)至16.12%，而物業(yè)出租及管理毛利率則持續(xù)走高，同比再度提升1.2個百分點(diǎn)至72.2%。

??【三道紅線維持全綠，仍需關(guān)注資金安全性】截止至2022上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金447.8億元，相較期初下降18.9%，企業(yè)現(xiàn)金短債比1.75，現(xiàn)金覆蓋短債，凈負(fù)債率38.76%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.98%，三道紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，維持綠檔。融資利率較2021年下降7個BP至6.50%。值得注意的是，若剔除剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金以及考慮聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計為91.44 億元，則現(xiàn)金短債比為0.96，可用資金未能覆蓋短債，未來仍需關(guān)注現(xiàn)金流的安全性?！旧虡I(yè)運(yùn)營總收入同比上漲20%，出租率受疫情影響有所下滑】2022年上半年新城整體在商業(yè)方面僅新開業(yè)吾悅廣場僅1家，同時投資收縮，僅新增1家，截止至上半年底，合計在135個城市布局了189座吾悅廣場，不過在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列。收入方面， 2022上半年年商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)43.79億元，較2021年同期的36.4億元上漲20.29%。

      01銷售

??增速表現(xiàn)不及同規(guī)模企業(yè)

??緊抓銷售回款率達(dá)117%

??2022上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額651.6億元，銷售面積657.2萬平方米，分別同比下降44.6%和39.5%，銷售均價9915元/平方米，價格較2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整體來看，銷售金額增速較TOP15房企的加權(quán)平均值41.5%略低，表現(xiàn)不及同規(guī)模企業(yè)。不過值得注意的是，企業(yè)積極推進(jìn)銷售資金回流，上半年銷售回款760.3億元，回款率達(dá)到117%，處于行業(yè)前列。

??長三角銷售占比最高，二線城市占比提升7個百分點(diǎn)。2022年新城控股的簽約銷售面積的41.8%來自長三角，占比最高，但受長三角疫情影響，長三角區(qū)域占比同比下滑了9.4個百分點(diǎn)，中西部區(qū)域貢獻(xiàn)上升，占比提升了7.3個百分點(diǎn)至34.1%。城市能級表現(xiàn)來看，二線城市占比達(dá)到39.5%，同比上升6.2個百分點(diǎn)。此外長三角的三四線占比達(dá)到28.2%，同比下滑14.2個百分點(diǎn)；中西部的三四線城市則上升了6.2個百分點(diǎn)至15.3%，中西部區(qū)域銷售貢獻(xiàn)上升。

??02投資

??投資全面收縮

??總土儲1.3億平方米滿足企業(yè)2-3年需求

??上半年新城控股投資策略全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位于商丘，地塊建筑面積1.6萬平方米，總價2826萬元。而去年同期，企業(yè)新增土地總價達(dá)到626億元，同比收縮明顯，使得2022年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額正流入115.03億元，優(yōu)于去年同期為流出75.72億元的水平。此外投資支付的現(xiàn)金僅為0.1億元，去年同期該值為40.1億元，企業(yè)整體“節(jié)流”策略明顯。

??在上半年減少拿地的情況下，使得新城控股2022上半年末土地儲備較2021年年底減少5.1%至13100萬平方米，土儲略有減少，其中已售未結(jié)轉(zhuǎn)建面3469萬平方米。按照企業(yè)的規(guī)劃，目前的土儲總量足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。就土儲分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的 37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的 29.46%。

??03營利

??營業(yè)收入同比降幅接近5成

??凈利率水平微升

??結(jié)轉(zhuǎn)減少，全年預(yù)計營業(yè)收入回調(diào)。2022上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，同比下降45.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入377億元，相較去年同期下降49.2%。報告期內(nèi)，竣工面積為653.56萬平方米（含合聯(lián)營項目），下半年計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，實(shí)現(xiàn)竣工面積1,762.80萬平方米，全年竣工面積預(yù)計為2387萬平方米，預(yù)計竣工面積將同比2021年全年減少27%，年內(nèi)營業(yè)收入規(guī)模持續(xù)承壓。

??住宅開發(fā)利潤率較中期回升，商業(yè)管理毛利率持續(xù)走高。2022年中期新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤97.7億元，同比下滑39.6%，整體毛利率21.9%，凈利率7.6%，同比分別上升2.3和1.5個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.1%，歸母凈利率7.0%，同比下降1.6個百分點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降0.99個百分點(diǎn)至16.12%，而物業(yè)出租及管理毛利率則持續(xù)走高，同比再度提升1.2個百分點(diǎn)至72.2%。

??04償債

??三道紅線維持全綠

??仍需關(guān)注資金安全性

??現(xiàn)金短債比1.75覆蓋短債，長短債比2.21。截止至2022上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金447.8億元，相較期初下降18.9%，其中其他貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的其他預(yù)售房款合計116.07億元。企業(yè)現(xiàn)金短債比1.75，現(xiàn)金覆蓋短債，上半年為促進(jìn)現(xiàn)金流的安全性，新城也積極推進(jìn)多種融資動作，1-8月，公司臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸落地，累計獲得融資62億元左右，同時作為代表民企成功完成10億元中票發(fā)行，為銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證，加強(qiáng)投資者信心。

??值得注意的是，企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.06，可以滿足監(jiān)管要求但接近監(jiān)管紅線，此外仍有合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計為 91.44 億元，若加上該債務(wù)，則現(xiàn)金短債比為0.96，可用資金未能覆蓋短債，未來仍需關(guān)注現(xiàn)金流的安全性。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。截止至2022年上半年，新城控股凈負(fù)債率38.76%，處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.98%，在監(jiān)管的70%以下。企業(yè)公布凈負(fù)債率為48.4%，同樣低于三道紅線監(jiān)管要求，公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率67.1%，三道紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，維持綠檔。融資利率較2021年下降7個BP至6.50%。

??05商業(yè)

??商業(yè)運(yùn)營總收入同比上漲20%

??出租率受疫情影響有所下滑

??2022年上半年新城整體在商業(yè)方面僅新開業(yè)吾悅廣場僅1家，同時投資收縮，僅新增1家，截止至上半年底，合計在135個城市布局了189座吾悅廣場，不過在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列。根據(jù)企業(yè)年初制定的計劃，2022年企業(yè)計劃再新開25座吾悅廣場，對應(yīng)2022年企業(yè)計劃竣工商業(yè)項目商業(yè)綜合體項目 1267.96 萬平方米，由于上半年商業(yè)綜合體竣工面積有所緩慢，或?qū)⒂绊懭晟虡I(yè)竣工完成度，使得年開25座商場目標(biāo)達(dá)成存在一定困難。

??疫情的反復(fù)對出租率有所影響，截止至2022上半年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至96.01%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊。收入方面， 2022上半年年商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)43.79億元，較2021年同期的36.4億元上漲20.29%。