[克而瑞]祥生控股集團(tuán)：積極推動(dòng)現(xiàn)金回款，促進(jìn)債務(wù)償還

??核心觀點(diǎn)

      【銷售均價(jià)保持穩(wěn)定趨勢(shì)，浙江省銷售貢獻(xiàn)接近6成】2022年上半年，祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為154億元，權(quán)益合約建筑面約為111.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩(wěn)定趨勢(shì)。銷售金額分布來(lái)看，企業(yè)重點(diǎn)布局的“1+1”，即浙江省和泛長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)了88%的業(yè)績(jī)，其中浙江省內(nèi)的杭州、紹興、溫州是企業(yè)銷售貢獻(xiàn)最為突出的三個(gè)城市，銷售貢獻(xiàn)占比分別為17%、15%和10%。

??【堅(jiān)持【1+1+X】投資策略，泛長(zhǎng)三角和浙江總土儲(chǔ)占比近9成】祥生控股堅(jiān)持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長(zhǎng)三角地區(qū)，策略擴(kuò)張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國(guó)11個(gè)省份43個(gè)城市，合計(jì)擁有權(quán)益土地儲(chǔ)備約1690萬(wàn)平方米，按2021年的企業(yè)銷售表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)有土儲(chǔ)夠企業(yè)2-3年的開發(fā)需求?？偼羶?chǔ)分布上，分布在浙江、泛長(zhǎng)三角及其他區(qū)域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點(diǎn)分布具有發(fā)展?jié)摿Φ姆洪L(zhǎng)三角區(qū)域。

??【積極推動(dòng)“保交付”，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性變化影響利潤(rùn)下滑】上半年祥生控股集團(tuán)全國(guó)累計(jì)交付超20個(gè)項(xiàng)目、15000余套，覆蓋15個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84.6億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入84.16億元，貢獻(xiàn)了企業(yè)99.5%的營(yíng)收，結(jié)算項(xiàng)目中浙江省的結(jié)算金額占比達(dá)到85.9%，同比上升19.8個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)表現(xiàn)方面，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多位于浙江省等高能級(jí)城市影響，營(yíng)業(yè)成本上升，毛利潤(rùn)9.00億元，毛利率下滑5.8個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。

??【積極推動(dòng)債務(wù)償還，有息債較期初下滑16%】2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動(dòng)現(xiàn)金流回款，推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)處置，回籠資金約12億元。上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動(dòng)用現(xiàn)金較少，且用途受嚴(yán)格監(jiān)管，截止2022年中祥生控股集團(tuán)持有現(xiàn)金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現(xiàn)金短債比0.31，長(zhǎng)短債比0.82，綜合來(lái)看，企業(yè)債務(wù)主要集中在短期，當(dāng)前企業(yè)需要積極盤活項(xiàng)目，償還負(fù)債，適當(dāng)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)有效補(bǔ)充公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求。受可動(dòng)用資金下滑明顯，債務(wù)擠壓等問(wèn)題影響，祥生控股2022年上半年凈負(fù)債率168.0%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%，企業(yè)整體處于“三條紅線”的紅檔。

      01

??銷售銷售均價(jià)保持穩(wěn)定趨勢(shì)

       浙江省銷售貢獻(xiàn)接近6成

??2022年上半年，祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為154億元，權(quán)益合約建筑面約為111.26萬(wàn)平方米，分別同比下降69.0%和70.4%，銷售增速較同規(guī)模的企業(yè)表現(xiàn)低。不過(guò)其在售價(jià)表現(xiàn)上仍較為平穩(wěn)，2022年上半年的銷售均價(jià)為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩(wěn)定趨勢(shì)。

??浙江省銷售貢獻(xiàn)接近6成，湖北省等地銷售占比有所提升。從企業(yè)披露的銷售金額分布來(lái)看，企業(yè)重點(diǎn)布局的“1+1”，即浙江省和泛長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)了88%的業(yè)績(jī)，同比有所下滑。其中浙江省內(nèi)的杭州、紹興、溫州是企業(yè)銷售貢獻(xiàn)最為突出的三個(gè)城市，銷售貢獻(xiàn)占比分別為17%、15%和10%，合計(jì)占企業(yè)銷售總額比例達(dá)42%。泛長(zhǎng)三角地區(qū)貢獻(xiàn)銷售金額占比28.5%，同比下降6.9個(gè)百分點(diǎn)。浙江省及泛長(zhǎng)三角以外城市（包括湖北省、湖南省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、福建省及遼寧市）占比達(dá)到12.0%，同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??投資

??期內(nèi)無(wú)新增土地

??泛長(zhǎng)三角和浙江總土儲(chǔ)占比近9成

??上半年祥生無(wú)新增土地。祥生控股堅(jiān)持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長(zhǎng)三角地區(qū)，策略擴(kuò)張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國(guó)11個(gè)省份43個(gè)城市，合計(jì)擁有權(quán)益土地儲(chǔ)備約1690萬(wàn)平方米，較2021年末減少42%，按2021年的企業(yè)銷售表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)有土儲(chǔ)夠企業(yè)2-3年的開發(fā)需求。

??總土儲(chǔ)分布上，分布在浙江、泛長(zhǎng)三角及其他區(qū)域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點(diǎn)分布具有發(fā)展?jié)摿Φ姆洪L(zhǎng)三角區(qū)域。

??03

      營(yíng)利

??積極“保交付”

??受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性變化影響利潤(rùn)下滑

??2022年上半年祥生控股集團(tuán)持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，聚焦保障工程進(jìn)度、保障產(chǎn)品交付。上半年，全國(guó)累計(jì)交付超20個(gè)項(xiàng)目、15000余套，覆蓋15個(gè)城市，目前宿州云湖悅花園、呼和浩特云湖樾等眾多在建項(xiàng)目均完成主體封頂，其他相關(guān)工程建設(shè)也在有序推進(jìn)中。2022上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84.6億元，同比減少46.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入84.16億元，貢獻(xiàn)了企業(yè)99.5%的營(yíng)收，結(jié)算項(xiàng)目中浙江省的結(jié)算金額占比達(dá)到85.9%，同比上升19.8個(gè)百分點(diǎn)。

??利潤(rùn)表現(xiàn)方面，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多位于浙江省等高能級(jí)城市影響，營(yíng)業(yè)成本上升，同時(shí)部分貨值項(xiàng)目折價(jià)出售也進(jìn)一步壓縮了毛利潤(rùn)的空間，最終實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)9.00億元，毛利率下滑5.8個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。在組織架構(gòu)調(diào)整上，采用「去中心化」，形成全新的「7+2」集團(tuán)職能條線管理模式，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，2022年上半年?duì)I銷及管理費(fèi)用合計(jì)7.1億元，同比下降34.6%。

??04

       償債

??積極推動(dòng)債務(wù)償還

??有息債較期初下滑16%

??2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動(dòng)現(xiàn)金流回款，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2022年上半年，祥生控股對(duì)浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、杭州星揚(yáng)企業(yè)管理有限公司、臨海紫元銀通置業(yè)有限公司及湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等部分股權(quán)進(jìn)行處置，回籠資金約12億元。

??祥生積極推動(dòng)債務(wù)償還，上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動(dòng)用現(xiàn)金較少，且用途受嚴(yán)格監(jiān)管，截止2022年中祥生控股集團(tuán)持有現(xiàn)金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現(xiàn)金短債比0.31，長(zhǎng)短債比0.82，綜合來(lái)看，企業(yè)債務(wù)主要集中在短期，當(dāng)前企業(yè)需要積極盤活項(xiàng)目，償還負(fù)債，適當(dāng)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)有效補(bǔ)充公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求。

??杠桿率表現(xiàn)來(lái)看，受可動(dòng)用資金下滑明顯，債務(wù)擠壓等問(wèn)題影響，祥生控股2022年上半年凈負(fù)債率168.0%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%，企業(yè)整體處于“三條紅線”的紅檔。