[克而瑞]中國金茂：投資較為謹慎，多渠道融資降低成本

??核心觀點

??【銷售回款率達105%，盡全力完成2400億元目標(biāo)】2022上半年中國金茂實現(xiàn)全口徑銷售金額699.0億元，銷售面積358.4萬平方米。同時緊抓銷售回款，上半年銷售回款達到733億元，銷售回款率105%，居行業(yè)前列。8月金茂完成銷售金額約165億元，同比增長15.1%，銷售恢復(fù)情況較好。一線城市占比27%，二線城市61%，北京、南京、蘇州、上海、青島銷售金額達到50億元及以上。城市運營持續(xù)為公司銷售貢獻中堅力量，來自城市運營的銷售金額占比達到25%。

??【投資謹慎，新增土地全部位于高能級城市】2022前8月中國金茂獲取了11個二級項目，權(quán)益比例較2021年全年上升至74%。在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，金茂拿地也較為謹慎，聚焦于高能級城市，其新增地塊全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻，包括青島即墨國際智慧新城項目四批次地塊和天津上東金茂智慧科學(xué)城項目三批次地塊。截止2022上半年底，中國金茂共布局全國53個城市，總土儲建面達7743萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面1979萬平方米，二級土地開發(fā)儲備建面5764萬平方米，二級土地儲備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。

??【營業(yè)收入微增，凈利率水平高于行業(yè)平均】2022上半年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入287.5億元，同比增長1.02%，其中物業(yè)銷售收入249.5億元，同比上升0.20%。利潤表現(xiàn)方面，毛利潤62.25億元，整體毛利率約為21.7%，均較去年同期有所上漲；凈利率14.38%，歸母凈利率8.94%，相較于行業(yè)來看，凈利率和歸母凈利率高于行業(yè)平均表現(xiàn)。

??【三道紅線維持全綠，融資利率降至3.76%】截止至2022上半年底，中國金茂共持有現(xiàn)金423.2億元，較2021年年底增長6.5%，資金實力進一步增強，現(xiàn)金短債比1.51，現(xiàn)金滿足覆蓋短債，此外凈負債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率分別為64.5%和68.0%，分別較2021年底微升，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年上半年達到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等，豐富的融資機會進一步降低了中國金茂的融資成本，截止至2022上半年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.76%，較2021年底下降0.22個百分點。

??01

??銷售

??銷售回款率達105%

??盡全力完成全年目標(biāo)

??銷售金額下滑近5成，盡全力沖刺2400億目標(biāo)。2022上半年中國金茂實現(xiàn)全口徑銷售金額699.0億元，銷售面積358.4萬平方米。為提升資金安全性緊抓銷售回款，上半年銷售回款達到733億元，銷售回款率105%，居行業(yè)前列。針對全年業(yè)績目標(biāo)，業(yè)績會上管理層表示，希望全力以赴沖刺最好的成績，8月金茂完成銷售金額約165億元，同比增長15.1%，銷售恢復(fù)情況較好。 

??02

??投資

??投資謹慎

??新增土地全部位于高能級城市

??拿地金額同比下降，拿地銷售金額比0.11。2022上半年中國金茂獲取了5個二級項目，拿地銷售金額比0.11，較百強房企平均的0.16的水平略低。不過值得注意的是，6月以來金茂加大了土地獲取的力度，截止到8月中國金茂獲取了11個二級項目，權(quán)益比例較2021年全年上升至74%。整體來看，在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，金茂拿地也較為謹慎，聚焦于高能級城市，其新增地塊全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻，包括青島即墨國際智慧新城項目四批次地塊和天津上東金茂智慧科學(xué)城項目三批次地塊。

??土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。截止2022上半年底，中國金茂共布局全國53個城市，總土儲建面達7743萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面1979萬平方米，二級土地開發(fā)儲備建面5764萬平方米。二級土儲相較2021年底下滑6.2%，照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長速度推算，目前的二級土儲可滿足大約3-4年的需求，土地儲備充裕。

??上半年落地一個城市運營項目，截止2022年上半年中國金茂累計鎖定34個城市運營項目。值得注意的是，為進一步夯實城市運營綜合實力，中國金茂于上半年加快了對優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展（6166.HK）。據(jù)悉，宏泰擁有多個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟圈，開發(fā)模式與中國金茂另一城市運營名片項目——長沙梅溪湖國際新城相似。如果私有化進程順利推進，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲備，從而獲得穩(wěn)定、可觀的開發(fā)收益。

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??營利

??營業(yè)收入微增

??凈利率水平高于行業(yè)平均 

??2022上半年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入287.5億元，同比增長1.02%，其中物業(yè)銷售收入249.5億元，同比上升0.20%；受上半年長三角疫情影響，商業(yè)和酒店收入均同比減少，商業(yè)租賃收入7.19億元，酒店經(jīng)營收入5.12億元；值得注意的是，在物管方面，金茂服務(wù)于2022年3月完成上市，并于6月收購首置物業(yè)100%股權(quán)，進一步篤實規(guī)模，上半年包括物業(yè)管理、樓宇裝修、綠色建筑等在內(nèi)的其他收入25.62億元，同比上升32%。

??利潤表現(xiàn)方面，2022上半年中國金茂實現(xiàn)整體毛利潤62.25億元，整體毛利率約為21.7%，均較去年同期有所上漲。凈利方面，2022上半年中國金茂實現(xiàn)凈利潤41.33億元，歸母凈利潤25.7億元，利潤率上，凈利率14.38%，歸母凈利率8.94%。凈利率和歸母凈利率雖有所下滑，但相較于行業(yè)來看，仍高于行業(yè)平均表現(xiàn)。

??04

??償債

??三道紅線維持全綠

??融資利率降至3.76%

       截止至2022上半年底，中國金茂共持有現(xiàn)金423.2億元，較2021年年底增長6.5%，資金實力進一步增強，現(xiàn)金短債比1.51，現(xiàn)金滿足覆蓋短債，此外凈負債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率分別為64.5%和68.0%，分別較2021年底微升，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年上半年達到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。

??從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，2022年上半年積極拓展多種資金籌集渠道，境內(nèi)發(fā)行3+2年期公司債人民幣33億元，票面利率低至3.2%；發(fā)行全國最大碳中和CMBS共計人民幣87.08億元，以及寫字樓類REITs二期12.7億元。豐富的融資機會進一步降低了中國金茂的融資成本，截止至2022上半年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.76%，較2021年底下降0.22個百分點。豐富的融資渠道不僅有利于企業(yè)成本的降低，也使得企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)搭配更為從容，金茂的短債占比較2021年底減少了6.7個百分點至24.6%，長短債比3.07，安全邊界進一步提升。截止2022上半年末，中國金茂的有息債中，銀行貸款占比為50%，債券類型占比為25%，保險貸款為13%。