[克而瑞]企業(yè)月報(bào)｜百?gòu)?qiáng)銷售與上月基本持平，現(xiàn)房銷售成熱點(diǎn) (8月)

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??? 8月業(yè)績(jī)環(huán)比基本持平，同比降幅略有收窄

??? 集中供地“間歇期”，致投資大幅下滑

??? 房企融資總量連續(xù)5個(gè)月環(huán)比減少

??? 現(xiàn)房營(yíng)銷成當(dāng)下熱點(diǎn)，“包首付、包月供”活動(dòng)出現(xiàn)

??? 高管變動(dòng)環(huán)比更為頻繁，沈培英將任遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書

??? 城市更新保持熱度 招商、遠(yuǎn)洋等房企積極入局

??合約銷售

??8月業(yè)績(jī)環(huán)比基本持平

??同比降幅略有收窄

??核心觀點(diǎn)

??1、2022年8月，企業(yè)銷售延續(xù)今年以來(lái)的低迷表現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍維持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買力不足，9月以及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

??2、2022年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻1136.1億元，較去年同期降低40.9%。值得注意的是，TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為488.9億元和337.5億元，同比降幅較高達(dá)55.3%和54.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為76.3億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到51.6%。

??3、8月，百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平，但也有部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，百?gòu)?qiáng)房企中40家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，30家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。其中，一部分國(guó)央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。另一部分則是如榮盛這類重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的房企，其得益于廊坊限購(gòu)的解除，在銷售上有著積極的推動(dòng)。

??企業(yè)拿地

??集中供地“間歇期”

??致投資大幅下滑

??

??核心觀點(diǎn)

??1、核心城市供地放緩，30家監(jiān)測(cè)房企土地投資金額、面積環(huán)比皆下降，投資氛圍較為冷清。8月份，集中供地迎來(lái)短暫的“間歇期”，在此之下土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家典型房企新增土儲(chǔ)建面423萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%；新增土地成交金額583億元，環(huán)比下跌39%。而由于7月上海、廣州等一線城市開(kāi)啟了第二輪集中供地，因此導(dǎo)致本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企拿地樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性回落至13771元/平方米，環(huán)比下降15%。

??2、銷售50強(qiáng)房企拿地金額同環(huán)比降幅接近50%，僅規(guī)模化國(guó)企、央企在拿地。8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次僅無(wú)錫、廈門開(kāi)拍，導(dǎo)致集中供地迎來(lái)“真空期”，因此單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環(huán)比也分別下降48%和49%。由此可見(jiàn)，一方面行業(yè)整體拿地依舊低迷，另一方面，也從側(cè)面證明當(dāng)前房企的投資幾乎圍繞集中供地展開(kāi)。

??銷售50強(qiáng)中僅二成房企8月有土儲(chǔ)入賬，不到10%的房企拿地金額超過(guò)50億，拿地企業(yè)仍是近期拿地較多的規(guī)模化國(guó)央企，如中海、華潤(rùn)、保利、招商等，其中華潤(rùn)連續(xù)兩個(gè)月拿地金額超過(guò)百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

??3、第三輪供地繼續(xù)釋放“利好”信號(hào)，中小房企參與度或?qū)⑻嵘＝谥醒肱c地方政府頻繁釋放積極信號(hào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從月內(nèi)北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購(gòu)定向松綁，諸多三四線城市限購(gòu)取消，首付比例下調(diào)等情況來(lái)看，未來(lái)的政策面預(yù)期整體保持寬松。市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)我們認(rèn)為有利于增加企業(yè)投資信心，但當(dāng)前主要問(wèn)題仍在于保交付，且購(gòu)房意愿偏低，因此銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。

在土地端來(lái)，8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計(jì)劃，從供應(yīng)來(lái)看，為了維持土地市場(chǎng)回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對(duì)均衡。值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)，杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。我們認(rèn)為隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會(huì)給中小房企帶來(lái)投資的機(jī)會(huì)。但考慮到核心城市地價(jià)較高，短期國(guó)央平拿地的主力格局并不會(huì)改變，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來(lái)一波拿地“窗口期”。

??企業(yè)融資

??房企融資總量連續(xù)5個(gè)月環(huán)比減少

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續(xù)5月持續(xù)環(huán)比下降，可見(jiàn)房企融資難問(wèn)題仍然突出。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資237億元，環(huán)比減少48.4%，同比減少52.2%；境外債權(quán)融資30.77億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少78.7%；本月資產(chǎn)證券化融資46億元，環(huán)比增加15.5%，同比減少75.1%。

??2、融資成本：2022年1-8月100家典型房企新增債券類1融資成本4.16%，較2021年全年下降1.21個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，8月房企融資成本3.76%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無(wú)法發(fā)債情況；保利發(fā)展于境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，發(fā)行利率在2.75%-3.4%之間，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)明顯。

        3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是萬(wàn)科，其融資總量達(dá)到了52.7億元，主要是因?yàn)槿f(wàn)科在本月發(fā)行了一筆20億元的綠色中票，同時(shí)也為一個(gè)香港項(xiàng)目申請(qǐng)了30億港元的銀團(tuán)貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2022年1-8月TOP10房企平均融資額達(dá)到了124.05億元，是所有梯隊(duì)中最多的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少45.69%，減少幅度最小。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.86pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.49pct至4.97%，降幅最小。

??營(yíng)銷策略

??現(xiàn)房營(yíng)銷成當(dāng)下熱點(diǎn)

??“包首付、包月供”活動(dòng)出現(xiàn)

??核心觀點(diǎn)

??1、8月作為傳統(tǒng)淡季，加上今年夏季炎熱，市場(chǎng)仍然疲軟，重點(diǎn)30成供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)12%仍處低位，成交環(huán)比下降13%，同比跌幅31%。本月房企集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)增多，且多與現(xiàn)房活動(dòng)有關(guān)，但整體營(yíng)銷的讓利幅度較小。此外，深圳、青島為代表的外圍庫(kù)存扎堆區(qū)域項(xiàng)目普遍采用高傭金、分銷帶客等方式加速去化，但是僅能帶動(dòng)來(lái)訪量，客戶轉(zhuǎn)化率平平。在目前房企利潤(rùn)空間不大的情況下，整體營(yíng)銷折扣在9折左右，但部分項(xiàng)目的特價(jià)房最高可達(dá)7折。

??2、營(yíng)銷活動(dòng)方面，房企現(xiàn)房活動(dòng)增多。雖然8月整體營(yíng)銷淡季，但不少房企借助818積極推貨造節(jié)營(yíng)銷。此外本月不一樣的是，鑒于6月的停貸風(fēng)波，現(xiàn)房成為營(yíng)銷賣點(diǎn)，鳳凰網(wǎng)平臺(tái)攜手房企舉辦“818·即刻現(xiàn)房節(jié)”活動(dòng)，百?gòu)?qiáng)房企中有31家參與；各大房企在8月也自行舉辦現(xiàn)房活動(dòng)，借此機(jī)會(huì)加速現(xiàn)房去化。此外廊坊的CBD龍河府“包首付、包月供”開(kāi)啟代還月供的營(yíng)銷活動(dòng)，替客戶還月供至交房為止，提升項(xiàng)目交付信心，后續(xù)廊坊陽(yáng)光郡、合生龍河灣壹號(hào)相繼跟進(jìn)。

??3、展望下月，房企現(xiàn)房營(yíng)銷等將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。目前政策方面供給端放松限貸政策的優(yōu)先級(jí)在上升，核心一二線城市不排除效仿蘇州、廈門，適度下調(diào)二套房首付比例，以期刺激置換改善需求；供給端則是一些列保交樓舉措。政策持續(xù)紓困加上9月作為傳統(tǒng)營(yíng)銷月，預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企跟進(jìn)現(xiàn)房銷售，舉辦工地開(kāi)放日等活動(dòng)加強(qiáng)業(yè)主對(duì)房屋交付的信心。

??人事變動(dòng)

??高管變動(dòng)環(huán)比更為頻繁

??沈培英將任遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書

??

??核心觀點(diǎn)

??1、8月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月明顯上升，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，隨著企業(yè)中報(bào)的發(fā)布，半年度業(yè)績(jī)的清算，8月房企高層人員離職、調(diào)任、獲委任的情況頻繁。

??2、8月16日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于聘任董事會(huì)秘書的公告，同意聘任沈偉東擔(dān)任公司董事會(huì)秘書，任期自第六屆董事會(huì)第七次會(huì)議審議通過(guò)之日起至第六屆董事會(huì)屆滿之日止。沈偉東已取得深圳證券交易所頒發(fā)的董事會(huì)秘書資格證書，公告顯示，沈偉東于1973年出生，碩士研究生學(xué)歷，高級(jí)會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師?，F(xiàn)任濱江集團(tuán)董事、副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書。

??3、8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司秘書及授權(quán)代表變更。遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書陳競(jìng)德已辭任公司秘書職務(wù)，董事局亦宣布，遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)沈培英將兼任為公司秘書，均自8月13日起生效。據(jù)悉，沈培英于2007年5月加入遠(yuǎn)洋，彼亦為遠(yuǎn)洋若干附屬公司的董事。沈培英亦為在聯(lián)交所上市盛洋投資（控股）有限公司（為遠(yuǎn)洋聯(lián)營(yíng)公司）的董事局主席、執(zhí)行董事、投資委員會(huì)主席及提名委員會(huì)主席。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??城市更新保持熱度

       招商、遠(yuǎn)洋等房企積極入局

??核心觀點(diǎn)

??1、本月房企多元化領(lǐng)域積極性提高，城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等多方面均有布局，農(nóng)業(yè)、TOD方面出現(xiàn)新動(dòng)作。城市更新領(lǐng)域房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，舊改項(xiàng)目收并購(gòu)持續(xù)升溫。商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域房企活躍，碧桂園、大悅城持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房企積極尋求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，除了物業(yè)管理、代建領(lǐng)域外，TOD、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的熱度也在不斷提升。

??2、招商蛇口中標(biāo)深圳五和樞紐舊改前期服務(wù)商，該項(xiàng)目曾由佳兆業(yè)中標(biāo)。8月25日，招商局蛇口中標(biāo)深圳市龍崗區(qū)坂田街道五和樞紐片區(qū)重點(diǎn)更新單元前期服務(wù)，該項(xiàng)目最早于2021年7月招標(biāo)前期服務(wù)商，吸引多家房企競(jìng)標(biāo)并由佳兆業(yè)中標(biāo)。受房企暴雷、行業(yè)下行等因素影響，今年4月2日，五和樞紐片區(qū)重點(diǎn)更新單元改為“招商+佳兆業(yè)+長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)”。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾個(gè)月佳兆業(yè)等房企的項(xiàng)目或子公司股權(quán)頻繁出現(xiàn)在收并購(gòu)標(biāo)的之列，佳兆業(yè)選擇與招商蛇口合作一方面由于佳兆業(yè)本身資金吃緊，需要引入關(guān)注舊改領(lǐng)域且資金充裕的第三方資金盤活資產(chǎn)，另一方面，招商蛇口對(duì)項(xiàng)目紓困更有經(jīng)驗(yàn)，本月初已與半島城邦簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬進(jìn)行紓困盤活，保證半島城邦第五期的順利推進(jìn)。

??3、大悅城商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)張，月內(nèi)先后落子沈陽(yáng)、廈門，其中集美新城大悅城成為進(jìn)駐福建的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。8月29日，大悅城與沈陽(yáng)華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司就FTC金融中心商業(yè)項(xiàng)目輕資產(chǎn)管理輸出成功簽約，將打造沈陽(yáng)金融中心大悅城。同時(shí)，廈門集美新城核心區(qū)的大悅城商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目近期已完成整體設(shè)計(jì)工作、進(jìn)入工程建設(shè)階段，是大悅城控股布局福建省的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于2024年開(kāi)業(yè)。大悅城堅(jiān)持“持有+銷售”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，以輕資產(chǎn)管理輸出的方式，提升集團(tuán)整體盈利能力。截止日前，大悅城控股年內(nèi)已新獲4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)版圖持續(xù)擴(kuò)張。