[克而瑞]大悅城控股：銷(xiāo)售目標(biāo)完成不足4成 三道紅線(xiàn)處于黃檔

??核心觀(guān)點(diǎn)

??【目標(biāo)完成率不足四成，長(zhǎng)三角為銷(xiāo)售主力】2022年上半年，大悅城控股全口徑簽約銷(xiāo)售金額285億元億元，同比下滑21%，表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均50.7%的降幅。根據(jù)2022年800億的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，目標(biāo)完成率為35.6%。上海單城銷(xiāo)售金額達(dá)到107.2億元，單城貢獻(xiàn)達(dá)到38%，長(zhǎng)三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超六成。

??【聚焦重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，新增土儲(chǔ)權(quán)益提升】2022年上半年大悅城控股新增土儲(chǔ)建面41萬(wàn)方，按照企業(yè)公布的價(jià)格口徑計(jì)算，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例約為71%，較去年年底權(quán)益提升18.5個(gè)百分點(diǎn)。從新增土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看，期內(nèi)投資土地聚焦于市場(chǎng)熱度較高的重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，根據(jù)中報(bào)公布的新增土儲(chǔ)建面，2022年上半年加大對(duì)北京、重慶、南京等城市的投資力度。

??【剩余可開(kāi)發(fā)建面同比翻番，西南、華中占比超四成】截止2022年6月30日，大悅城控股剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積11486萬(wàn)方，較去年同期翻番，按照企業(yè)目前的銷(xiāo)售節(jié)奏計(jì)算，足夠支撐企業(yè)未來(lái)5年左右的發(fā)展。從剩余可開(kāi)發(fā)建面分布來(lái)看，西南區(qū)域、華中區(qū)域剩余可開(kāi)發(fā)建面占比較高，合計(jì)建面占比為41%，同時(shí)，結(jié)合上半年的新增土儲(chǔ)情況來(lái)看，盡管北京地區(qū)不斷補(bǔ)充土地，由于該地區(qū)市場(chǎng)活躍、項(xiàng)目結(jié)算順暢，與2021年中期相比剩余可開(kāi)發(fā)建面占比降幅達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)。

??【地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)，歸母凈利率持續(xù)下降】2022年上半年大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150億元，同比增長(zhǎng)5.3%，其中商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)121.9億元，同比增長(zhǎng)12%，占總營(yíng)收比重約81.3%。2022年上半年大悅城控股毛利率同比提升4個(gè)百分點(diǎn)至33.9%，凈利率下滑1個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，主要受到減免持有型物業(yè)租金影響，歸母凈利率跌至0.6%，較去年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??【融資成本降至4.87%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍未達(dá)標(biāo)】截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現(xiàn)金257.4億元，短期債務(wù)188.5億元，較去年同期增長(zhǎng)9.3%，現(xiàn)金短債比1.37,長(zhǎng)短期債務(wù)比2.84，加權(quán)平均融資成本僅為4.87%。截止2022年6月30日，金大悅城控股的凈負(fù)債率為89.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。

??【“持有+銷(xiāo)售”雙輪驅(qū)動(dòng)，平均出租率超九成】2022年上半年，大悅城控股投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)收入毛利率 49.9%，同比降低 15.33 個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)減免租金導(dǎo)致。期內(nèi)商業(yè)在營(yíng) 27 家（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）購(gòu)物中心，累計(jì)總商業(yè)面積約 300 萬(wàn)平方米，其中包括 16 個(gè)大悅城，累計(jì)總商業(yè)面積 239 萬(wàn)平方米，平均出租率 90.5%。

??01

??銷(xiāo)售

??目標(biāo)完成率不足四成

??長(zhǎng)三角為銷(xiāo)售主力

??銷(xiāo)售金額同比下降，全年目標(biāo)完成率為35.6%。2022年上半年，大悅城控股全口徑簽約銷(xiāo)售金額285億元億元，同比下滑21%，表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均50.7%的降幅，銷(xiāo)售面積為106 萬(wàn)平方米，較上年同期降低 35%，企業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)提升至26887元/平方米，主要由于期內(nèi)上海、北京、南京等一二線(xiàn)城市項(xiàng)目銷(xiāo)售較多，拉高合約銷(xiāo)售均價(jià)。根據(jù)2022年800億的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，目標(biāo)完成率為35.6%。

??上海單城銷(xiāo)售金額超百億，單城貢獻(xiàn)度近四成。根據(jù)2022年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，共有33個(gè)城市為大悅城控股貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，平均單城產(chǎn)能為8.6億元，較去年年底單城產(chǎn)能有所下降。上海銷(xiāo)售業(yè)績(jī)搶眼，僅上半年上海單城銷(xiāo)售金額達(dá)到107.2億元，期內(nèi)單城貢獻(xiàn)達(dá)到38%，其中上海靜安大悅城、上海瑞虹海景壹號(hào)上半年銷(xiāo)售金額分別為65.9億元、41.1億元。同時(shí)，除了上海外，南京、成都銷(xiāo)售金額超20億，其中成都大悅保利時(shí)區(qū)、南昌祥云悅府項(xiàng)目銷(xiāo)售金額均突破10億元規(guī)模。

??

       長(zhǎng)三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超六成，中西部銷(xiāo)售占比提升。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角地區(qū)銷(xiāo)售實(shí)力突出，銷(xiāo)售占比達(dá)61%，較去年年底提升8個(gè)百分點(diǎn)，主要由于上海、南京、蘇州等城市項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)突出。中西部成為第二大貢獻(xiàn)區(qū)域，占比提升4個(gè)百分點(diǎn)，重要集中在成都、西安、重慶等城市。環(huán)渤海和珠三角銷(xiāo)售額占比有所下滑，均較去年年底下降6個(gè)百分點(diǎn)。

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??02

??投資

??聚焦重點(diǎn)一二線(xiàn)城市

??新增土儲(chǔ)權(quán)益提升

       權(quán)益比例提升，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。2022年上半年大悅城控股共新增獲取項(xiàng)目7個(gè)，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積41萬(wàn)平方米，總價(jià)77億元。按照企業(yè)公布的價(jià)格口徑計(jì)算，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例約為71%，較去年年底權(quán)益提升18.5個(gè)百分點(diǎn)。拿地銷(xiāo)售比約0.27，高于百?gòu)?qiáng)房企平均的0.16，拿地態(tài)度積極。平均樓面價(jià)為 18,776 元/平方米，接近2021年平均樓面價(jià)的2倍，主要由于新增土儲(chǔ)位于成都、南京、杭州、蘇州、北京等熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致樓面價(jià)的推升。

       加大重點(diǎn)一二線(xiàn)城市投資力度，超四成新增土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角。從新增土儲(chǔ)的分布來(lái)看，期內(nèi)投資土地聚焦于市場(chǎng)熱度較高的重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，根據(jù)中報(bào)公布的新增土儲(chǔ)建面，2022年上半年加大對(duì)北京、重慶、南京等城市的投資力度，其中南京、蘇州、杭州等位于長(zhǎng)三角城市的新增土儲(chǔ)占比達(dá)到42%，與2021年底相比，企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)較弱的一二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市的投資力度有所下降。

??03

??土地

??剩余可開(kāi)發(fā)建面同比翻番

??西南、華中占比超四成

??西南、華中區(qū)域剩余可開(kāi)發(fā)建面占比超四成。根據(jù)企業(yè)中報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截止2022年6月30日，大悅城控股剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積21486萬(wàn)方，較去年同期翻番，按照企業(yè)目前的銷(xiāo)售節(jié)奏計(jì)算，足夠支撐企業(yè)未來(lái)5年左右的發(fā)展。從剩余可開(kāi)發(fā)建面分布來(lái)看，西南區(qū)域、華中區(qū)域剩余可開(kāi)發(fā)建面占比較高，合計(jì)建面占比為41%，同時(shí)，結(jié)合上半年的新增土儲(chǔ)情況來(lái)看，盡管北京地區(qū)不斷補(bǔ)充土地，由于該地區(qū)市場(chǎng)活躍、項(xiàng)目結(jié)算順暢，與2021年中期相比剩余可開(kāi)發(fā)建面占比降幅達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)。

??04

??盈利

??地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)

??歸母凈利率持續(xù)下降

??總營(yíng)收同比增長(zhǎng)12%，其中地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收規(guī)模保持正增長(zhǎng)。2022年上半年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150億元，同比增長(zhǎng)5.3%。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和物管業(yè)務(wù)營(yíng)收有所增長(zhǎng)，其中商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)121.9億元，同比增長(zhǎng)12%，占總營(yíng)收比重約81.3%。輕資產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)輸出，物管營(yíng)收規(guī)模有所提升，期內(nèi)物業(yè)及其他管理收入4.9億元，較去年同期增長(zhǎng)15%。同時(shí)受疫情影響，投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)和酒店經(jīng)營(yíng)均受到了不同程度的影響，其中投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)營(yíng)收20億元，同比下降19%，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收2.8億元，同比下降35%。

??歸母凈利率持續(xù)走低，提升項(xiàng)目權(quán)益占比是關(guān)鍵。2022年上半年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)50.9億元，同比增長(zhǎng)18.4%，同時(shí)毛利率同比提升4個(gè)百分點(diǎn)至33.9%，凈利率下滑1個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，主要受到減免持有型物業(yè)租金影響，歸母凈利率跌至0.6%，較去年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??

??05

??負(fù)債

??融資成本降至4.87%

??剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍未達(dá)標(biāo)

??短期償債壓力不大，融資優(yōu)勢(shì)明顯。截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現(xiàn)金257.4億元，相比2021年末增加3.4%，短期債務(wù)188.5億元，較期初提升9.3%，現(xiàn)金短債比仍由2021年末的1.44降至1.37。長(zhǎng)短債比小幅降至2.84，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)健康。同時(shí)，中誠(chéng)信和中證鵬元維持企業(yè) AAA 主體信用評(píng)級(jí)，期內(nèi)獲批50 億元中期票據(jù)額度及30 億元私募公司債額度，并發(fā)行了發(fā)行 15 億元公司債，期內(nèi)新增借款平均成本 4.84%，截止2022年中期平均融資成本僅為4.87%，與期初持平。

三道紅線(xiàn)處于黃檔，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有待優(yōu)化。截止至2022年上半年，大悅城控股的凈負(fù)債率為89.9%，相比2021年末上升7個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。

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??戰(zhàn)略

??“持有+銷(xiāo)售”雙輪驅(qū)動(dòng)

??平均出租率超九成

??大悅城商業(yè)上半年舉辦多場(chǎng)活動(dòng)，平均出租率達(dá)到90.5%。2022年上半年，企業(yè)投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)收入達(dá)20億元，同比降低 18.9%，毛利率 49.9%，同比降低 15.33 個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)減免租金導(dǎo)致。2022年上半年大悅城先后舉辦“大悅中國(guó)開(kāi)門(mén)紅”“大悅嗨新節(jié)”等活動(dòng)，以“大運(yùn)營(yíng)、大服務(wù)、大會(huì)員、大數(shù)據(jù)”的方式并結(jié)合不同城市特色打造出具有引領(lǐng)性和差異化的產(chǎn)品，保證商業(yè)出租率保持在較高水平上，截止至2022年中期，大悅城商業(yè)在營(yíng) 27 家（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）購(gòu)物中心，累計(jì)總商業(yè)面積約 300 萬(wàn)平方米，其中包括 16 個(gè)大悅城，累計(jì)總商業(yè)面積 239 萬(wàn)平方米，平均出租率 90.5%，同時(shí)，在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）共 20 個(gè)，商業(yè)面積約 183.5 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目拓展方面，2022年上半年獲取商業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，分別為廣州黃埔大悅匯和成都金牛大悅城，并實(shí)現(xiàn)武漢大悅城開(kāi)業(yè)。