[克而瑞]碧桂園：持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)降負(fù)債 凸顯發(fā)展韌性

??核心觀點(diǎn)

??【上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于百?gòu)?qiáng)房企平均，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一】2022年上半年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額1851億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積2348萬(wàn)平方米。上半年，雖然碧桂園和多數(shù)規(guī)模房企一樣業(yè)績(jī)規(guī)模有所回落，但表現(xiàn)好于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。同時(shí)，碧桂園在全口徑、操盤(pán)、權(quán)益三大口徑的業(yè)績(jī)規(guī)模均穩(wěn)居行業(yè)第一的位置。

??【保持謹(jǐn)慎投資，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)向確定性的城市布局】2022年上半年，碧桂園新獲取項(xiàng)目9個(gè)，權(quán)益地價(jià)60.9億元，其中收并購(gòu)項(xiàng)目2個(gè)、一二級(jí)熟化項(xiàng)目7個(gè)。截至上半年末，碧桂園總土地儲(chǔ)備權(quán)益可售資源共計(jì)約12161億元。整體來(lái)看，碧桂園從去年下半年就開(kāi)始調(diào)整了投資策略和投資強(qiáng)度。在一線到五線城市均衡布局的宏觀策略下，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)向著確定性的市場(chǎng)進(jìn)行配置。

??【降負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)，碧桂園財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步增強(qiáng)】上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1623.6億元、毛利潤(rùn)172.1億元、凈利潤(rùn)19.1億元?？偨栀J余額較2021年末減少7.6%至2936.8億元?，F(xiàn)金短債比2.03、長(zhǎng)短期債務(wù)比3.03，流動(dòng)性充裕、負(fù)債結(jié)構(gòu)健康。凈負(fù)債率48.1%、期末融資成本5.31%，均繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

??【科技建造體系加快推廣落地，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源賦能主業(yè)】碧桂園圍繞地產(chǎn)主業(yè)，積極響應(yīng)國(guó)家智能建造發(fā)展戰(zhàn)略。開(kāi)拓了科技智慧建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道，形成“高科技綜合性企業(yè)”的清晰戰(zhàn)略。目前，碧桂園已整合科技建造體系上下游關(guān)鍵內(nèi)部資源，成立科技建筑集團(tuán)。博智林建筑機(jī)器人的研發(fā)生產(chǎn)和應(yīng)用也全面提速，未來(lái)通過(guò)博智林機(jī)器人和科技建造系的全面應(yīng)用，與房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)相輔相成，有望賦能主業(yè)、為碧桂園創(chuàng)造更大的價(jià)值。

??01

??銷(xiāo)售

??上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于百?gòu)?qiáng)房企平均

??規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一

??2022年上半年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額1851億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積2348萬(wàn)平方米，分別同比降低38.9%和32%。

??目前，行業(yè)下行調(diào)整持續(xù)、市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，上半年逾9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降，降幅高于40%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近6成。百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)到50.3%。碧桂園雖然和多數(shù)規(guī)模房企一樣業(yè)績(jī)規(guī)模有所回落，但表現(xiàn)好于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。同時(shí)，碧桂園在全口徑、操盤(pán)、權(quán)益三大口徑的業(yè)績(jī)規(guī)模均穩(wěn)居行業(yè)第一的位置。

??02

??投資

??保持謹(jǐn)慎投資

??把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)向確定性的城市布局

??2022年上半年，行業(yè)投資放緩，企業(yè)整體保持謹(jǐn)慎，碧桂園上半年共計(jì)新獲取9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)60.9億元，其中收并購(gòu)項(xiàng)目2個(gè)、一二級(jí)熟化項(xiàng)目7個(gè)。新獲取土地中，78%的新增權(quán)益貨值位于五大都市圈。按權(quán)益地價(jià)計(jì)算，71%的新增投資分布在二線城市。

??整體來(lái)看，碧桂園從去年下半年就開(kāi)始調(diào)整了投資策略和投資強(qiáng)度。在一線到五線城市均衡布局的宏觀策略下，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)向著確定性的市場(chǎng)進(jìn)行配置。即結(jié)合市場(chǎng)情況和自身的經(jīng)營(yíng)效率，向長(zhǎng)三角、珠三角、大灣區(qū)等人口流入、能級(jí)較高、市場(chǎng)供求關(guān)系較好的城市布局。管理層表示，下半年會(huì)根據(jù)現(xiàn)金的情況、以保障經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)安全為前提，不設(shè)置明確的投資金額。但同時(shí)，也會(huì)積極把握一二級(jí)聯(lián)動(dòng)以及收并購(gòu)等市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2022年上半年末碧桂園在國(guó)內(nèi)已簽約或已摘牌項(xiàng)目3179個(gè)，總土地儲(chǔ)備權(quán)益可售資源共計(jì)約15078億元。其中已獲取的權(quán)益可售資源12161億元、潛在的權(quán)益可售資源2917億元。具體來(lái)看，下半年碧桂園將按照“以銷(xiāo)定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計(jì)2022年全年權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，其中三四線城市占比66%、一二線城市占比34%。

??03

??財(cái)務(wù)

??降負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)

??碧桂園財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步增強(qiáng)

??2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1623.6億元；毛利潤(rùn)172.1億元、凈利潤(rùn)19.1億元，同比均有不同程度的下滑；歸母凈利潤(rùn)6.1億元、核心凈利潤(rùn)49.1億元。碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利率10.6%、凈利率1.17%、核心凈利率3%。盈利不及預(yù)期的主要原因在于受疫情等多方面因素的影響，項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度減慢，導(dǎo)致收入規(guī)模下降且影響結(jié)算毛利及利潤(rùn)的規(guī)模。

??2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益現(xiàn)金回款約1702.9億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率92%，已連續(xù)7年保持90%以上的較高水平。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，流入凈額約53億元。在行業(yè)流動(dòng)性壓力加劇，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)違約、工程停工的行業(yè)背景下，碧桂園仍能連續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，僅通過(guò)經(jīng)營(yíng)性回款就能覆蓋對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性支出，反映了其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力。

??截至6月末，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額1479.8億元，總借貸余額較2021年末減少7.6%至2936.8億元?，F(xiàn)金短債比2.03、長(zhǎng)短期債務(wù)比3.03，流動(dòng)性充裕、負(fù)債結(jié)構(gòu)健康。凈負(fù)債率48.1%、期末融資成本5.31%，均繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。目前，碧桂園凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均明顯優(yōu)于“三道紅線”要求，且處在行業(yè)較好水平。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也較去年末有進(jìn)一步優(yōu)化，管理層表示將會(huì)在2023年中期前自然進(jìn)入綠檔。

??04

??戰(zhàn)略

??科技建造體系加快推廣落地

??整合產(chǎn)業(yè)鏈資源賦能主業(yè)

??戰(zhàn)略層面，碧桂園圍繞地產(chǎn)主業(yè)，積極響應(yīng)國(guó)家智能建造發(fā)展戰(zhàn)略。開(kāi)拓了科技智慧建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道，形成“高科技綜合性企業(yè)”的清晰戰(zhàn)略，順勢(shì)而為積極開(kāi)辟增長(zhǎng)的第二曲線。

??目前，碧桂園已整合科技建造體系上下游關(guān)鍵內(nèi)部資源，成立科技建筑集團(tuán)，依托BIM數(shù)字化、新型裝配式、建筑機(jī)器人自動(dòng)施工等新技術(shù)、新體系，實(shí)現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-運(yùn)用”的全過(guò)程貫通，搭建了科技建造項(xiàng)目全周期管理平臺(tái)。大力開(kāi)展各類(lèi)EPC總承包、施工總包、業(yè)務(wù)分包、代管代建等業(yè)務(wù)。

??博智林建筑機(jī)器人研發(fā)生產(chǎn)和應(yīng)用全面提速，已形成混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個(gè)建筑機(jī)器人產(chǎn)品線，覆蓋了結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項(xiàng)建筑施工工序。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個(gè)省份超550個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超1200臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平米。目前博智林建筑機(jī)器人正加快開(kāi)展多機(jī)聯(lián)動(dòng)作業(yè)試點(diǎn)應(yīng)用。未來(lái)通過(guò)博智林機(jī)器人和科技建造系的全面應(yīng)用，與房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)相輔相成，有望賦能主業(yè)、為碧桂園創(chuàng)造更大的價(jià)值。