[克而瑞]建發(fā)國際：銷售提速穩(wěn)健擴儲，融資成本保持低位

??核心觀點

??【完成全年目標(biāo)約40%，回款比例達(dá)102%】2022年上半年，建發(fā)國際全口徑銷售金額656億元，完成全年目標(biāo)銷售目標(biāo)1650億元的39.8%；累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額480億元，同比減少33.5%；權(quán)益銷售面積248萬平方米，同比減少26%。截至6月末，建發(fā)國際銷售權(quán)益比例73%，基本保持穩(wěn)定；回款金額671億元，回款比例102%，多年來一直保持高位。

??【深耕核心城市核心地塊，新增拿地33幅】2022年上半年在行業(yè)投資拿地大幅收縮的情況下，建發(fā)在長三角和珠三角等核心城市核心地段拿地較多，共新增地塊33幅，新增可售貨值974億元，可售面積361萬平方米，權(quán)益比例63%；且新增地塊位于一二線城市占比高達(dá)90%。此外，截至上半年，建發(fā)共有庫存面積1937萬平方米，較2021年末下降7.1%；庫存貨值3160億元。

??【毛利率繼續(xù)下降，盈利能力有待提升】2022年上半年，建發(fā)國際營業(yè)收入達(dá)169.5億元，較上年同期增長90.81%。同時，建發(fā)實現(xiàn)毛利率15.1%，同比上升1.4個百分點，較2021年末下降了1.2個百分點；歸母凈利率5%，同比上升1.3個百分點，較2021年末下降了1.6個百分點。建發(fā)利潤水平整體呈下行趨勢，且毛利率和歸母凈利率均低于2021年末行業(yè)中位數(shù)水平。

??【“三道紅線”保持綠檔，短期債務(wù)壓力減少】截至6月末，建發(fā)持有現(xiàn)金約357.8億元，現(xiàn)金短債比3.62，凈負(fù)債率達(dá)68.6%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.7%，“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)。同時，總有息負(fù)債達(dá)840.7億元，為近五年來首次減少，其中短期負(fù)債92.3億元。綜合來看，建發(fā)償債能力略有改善，且短期還債壓力較小。上半年建發(fā)國際平均借貸成本4.47%，較去年基本持平。

??01

??銷售

??完成全年目標(biāo)約40%

??回款比例達(dá)102%

??2022年上半年，建發(fā)國際全口徑銷售金額656億元，完成全年目標(biāo)銷售目標(biāo)1650億元的39.8%；累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額480億元，同比減少33.5%；權(quán)益銷售面積248萬平方米，同比減少26%。截至6月末，建發(fā)國際銷售權(quán)益比例73%，基本保持穩(wěn)定；回款金額671億元，回款比例102%，多年來一直保持高位。

??02

??投資

??深耕核心城市核心地塊

??新增拿地33幅

??從土地投資來看，2022年上半年在行業(yè)投資拿地大幅收縮的情況下，建發(fā)國際在長三角和珠三角等核心城市核心地段拿地較多，共新增地塊33幅，土地款552億元，新增可售貨值974億元，可售面積361萬平方米，權(quán)益比例63%；且新增地塊位于一二線城市占比高達(dá)90%。此外，截至上半年，建發(fā)共有庫存面積1937萬平方米，較2021年末下降7.1%；庫存貨值3160億元，權(quán)益比例74%，且一二線城市占比達(dá)75%。

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??盈利

??毛利率繼續(xù)下降

??盈利能力有待提升

??2022年上半年，建發(fā)國際營業(yè)收入達(dá)169.5億元，較上年同期增長90.81%。從盈利表現(xiàn)來看，截至6月末，建發(fā)國際毛利潤約25.5億元，歸母凈利潤約8.4億元；實現(xiàn)毛利率15.1%，同比上升1.4個百分點，但較2021年末下降了1.2個百分點；歸母凈利率5%，同比上升1.3個百分點，但較2021年末下降了1.6個百分點。綜合來看，建發(fā)利潤水平整體呈下行趨勢，且毛利率和歸母凈利率均低于2021年末行業(yè)中位數(shù)水平。這或與前兩年廈門、福州、成都等城市較高溢價拿地有關(guān)。此外，截至上半年末，已售未結(jié)金額1924億元，較2021年末增長41%。

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??負(fù)債

??“三道紅線”保持綠檔

??短期債務(wù)壓力減少

??截至6月末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金約357.8億元，較2021年同期上升6.2%；長短期債務(wù)比8.11，現(xiàn)金短債比3.62，同比均略有上升。總有息負(fù)債達(dá)840.7億元，較2021年末下降17.7億元，為近五年來首次減少；其中短期負(fù)債92.3億元，長期負(fù)債748.4億元。綜合來看，建發(fā)國際償債能力略有改善，且短期還債壓力較小。

??同時，2022年上半年，建發(fā)國際凈負(fù)債率達(dá)68.6%，同比下降16.6個百分點；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.7%，同比下降3.1個百分點，建發(fā)國際“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)。建發(fā)國際“三道紅線”指標(biāo)的迅速改善，主要是得益于配股融資及母公司建發(fā)房產(chǎn)永續(xù)債的輸血，若將這部分永續(xù)債算作負(fù)債，建發(fā)國際2022年中期凈負(fù)債率為112.2%，明顯高于行業(yè)平均水平。此外，上半年建發(fā)國際平均借貸成本4.47%，較去年基本持平，融資成本維持行業(yè)低位。