房玲、易天宇2022-08-31 16:36:00
??核心觀點(diǎn)
??【合約銷售同比下滑40%,下半年對(duì)銷售目標(biāo)不做規(guī)劃】2022上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為858.1億元,同比下降40%,與TOP10平均降幅相比,表現(xiàn)中規(guī)中矩。由于3月份疫情,龍湖上半年主動(dòng)減少了全年800萬方的開工面積,全年可售貨值降為4000億,未來會(huì)盡量去化,杜絕無效開工。業(yè)績會(huì)上,龍湖表示未來還會(huì)聚焦高能級(jí)城市的核心地段。
??【土地市場投資謹(jǐn)慎,杭州新增建面達(dá)66萬方】2022上半年龍湖新增土地17塊,新增土儲(chǔ)總建筑面積為226萬平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)為242.07億元,分別同比下降83%及63%?;谏习肽晔袌龅牟淮_定性,龍湖在土地市場上表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎,投資支出減少的同時(shí),收并購比例也顯著下降。此外新獲取的地塊中,50%的土塊平均溢價(jià)率為0%,整體溢價(jià)率為5%。具體城市來看,在杭州、合肥、重慶三地拿地均超20萬,其中杭州拿地建面達(dá)66.41萬平米,于各城市中名列第一。杭州由于近年來市場熱度較高,加大投資杭州能快速回款,具有一定的安全性。
??【短期毛利率保持20%以上,未來物業(yè)銷售占比降至70-80%】2022上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入948.05億元,同比增長56.4%;其中,物業(yè)銷售收入837.67億元,同比增長61.6%,收入貢獻(xiàn)率相比年初92%進(jìn)一步下降至88%。龍湖表示,未來會(huì)將物業(yè)銷售占比降到70%-80%。從利潤率來看,2022上半年龍湖毛利率為21.25%,相比年初下降約4個(gè)百分點(diǎn),主要是過去兩年政府的限價(jià)、加上去化先前庫存的影響。龍湖管理層表示,企業(yè)短期毛利率會(huì)保持在20%以上,隨著多元業(yè)務(wù)占比提升,未來有機(jī)會(huì)回到25-30%。
??【民營示范房企融資優(yōu)勢凸顯,但無息負(fù)債壓力也需關(guān)注】5月龍湖集團(tuán)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資;此后8月25日,龍湖集團(tuán)2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記,是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。企業(yè)融資優(yōu)勢凸顯,期末平均借貸成本僅為3.99%。2022上半年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后的現(xiàn)金短債比為3.09,凈負(fù)債率為55.3%,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。但值得注意的是,對(duì)比已出業(yè)績的其他TOP10房企,雖然龍湖的扣受限后現(xiàn)金短債比最高,但調(diào)整后的速動(dòng)比率,龍湖最低且小于1,應(yīng)付款等其他流動(dòng)性負(fù)債償債壓力也需關(guān)注。
??01
??銷售
??合約銷售同比下滑40%
??下半年對(duì)目標(biāo)不做規(guī)劃
??2022上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為858.1億元,同比下降40%;銷售總建筑面積518.5萬平方米,同比下降37%。其中實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額565.1億元,權(quán)益占比66%;歸屬股東權(quán)益的合同銷售面積340.9萬平方米。相比于上半年TOP10房企的合約銷售金額同比下滑45%,龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩,同樣布局一二線的中海僅下滑33.2%。中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,龍湖表示未來將不只是聚焦高能級(jí)城市,還會(huì)聚焦高能級(jí)城市的核心地段。
??2022年龍湖目標(biāo)銷售3000億元,上半年僅完成29%。這主要是由于3月份疫情,龍湖主動(dòng)減少了全年800萬方的開工面積,原來年初計(jì)劃可售貨值4600億,現(xiàn)可售貨值降為4000億。但龍湖表示對(duì)銷售目標(biāo)不做特定數(shù)字假設(shè),未來會(huì)盡量去化4000億,杜絕無效開工。
??從銷售金額的區(qū)域分布來看,龍湖的銷售貢獻(xiàn)主要來自長三角、中西部及環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域,分別占比35%、28%及23%,其中長三角占比同比增長7個(gè)百分點(diǎn),中西部占比同比增長5個(gè)百分點(diǎn)。從城市能級(jí)來看,一二線城市銷售占比達(dá)83%,同比變化不大。
??從城市貢獻(xiàn)來看,2022上半年貢獻(xiàn)銷售超50億的城市有4座,分別是合肥、杭州、重慶及成都。此外上半年龍湖在重慶、沈陽、濟(jì)南、合肥、貴陽、咸陽6地銷售位列榜首,15個(gè)城市進(jìn)入市場前5、33個(gè)城市進(jìn)入市場前10。
??但同期比較,不少城市由于疫情或其他因素影響,銷售規(guī)模同比下滑較大,如重倉城市重慶及上海,其中重慶銷售金額同比下滑53%,從109.21億元下滑至51.68億元;而上海同比下滑97%,從54.58億元下滑至1.78億元;但也有少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)銷售同比增長,如合肥同比增長34%至71.68億元。
??02
??投資
??地市場拿地謹(jǐn)慎
??杭州新增建面達(dá)66萬方
??2022上半年龍湖新增土地17塊,新增土儲(chǔ)總建筑面積為226萬平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)為242.07億元,分別同比下降83%及63%;平均收購成本為10711元/平方米。新增土儲(chǔ)建面中19%為收并購,相比2021年全年65%的并購占比有大幅下滑??梢姡谏习肽晔袌龅牟淮_定性,龍湖在土地市場上表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎,投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中,50%的土塊平均溢價(jià)率為0%,整體溢價(jià)率為5%。
??從拿地的城市能級(jí)分布來看,2022上半年龍湖在一二線城市新增土儲(chǔ)建面占比89%,相比于2021全年一二線占比大幅增加了17個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域分布來看,長三角區(qū)域的新增土儲(chǔ)占比達(dá)56%,中西部的新增土儲(chǔ)占比達(dá)38%。具體城市來看,杭州、合肥、重慶三地拿地均超20萬,其中杭州拿地建面達(dá)66.41萬平米,于各城市中名列第一。杭州由于近年來市場熱度較高,加大投資杭州能快速回款,具有一定的安全性。
??截至2022上半年,龍湖的總土地儲(chǔ)備為6767萬平方米,權(quán)益面積為4690萬平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為5206元/平方米,為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。按地區(qū)分析,環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10.0%。根據(jù)龍湖銷售面積來看,約可保障龍湖未來3年的發(fā)展,土地儲(chǔ)備相對(duì)充足。
??03
??盈利
??短期毛利率保持20%以上
??未來物業(yè)銷售占比降至70-80%
??2022上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入948.05億元,同比增長56.4%;其中,物業(yè)銷售收入837.67億元,同比增長61.6%,收入貢獻(xiàn)率相比年初92%進(jìn)一步下降至88%,多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)逐步增強(qiáng)。龍湖表示,未來會(huì)將物業(yè)銷售占比降到70%-80%。2022上半年龍湖全年毛利潤201.47億元,同比增長20.1%,核心歸母凈利潤同比增長6.1%至65.5億元。已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元,面積約為1759萬平方米,為企業(yè)下半年的營收增長奠定基礎(chǔ)。
從利潤率水平來看,2022上半年龍湖的毛利率為21.25%,相比年初下降約4個(gè)百分點(diǎn)。凈利率為11.48%,相比年初下降2.75個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下滑,主要原因是過去兩年政府的限價(jià),加上去化先前的庫存,降低了整體毛利率水平。龍湖管理層表示,短期來看龍湖的毛利率會(huì)保持在20%以上,主航道中,C1的毛利率在15%到20%之間,C2在70%以上,C4在大概25%,C3會(huì)在30%以上;隨著多元業(yè)務(wù)占比提升,未來集團(tuán)會(huì)有機(jī)會(huì)回到25-30%。
??04
??償債
??民營示范房企融資優(yōu)勢凸顯
??但無息負(fù)債壓力也需關(guān)注
??在償債能力方面,龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2022上半年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比為3.09倍,持有現(xiàn)金充足,足以支付短期負(fù)債。長短債比8.87,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。此外,2022上半年末龍湖凈負(fù)債率為55.3%,較年初提升8.6個(gè)百分點(diǎn),但仍維持行業(yè)較低水平;剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%,離監(jiān)管的70%有一定距離,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。
??但值得注意的是,對(duì)比目前已經(jīng)出中期業(yè)績的TOP10房企,雖然龍湖的扣受限后現(xiàn)金短債比較高,但從調(diào)整后的速動(dòng)比率來看,只有龍湖上半年的比值小于1。速動(dòng)比率也是衡量企業(yè)變現(xiàn)能力和短期償債能力的指標(biāo),由于在流動(dòng)資產(chǎn)中,存貨的變現(xiàn)速度較慢,將其扣除后剩余部分成為速動(dòng)資產(chǎn);此外由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,流動(dòng)負(fù)債中的合同負(fù)債并不需要現(xiàn)金償還,為了更好的衡量其償債能力,也將其從流動(dòng)負(fù)債中扣除,從而得出調(diào)整后的速動(dòng)比率。龍湖調(diào)整后的速動(dòng)比率相對(duì)更低,說明雖然僅看有息負(fù)債部分龍湖的短期償債能力最高,但綜合各項(xiàng)應(yīng)收應(yīng)付款來看,龍湖在供應(yīng)鏈資金占用上面比例更高,要注意這些無息負(fù)債的兌付壓力。
??在當(dāng)前的市場環(huán)境下,龍湖作為表現(xiàn)相對(duì)較好的民營企業(yè)之一,融資優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。2022年上半年,龍湖集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行33億元公司債券,票息在3.49%至4.00%之間,期限六年至八年。值得注意的是,2022年5月,龍湖集團(tuán)就被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資,首單分別成功發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS。2022年8月25日,龍湖集團(tuán)2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記,發(fā)行規(guī)模15億元,期限3年,票面利率3.30%。這也是中債信用增進(jìn)投資公司按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。
截止2022上半年,龍湖集團(tuán)的平均借貸成本為3.99%,平均貸款年限為6.28年;其中非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為73.1%。優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)甚至低于部分同規(guī)模的央企或國企,讓龍湖擁有了更多發(fā)展機(jī)遇。
??05
??多元化
??商業(yè)投資保持每年約10座開業(yè)
??經(jīng)營性收入保持30%-40%年化增長
2022年前6月,龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為58.6億元;商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.5%、20.1%和1.4%。截至上半年,龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米(含車位總建筑面積為773萬平方米),整體出租率為95.6%;冠寓已開業(yè)11.1萬間,整體出租率為93.3%,其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.4%。此外物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他方面,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入51.7億元,同比增長30%。
??在商業(yè)投資方面,龍湖現(xiàn)已開業(yè)運(yùn)營65座,在手近130座項(xiàng)目,未來每年都會(huì)保持10座左右的開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場,也會(huì)保持同店同比的增長,整個(gè)商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復(fù)合增長。在長租公寓方面,目前龍湖擁有16萬間,已經(jīng)開業(yè)超11萬間,未來會(huì)力爭實(shí)現(xiàn)20%的收入和利潤增長。此外龍湖智創(chuàng)生活板塊包括物管和商管,物管這塊現(xiàn)在已經(jīng)接管的面積是2.8億方,合同面積已經(jīng)達(dá)到4.8億方。在行業(yè)下行的大背景下,龍湖表示這三塊業(yè)務(wù)會(huì)力爭保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長,從而對(duì)龍湖穿越周期起到穩(wěn)壓器的作用。