[克而瑞]美的置業(yè)：審慎投資收并購 扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線

??核心觀點(diǎn)

??【銷售規(guī)模同比下滑，城市深耕效益顯現(xiàn)】2022年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額400.3億元，同比下降51.5%，和百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比下降50.7%持平；銷售均價12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能級城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績占比持續(xù)提升，二線城市以上城市銷售占比達(dá)80.2%。深耕城市效果顯著，根據(jù)CRIC城市排行榜，美的置業(yè)上半年在徐州全口徑銷售金額25.0億元，排名第1；無錫全口徑銷售金額15.4億元，排名第6；佛山全口徑銷售金額30.1億元，城市排名第5；邯鄲全口徑銷售金額排名第1。

??【收并購獲取9宗項(xiàng)目股權(quán)，總土儲可維持4年發(fā)展】2022年上半年美的置業(yè)收購了9塊土地股權(quán)，退出部分三四線城市，新增權(quán)益土儲貨值68.4億元1。其中新增1塊位于上海浦東新區(qū)項(xiàng)目地塊，權(quán)益貨值約14億元。退出部分弱三線和四線城市，權(quán)益貨值約8.5億元。截至2022年上半年底，根據(jù)業(yè)績會，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后全口徑總土儲建面達(dá)3581萬平方米。按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預(yù)計(jì)未來走勢綜合來看，美的置業(yè)的土地消化周期在4年左右，充足的土儲規(guī)模為美的置業(yè)未來發(fā)展提供有力支持。

??【收入和利潤皆下滑，毛利率下降至17.9%】2022年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入316.6億元，同比下降4.16%。毛利潤、凈利潤和歸母凈利潤也都錄得同比下降，其中歸母凈利潤15.4億元，同比降幅最大，達(dá)到28.6%；由于美的置業(yè)合作較多，歸母凈利潤占比由2021年末的70.6%進(jìn)一步下降至58.9%。上半年毛利率為17.9%，凈利率為8.2%，同比分別下降2.8和0.7個百分點(diǎn)。估計(jì)原因仍是由于18年至19年拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，此段時間拿地成本較高，導(dǎo)致毛利率下降。

??【持續(xù)降杠桿，但剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線】截至上半年末，美的置業(yè)持有現(xiàn)金304.8億元，同比下降4.95%?，F(xiàn)金短債比2.27，長短債務(wù)比2.95，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2022年6月30日，美的置業(yè)擁有尚未動用的銀行授信額度約人民幣1056億元。加權(quán)平均融資成本下降至4.60%，融資成本優(yōu)勢進(jìn)一步提升。凈負(fù)債率44.9%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，較上年末下降1.8個百分點(diǎn)，債務(wù)水平持續(xù)下降，但目前仍踩線處于黃檔。

??【圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新增長點(diǎn)】2022年上半年美的置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資及管理收入1.3億元，與上年同期持平。截至上半年末物業(yè)服務(wù)合約面積8667萬平方米，在管面積4641萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。旗下的睿住智能專注智慧場景的科研創(chuàng)新，累計(jì)交付智慧家庭超12萬戶。集團(tuán)成立睿住建筑科技，截至上半年末，落地項(xiàng)目設(shè)計(jì)累計(jì)超過2300萬平方米。裝配式和BIM設(shè)計(jì)面積累計(jì)超過1200萬平方米，設(shè)計(jì)產(chǎn)能大900萬平方米/年。

??01

??銷售

??業(yè)績規(guī)模同比下滑

??城市深耕效益顯現(xiàn)

??銷售業(yè)績同比降五成。2022年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額400.3億元，同比下降51.5%，和百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比下降50.7%基本持平；全口徑銷售建面327.2萬方，同比下降52.3%；銷售均價12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能級城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績占比持續(xù)提升，一二線城市銷售占比上升了2.2個百分點(diǎn)達(dá)80.2%。全年銷售排名進(jìn)一步提升，2022年上半年全口徑累計(jì)銷售金額排名由2021年的28名上升至23名，穩(wěn)定在TOP30內(nèi)。美的置業(yè)不再設(shè)置全年的銷售目標(biāo)，改為月度浮動目標(biāo)。

??城市深耕效益凸顯，邯鄲、徐州位居當(dāng)?shù)劁N售第一。美的置業(yè)堅(jiān)持城市深耕戰(zhàn)略，在經(jīng)歷多年城市深耕及近年來的城市升級戰(zhàn)略指導(dǎo)下，效果逐步顯現(xiàn)。根據(jù)CRIC城市排行榜，美的置業(yè)上半年在徐州全口徑銷售金額25.0億元，排名第1；無錫全口徑銷售金額15.4億元，排名第6；大本營佛山全口徑銷售金額30.1億元，城市排名第5，較去年上升2位；此外深耕城市邯鄲全口徑銷售金額排名蟬聯(lián)第1。

??02

??投資

??收并購獲取9宗項(xiàng)目股權(quán)

??總土儲可維持4年發(fā)展

??新增權(quán)益土儲貨值68.4億元2，均通過收并購獲取。2022年上半年美的置業(yè)收購了9塊土地，總權(quán)益貨值有76.9億元。美的置業(yè)以約15億元的交易對價收購8個項(xiàng)目，新增貨值62.9億元，這些以二線城市為主，其中不少是收購項(xiàng)目合作方股權(quán)，成為項(xiàng)目唯一股東，交易對象有正榮、金科等。另外6月美的置業(yè)還新增1塊位于上海浦東新區(qū)項(xiàng)目地塊權(quán)益，經(jīng)查為招商璀璨城市，權(quán)益貨值約14億元。退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值8.5億元，以較低成本退出柳州、九江和大理。

??總土儲規(guī)?？蓾M足4年左右開發(fā)所需。截至2022年上半年底，根據(jù)美的置業(yè)中報(bào)披露，合營企業(yè)╱聯(lián)營公司所持物業(yè)土地儲備的總建筑面積已按權(quán)益比例進(jìn)行折算，美的置業(yè)的總土儲建面達(dá)4294萬平方米，較2021年年末下降13.3%，涉及60個城市的337個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績會，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后全口徑總土儲建面達(dá)3581萬平方米。剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后的總土儲按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預(yù)計(jì)未來走勢綜合來看，土地消化周期在4年左右，充足的土儲規(guī)模為美的置業(yè)未來發(fā)展提供有力支持。

??長三角和大灣區(qū)總土儲面積占比達(dá)53%，持續(xù)走城市升級之路。按照美的置業(yè)剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后全口徑總土地儲備，目前長三角和大灣區(qū)的土儲建面約1900萬平方米，占比達(dá)到53%，較年初占比上升1個百分點(diǎn)。美的置業(yè)將繼續(xù)立足核心城市，鞏固城市布局結(jié)構(gòu)；二線城市及以上土儲面積2394萬平方米，占比67%，較年初上升1個百分點(diǎn)，持續(xù)走城市升級之路。

??03

??盈利

??收入和利潤皆下滑

??毛利率下降至17.9%

??上半年?duì)I收和利潤皆下降，歸母凈利潤降幅最大。2022年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入316.6億元，同比下降4.16%。毛利潤、凈利潤和歸母凈利潤也都錄得同比下降，其中歸母凈利潤15.4億元，同比降幅最大，達(dá)到28.6%；由于美的置業(yè)合作較多，歸母凈利潤占比由2021年末的70.6%進(jìn)一步下降至58.9%。根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績發(fā)布會披露，截止到2022年6月末，合同負(fù)債有1070.4億元，合同營收保障倍數(shù)3為1.5，一定程度上能夠保障2022年的營收水平。 

??毛利率17.9%，同比下降2.8個百分點(diǎn)。美的置業(yè)2022年上半年毛利率為17.9%，凈利率為8.2%，同比分別下降2.8和0.7個百分點(diǎn)。估計(jì)原因仍是由于18年至19年拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，此段時間拿地成本較高，導(dǎo)致毛利率下降。凈利率降幅低于毛利率則是由于三費(fèi)比率大幅同比下降了2.5個百分點(diǎn)，尤其是管理費(fèi)用率得到了合理控制由去年同期的5%下降至3%。

??04

??負(fù)債

??持續(xù)降杠桿

??但剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線

??短期無債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。美的置業(yè)持有現(xiàn)金304.8億元，同比下降4.95%。短期有息負(fù)債134.54億元，較2021年年末下降12.3%；長期有息負(fù)債396.86億元，同比下降3.2%?，F(xiàn)金短債比2.27，較年末上升0.04，長短債務(wù)比2.95，較年末上升0.28。債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2022年6月30日，美的置業(yè)擁有境內(nèi)公司債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及資產(chǎn)抵押證券的可用注冊額度合計(jì)共約人民幣114億元，以及尚未動用的銀行授信額度月人民幣1056億元。

??融資成本降至4.6%。報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較2021年年末再降0.22個百分點(diǎn)至4.60%，融資成本優(yōu)勢進(jìn)一步提升。美的置業(yè)不斷擴(kuò)寬融資渠道，2022年3月成為年內(nèi)首家獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股；5月被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持。2022年5月，成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，票面利率低至4.5%?？梢钥闯鲈谀壳皬?qiáng)監(jiān)管融資收緊的情況下，美的置業(yè)的低成本融資優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。

??扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率踩線。凈負(fù)債率較期初下降1.3個百分點(diǎn)至44.9%。雖然近年來美的置業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度較快，但企業(yè)在前進(jìn)的同時也在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，整體的杠桿水平進(jìn)一步下降。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，較上年末下降1.8個百分點(diǎn)，債務(wù)水平持續(xù)下降，但目前仍踩線處于黃檔。美的置業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的降負(fù)債，預(yù)期穩(wěn)步回歸“綠檔”。

??05

??多元化

??圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈

??尋找新增長點(diǎn)

??美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在立足房地產(chǎn)開發(fā)的基本盤的前提下，夯實(shí)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，美的置業(yè)積極擁抱創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新商業(yè)模式，探索企業(yè)發(fā)展的第二曲線，尋找產(chǎn)業(yè)鏈上新的增長點(diǎn)。、

??商業(yè)開發(fā)做資產(chǎn)持有經(jīng)營。2021年全年，美的置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資及管理收入1.3億元，與上年同期持平。上半年累計(jì)客流1712萬人次，同比增長11%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售6.63億元，同比增長25%。目前美的置業(yè)商業(yè)運(yùn)營面積70多萬平方米，已開業(yè)商場7座，出租率92%。

??物業(yè)服務(wù)打造城市綜合服務(wù)商。美的置業(yè)物業(yè)服務(wù)圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)深耕城市進(jìn)行資源配置和重點(diǎn)拓展，與在管項(xiàng)目形成合力，通過高城市降本提效。截至2022年上半年末，合約面積8667萬平方米，在管面積4641萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。

??加大投入房地產(chǎn)科技價值鏈。智能化加快搶占增量和存量市場，加大軟件系統(tǒng)和終端產(chǎn)品戰(zhàn)略投資布局，美的置業(yè)旗下的睿住智能專注智慧場景的科研創(chuàng)新，累計(jì)交付智慧家庭超12萬戶。集團(tuán)成立睿住建筑科技，截至2022年上半年末，落地項(xiàng)目設(shè)計(jì)累計(jì)超過2300萬平方米。裝配式和BIM設(shè)計(jì)面積累計(jì)超過1200萬平方米，設(shè)計(jì)產(chǎn)能大900萬平方米/年。