[克而瑞]金地集團(tuán)：深申兩城銷(xiāo)售額超百億 土儲(chǔ)權(quán)益維持低位

??核心觀點(diǎn)

??【行業(yè)排名提升，深申兩城銷(xiāo)售額超百億】2022年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1006.1億元，同比下降38.21%，降幅遠(yuǎn)小于百?gòu)?qiáng)房企平均的50%。2022年上半年CRIC全口徑銷(xiāo)售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位，行業(yè)排名有了明顯提升。金地集團(tuán)長(zhǎng)期深耕一二線重點(diǎn)城市，僅半年時(shí)間就有深圳、上海兩城單城銷(xiāo)售額超百億。

??【量入為出控制拿地，新增土地權(quán)益比不足40%】2022年上半年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面156萬(wàn)方，權(quán)益土儲(chǔ)建面56萬(wàn)方，權(quán)益比例36%，與2021年同期相比下降約6.7個(gè)百分點(diǎn)。2022年上半年金地集團(tuán)共新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲(chǔ)中九成均位于一二線城市，其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級(jí)城市。

??【土地儲(chǔ)備總量充裕，土儲(chǔ)權(quán)益維持46%】截止2022年6月30日，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6,193萬(wàn)平方米，較2021年末同比下降8%，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2,840萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益為46%，與期初權(quán)益持平且處于近年來(lái)的低位。按照企業(yè)新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例36%來(lái)看，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷(xiāo)售規(guī)模和增速計(jì)算，土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來(lái)10年左右發(fā)展需要，土儲(chǔ)充裕。

??【營(yíng)收規(guī)模下滑近兩成，凈利率提升至12%】2022年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入281.12億元，同比下降18%，主要是因?yàn)槠趦?nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目減少導(dǎo)致，2022年上半年金地整體毛利率約為22.2%，同比提高了4.5個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.2%，較去年同期提高了7.0個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)較多高毛利項(xiàng)目。期內(nèi)凈利率為12%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，一方面由于銷(xiāo)管費(fèi)用的降低，另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價(jià)值變動(dòng)和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益。

??【融資成本保持低位，“三道紅線”保持綠檔】截止至2022年上半年，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金648億元（包含受限資金），短期債務(wù)418.8億元，較去年同期增長(zhǎng)5%，現(xiàn)金短債比1.55,長(zhǎng)短期債務(wù)比2.11，加權(quán)平均融資成本僅為4.54%。截止2022年6月30日，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為58.7%，相比去年同期下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??【多元營(yíng)收占比大幅提升，代建新簽項(xiàng)目超20個(gè)】截止2022年上半年，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收到達(dá)47.2億元，同比增長(zhǎng)69%，多元營(yíng)收占比達(dá)16.9%。其中代建業(yè)務(wù)持續(xù)拓展，截至2022年6月末，金地管理業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超40座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目超90個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超1,600萬(wàn)平方米，2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個(gè)項(xiàng)目。

??01

??銷(xiāo)售

??行業(yè)排名提升

??深申兩城銷(xiāo)售額超百億

??銷(xiāo)售同比下滑近四成，降幅小于行業(yè)平均水平。2022年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1006.1億元，同比下降38.21%，銷(xiāo)售面積419.2萬(wàn)平方米，同比下降44.33%，銷(xiāo)售均價(jià)較2021年進(jìn)一步提升至24000元/平方米。銷(xiāo)售規(guī)模降幅小于百?gòu)?qiáng)房企收縮50.7%的平均水平，2022年上半年CRIC全口徑銷(xiāo)售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位，行業(yè)排名有了明顯提升。

       聚焦一二線城市，深圳單城銷(xiāo)售超174億。金地集團(tuán)長(zhǎng)期深耕一二線重點(diǎn)城市，由于銷(xiāo)售均價(jià)較高，僅半年時(shí)間就有深圳、上海兩城單城銷(xiāo)售額超百億，除此之外，還有南京、北京、金華、廣州等6座城市銷(xiāo)售金額超20億元，其中金地進(jìn)入深圳、上海、南京、北京、金華等5城市的《2022年上半年城市權(quán)益銷(xiāo)售排行榜TOP10》。從具體項(xiàng)目看，深圳前海潤(rùn)峯府上半年單盤(pán)銷(xiāo)售金額接近100億，深圳天元、上海松江中山街道項(xiàng)目、深圳寶安潤(rùn)峯云上府、南京大成雅境等6個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額均超過(guò)20億元。

??02

??投資

??量入為出控制拿地

??新增土地權(quán)益比不足40%

??拿地銷(xiāo)售金額比0.18，新增土儲(chǔ)權(quán)益持續(xù)下降。2022年上半年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面156萬(wàn)方，權(quán)益土儲(chǔ)建面56萬(wàn)方，權(quán)益比例36%，與2021年同期相比下降約6.7個(gè)百分點(diǎn)，新增土儲(chǔ)權(quán)益持續(xù)下降。在“量入為出”的投資原則下，2022年上半年總投資額179億元，拿地銷(xiāo)售比為0.18，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，但高于百?gòu)?qiáng)房企0.16的平均水平。2022年上半年新增土儲(chǔ)的樓面地價(jià)為11474元/平方米，較去年同期提高54.9%，主要由于新增土儲(chǔ)集中在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱點(diǎn)一二線城市，樓板價(jià)攀升。

??加強(qiáng)一二線城市布局，投資比重接近九成。2022年上半年金地集團(tuán)共新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲(chǔ)均位于一二線城市，其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級(jí)城市。期內(nèi)一二線城市新增土儲(chǔ)的投資額占比合計(jì)約87.3%，投資占比顯著提升，從投資額來(lái)看，期內(nèi)企業(yè)加大了在二線城市的投資力度，投資比重較2021年底提升14個(gè)百分點(diǎn)至45%，且一線城市投資力度也由2021年底的34%增加到2022年中期的43%。

??03

??土地

??土地儲(chǔ)備總量充裕

??土儲(chǔ)權(quán)益降至46%

??土儲(chǔ)充裕，總土儲(chǔ)權(quán)益占比偏低。截止2022年6月30日，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6,193萬(wàn)平方米，較2021年末同比下降8%，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2,840萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益為46%，與期初權(quán)益持平且處于近年來(lái)的低位。按照企業(yè)今年上半年新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例36%來(lái)看，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷(xiāo)售規(guī)模和增速計(jì)算，土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來(lái)五年左右發(fā)展需要，土儲(chǔ)充裕。

??04

??盈利

??營(yíng)收規(guī)模下滑近兩成

??利潤(rùn)水平保持穩(wěn)定

??營(yíng)收同比下滑18%，期內(nèi)結(jié)算規(guī)?？s減。2022年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入281.12億元，同比下降18%，主要是因?yàn)槠趦?nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目減少導(dǎo)致，截止2022年中期，金地結(jié)算面積115.8萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)結(jié)算收入232.5億，均同比下滑21%。

??利潤(rùn)水平小幅擴(kuò)張，與結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。2022年上半年金地實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)62.4億元，同比增長(zhǎng)2.6%，整體毛利率約為22.2%，相比2021年同期提高了4.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.2%，較去年同期提高了7.0個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)較多高毛利項(xiàng)目。期內(nèi)凈利率為12%，較2021年同期提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，一方面由于銷(xiāo)管費(fèi)用的降低，從中報(bào)公布數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年上半年推廣費(fèi)用較去年同期減少2.2億元，管理費(fèi)用中的人工費(fèi)用較去年同期減少5.5億元，另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價(jià)值變動(dòng)和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益，報(bào)告期內(nèi)公允價(jià)值變動(dòng)收益、信用減值利得以及資產(chǎn)處置收益達(dá)到1.8億元。

??05

??負(fù)債

??融資成本保持低位

??“三道紅線”保持綠檔

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，融資成本小幅下降。截止2022年6月30日，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金648億元（包含受限資金），相比去年同期增長(zhǎng)8.4%，而短期債務(wù)418.8億元，較去年同期增長(zhǎng)5%，現(xiàn)金短債比由1.5升至1.55。同時(shí),長(zhǎng)期債務(wù)為884.9億元，較期初增長(zhǎng)3.2%，長(zhǎng)短期債務(wù)比2.11，基本與期初持平，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。此外，金地加權(quán)平均融資成本僅為4.54%，較期初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。

??“三道紅線”維持綠檔。截止2022年6月30日，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為58.7%，相比去年同期下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??06

??多元化

??多元營(yíng)收占比大幅提升

??代建新簽項(xiàng)目超20個(gè)

??集團(tuán)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，多元營(yíng)收占比顯著提升。金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式以自主開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，業(yè)務(wù)板塊分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。截止2022年上半年，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收到達(dá)47.2億元，同比增長(zhǎng)69%，多元營(yíng)收占比達(dá)16.9%。

??商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)租賃收入同比增加，商辦物業(yè)平均出租率保持較高水平。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由金地商置運(yùn)營(yíng)，截止2022年上半年持有營(yíng)運(yùn)的商業(yè)項(xiàng)目總建面達(dá)93.6萬(wàn)平方米，期內(nèi)租賃及相關(guān)服務(wù)總收入5.1億元，較2021年同期同比增長(zhǎng)61%；持有營(yíng)運(yùn)的產(chǎn)業(yè)園總建面達(dá)150.6萬(wàn)平方米，期內(nèi)從產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入3.2億元，較2021年同期增長(zhǎng)53%。從商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)出租率上看，營(yíng)購(gòu)物中心平均出租率維持90%以上，其中深圳南山區(qū)深圳威新科技園1期及2期出租率達(dá)100%、杭州金地廣場(chǎng)出租率達(dá)97%，成熟期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率維持在95%以上，為租金收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

??物管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)范圍涵蓋多領(lǐng)域。截至2022年上半年末，金地智慧服務(wù)合約管理面積達(dá)3.6億平方米，較2021年末增長(zhǎng)9%，其中在管面積達(dá)1.94億平方米。期內(nèi)金地智慧服務(wù)先后中標(biāo)深圳平樂(lè)骨傷科醫(yī)院、長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院、杭州奧的斯制造園、西安交大大荔勝達(dá)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、內(nèi)蒙古警察職業(yè)學(xué)院等多種業(yè)態(tài)類(lèi)型的項(xiàng)目。同時(shí)期內(nèi)新增7個(gè)軟件著作證書(shū)和1個(gè)實(shí)用新型專(zhuān)利，不斷完善信息化建設(shè)能力和平臺(tái)開(kāi)發(fā)能力。

??代建業(yè)務(wù)市場(chǎng)拓展，服務(wù)業(yè)態(tài)呈多元化。截至2022年6月末，金地管理業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超40座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目超90個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超1,600萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超1,000億元，其中商辦項(xiàng)目累計(jì)投資規(guī)模超420億元，政府公建項(xiàng)目累計(jì)簽約面積超360萬(wàn)平方米。2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)金地管理還服務(wù)于國(guó)家級(jí)重大科研實(shí)驗(yàn)室、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、市政基建等多種業(yè)態(tài)類(lèi)型。