[克而瑞]港龍中國(guó):從土地為王到現(xiàn)金為王 三道紅線維持綠檔

沈曉玲、張少賢2022-08-29 16:48:31

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-08-29
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)規(guī)模下滑,積極推動(dòng)老帶新和數(shù)字化營(yíng)銷】2022年上半年,港龍中國(guó)合約銷售金額70.8億元,銷售規(guī)模下降。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來看,企業(yè)在本土市場(chǎng)上的整體銷售情況較去年年底有所下滑,本土影響力有待恢復(fù)和提升。為推動(dòng)銷售,港龍?jiān)诩瘓F(tuán)營(yíng)銷層面、老帶新營(yíng)銷、數(shù)字化營(yíng)銷和社群營(yíng)銷方面發(fā)力,多維度增加客戶粘性和認(rèn)同度。

??【半年未新增貨量,總土儲(chǔ)以長(zhǎng)三角地區(qū)為主】2022年上半年港龍中國(guó)無新增土儲(chǔ),截止2022年6月30日,土地儲(chǔ)備總建筑面積為862.1萬平方米,較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%,但按照2022年上半年的銷售節(jié)奏看,土儲(chǔ)足夠支撐未來五年左右的發(fā)展。從區(qū)域分布上看,長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為71.5%,占比較去年年底下降2.4個(gè)百分點(diǎn),但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。整體來看,土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??【全年?duì)I收結(jié)轉(zhuǎn)有保障,少數(shù)股東攤薄歸母凈利】2022年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為54.8億元,同比增長(zhǎng)12.8%。預(yù)收賬款達(dá)262億元,合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)(合同負(fù)債/21年全年?duì)I收)為2.5,足夠支撐后續(xù)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。毛利率為20.8%,同比下滑2.62個(gè)百分點(diǎn),主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多為高成本項(xiàng)目,壓縮利潤(rùn)空間。凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%,持續(xù)下滑趨勢(shì)明顯。2022年上半年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的40%,從近兩年的新增土儲(chǔ)權(quán)益數(shù)據(jù)看,若未來繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ),仍將面臨少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??【長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,三道紅線保持綠檔】截止至2022年上半年,港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為57.3億元,短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元,短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%,與總有息負(fù)債占比降至18.5%,現(xiàn)金短債比為3.7,剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.0,整體來看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.2,債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。凈負(fù)債率為23.9%,與2021年末小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%,較2021年底進(jìn)一步下降5.6個(gè)百分點(diǎn),自2021年中期以來持續(xù)保持綠檔。

??01

??銷售

??業(yè)績(jī)規(guī)模下滑

??積極推動(dòng)老帶新和數(shù)字化營(yíng)銷

??業(yè)績(jī)規(guī)模降幅明顯。2022年上半年,港龍中國(guó)合約銷售金額70.8億元,銷售面積54.1萬平方米,銷售規(guī)模較去年同期下降。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來看,港龍?jiān)诮K省13個(gè)城市中已布局10城1,根據(jù)CRIC發(fā)布的各城市《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》2來看,港龍?jiān)诔V?、淮?個(gè)城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜,其中在淮安位列2022年上半年權(quán)益銷售金額榜單TOP10,而2021年底港龍入圍常州、鹽城、淮安、南通四城銷售榜單,其中淮安全口徑銷售排行榜TOP5,從上榜城市數(shù)量和榜單排名看,企業(yè)在本土市場(chǎng)上的整體銷售情況較去年年底有所下滑,本土影響力有待恢復(fù)和提升。

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??大力發(fā)展老帶新營(yíng)銷和新媒體營(yíng)銷能力。2022年上半年市場(chǎng)整體需求不及往期,購(gòu)房者觀望情緒濃厚,行業(yè)下行壓力明顯,為推動(dòng)銷售,港龍?jiān)谝韵滤姆矫嬲{(diào)整營(yíng)銷策略:

??第一,2022年上半年舉辦了“線上無憂購(gòu)房計(jì)劃”和“青春【購(gòu)】燃季”兩場(chǎng)集團(tuán)層面的大規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng);第二,聚焦老帶新,不斷提升老帶新成交占比;第三,發(fā)力數(shù)字化營(yíng)銷,一方面完善線上售樓處,打造“VR看房+實(shí)時(shí)選房+VIP講解”的看房新模式,另一方面借助媒體矩陣為項(xiàng)目引流,泰州上河風(fēng)華6天線上流量突破200萬,部分典型置業(yè)顧問通過線上互動(dòng)實(shí)現(xiàn)線上成交;第四,打造港龍龍悅會(huì),提升業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度,搭建“211+X”理想模型,不斷提升業(yè)主服務(wù)品質(zhì)。

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??02

??土儲(chǔ)

??半年未新增貨量

??總土儲(chǔ)以長(zhǎng)三角地區(qū)為主

??上半年未拿地,土儲(chǔ)規(guī)??晒?年發(fā)展所需。2022年上半年港龍中國(guó)無新增土儲(chǔ),截止2022年6月30日,土地儲(chǔ)備總建筑面積為862.1萬平方米,較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%,但按照2022年上半年的銷售節(jié)奏看,土儲(chǔ)足夠支撐未來五年左右的發(fā)展。

??長(zhǎng)三角占比超七成,珠三角、中西部均有布局。從區(qū)域分布上看,長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為71.5%,占比較去年年底下降2.4個(gè)百分點(diǎn),但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。從省份分布看,長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇、浙江、上海的土儲(chǔ)占比較去年年底有所下降,其中江蘇省降幅最大超3個(gè)百分點(diǎn),安徽省土儲(chǔ)占比同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn),珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比增幅最大,同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn),整體來看,土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

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??03

??營(yíng)收

??全年?duì)I收結(jié)轉(zhuǎn)有保障

??少數(shù)股東攤薄歸母凈利

??營(yíng)收規(guī)模同比增加12.8%,全年結(jié)轉(zhuǎn)有保障。2022年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為54.8億元,主要來自物業(yè)銷售,同比增長(zhǎng)12.8%,營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加,期內(nèi)交付面積49.4萬平方米,同比增長(zhǎng)20%。港龍中國(guó)2022年上半年預(yù)收賬款達(dá)262億元,雖然相比2021年底小幅下降3.7%,但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)(合同負(fù)債/21年全年?duì)I收)為2.5,足夠支撐后續(xù)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。

??毛利率、凈利率持續(xù)下滑,少數(shù)股東權(quán)益占比提高。2022年上半年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為11.4億元,同比小幅上升0.1%。毛利率為20.8%,同比下滑2.62個(gè)百分點(diǎn),主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多為高成本項(xiàng)目,壓縮利潤(rùn)空間。2022年上半年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%,持續(xù)下滑趨勢(shì)明顯。2022年上半年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的40%,占比與去年同期基本持平,少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比維持較高水平,從近兩年的新增土儲(chǔ)權(quán)益數(shù)據(jù)看,2020年、2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益分別為51%、49%,若未來繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ),將難以改善少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

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??04

??負(fù)債

??長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??三道紅線保持綠檔

??現(xiàn)金規(guī)模下降明顯,債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截止至2022年上半年,港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為57.3億元,較去年年底規(guī)模下降17.1%,短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元,短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%,與總有息負(fù)債占比降至18.5%,現(xiàn)金短債比為3.7,剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比僅1.0,整體來看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。同時(shí),長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為68.1億元,與去年年底持平,長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.2,債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。

??保持綠檔,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。截止至2021年12月31日,港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為23.9%,與2021年末小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%,較2021年底進(jìn)一步下降5.6個(gè)百分點(diǎn),自2021年中期以來持續(xù)保持綠檔。

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